遭遇疫情“黑天鹅”北京写字楼租金普跌 地标级摩天大楼靠内部消化仍坚挺
华夏时报记者 李未来 见习记者 李凯旋 北京报道
“现在这个时期，除了少数几座地标性的写字楼以外，写字楼的租金都在下跌。”从事写字楼租赁工作的陈斌（化名）向《华夏时报》记者描述了他眼中当前北京写字楼的市场状态。“黑天鹅”突然袭来，各行各业几乎无一幸免，写字楼的命运则和企业的运行紧紧联系在一起。
从数据上来看，北京写字楼市场在2019年就曾出现过较高的空置率，写字楼之间的租金战也一直未能熄火。2020年，北京的写字楼市场将迎来供应高峰，许多大体量写字楼的入市或将进一步推动空置率的上升。市场上有声音认为，疫情加快了行业淘汰速度，许多企业短板暴露进而退出市场，写字楼面临这“狼多肉少”的局面，“饥饿游戏”已经开局。
中国尊 李凯旋 摄
少数租金坚挺 多数下跌
“中国当代十大建筑”的中国尊已经在招租，它是北京Z15地块上的一座摩天大楼，其总高528米，地上108层，地下7层，总建筑面积达到43.7万平米，可以同时容纳1.2万人在内办公。
在中国尊还没有进入招租阶段之前，陈斌曾向《华夏时报》记者预估过它的租金价格，“不会低于27元/平米/天”。彼时，处在同一区域的SK大厦、银泰中心、IFC大厦、英皇大厦的租金价格大约在15元-20元。
“现在中国尊的租金是不到30元/平米/天，它是地标建筑，地段好。包括国贸三期，基本上租金也没怎么降，报价在33元/平米/天，成交价大概在28元/平米/天。”陈斌说，“这是北京少数的租金没有下降的写字楼。”
出租率方面，陈斌向记者介绍，中国尊主要是内部消化，其他出租得不多。国贸三期出租率很高，空置的不多。
针对中国尊的租金情况，《华夏时报》记者以客户的身份致电了中国尊的招商中心。“低层差不多是21元/平米/天，只有低层是考虑中小面积分租的。高层不能分租，60层以上的租金是28元/平米/天左右，不到30元。”中国尊招商中心的工作人员对《华夏时报》记者说。
中国尊、国贸三期几乎是北京写字楼市场中价格最坚挺的两个项目。优越的地理位置为两个项目带来了源源不断的大型企业。“IFC大厦、英皇大厦、PICC大厦也是非常高档的写字楼，现在的成交价比年前也降了，预计在10-14元/平米/天左右。”陈斌对《华夏时报》记者说。
“租金受疫情影响比较大的是非地标的高档写字楼，这种楼CBD区域比较多。比如长安街沿线的那些高档写字楼，他们的租金都降了。”陈斌对《华夏时报》记者说。实际情况是，自2019年以来，北京的写字楼市场就已经出现了租金下滑的情况。
戴德梁行发布的数据显示，2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别为382.4元/平米/月和427.9元/平米/每月。如果以“天”为单位进行计算，这两个数值约为12.3元/平米/天和13.8元/平米/天。
以国贸区域来看，《华夏时报》记者在梳理了47家写字楼后发现，若以开发商或业主的实际报价为准，能够达到13.8元/平米/天的写字楼仅有22座。若以预计成交价为准，能够达到这一价格的写字楼仅剩9座。
高供应和高空置难题
北京写字楼市场面临的另外一个问题是，高供应量。高力国际发布的数据显示，从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增长规模一共经历了3个时期：2002年-2008年的供应量推动期，2009年-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。
从此前大热的联合办公到不断刷新建筑记录的大型写字楼，许多企业开始对“办公空间”进行探索。但数据显示，存量已经处于“艰难消化” 的状态。数据显示，截至2019年第四季度，北京全市仅甲级写字楼的总存量已经攀升至1114万平米。
高力国际指出，供应高峰持续推高空置率是市场的本质。“无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状。”数据显示，在2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率达到了13.5%和7.6%。
“现在租写字楼企业很少，有租的也是很有实力的公司，基本上在财务方面非常稳健的那种。但是，必须要说的是，就从我们中介这行来看，疫情爆发以来，接到的业务非常少。”陈斌对《华夏时报》记者说。
高力国际指出，2020年是北京写字楼未来4到5年内的最后一个供应高峰。从2021年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入的规模会持续攀升，但租金调整节奏大概率会持续到2020年底，从2021年初开始租金企稳预期将会增强。
而针对去化，陈斌说：“写字楼的命运和每个行业、每个行业内的公司是联系在一起的。如果这个行业不好，或者当下经济环境不好，写字楼又该如何去化？”陈斌从市场参与者的角度向《华夏时报》记者表示，疫情加上高存量，使得写字楼不得不开始打价格战，“这就是为什么在租写字楼时，对方会说‘这只是报价’，言外之意就是还有议价空间”。
疫情改变市场节奏
高力国际近日发布的报告显示，受到疫情影响，社会消费需求和生产活动受到抑制，大量经济活动都处于暂停的状态。“此次疫情对于写字楼租赁市场的影响可以借鉴2003年SARS的影响。但我们的基本判断是，疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。”高力国际在报告中表示。
“租金的确不是特别贵，在疫情没有到来之前，我是完全可以承受的。但是疫情爆发以来，有3个月的时间没有顾客，我没有一笔客流收入，那我肯定是没有办法撑下去的。”在大望路经营一家“密室逃脱”的王驰（化名）决定关闭自己的店面。
租金叠加电费、网费、店面维护等各项费用，王驰这家小型的密室每个月需要近1.7万元的运营成本。这是“黑天鹅”来临后，小型个体户的生存样本。另外，叠加全球经济的不稳定，许多中小微企业难以“过冬”，一波裁员潮也开始出现。
“疫情爆发之后，我们的业务也出现了停滞。企业对于租写字楼开始变得非常谨慎，对于成本的把控特别严格。前两年，金融公司有很多很多，来签约的好多都是金融类的公司，他们在经营和扩张的时候很少考虑价格，主要是要看地段和楼面装修，所以在前几年把写字楼的价格炒上去了。”陈斌对《华夏时报》记者说。
陈斌表示，在P2P等行业出现了一波暴雷之后，不少写字楼开始管控公司的资质。高力国际认为，新冠肺炎疫情只是“替罪羊”，其加速了落后企业的灭亡，更快地暴露了一些企业经营活动中已经存在的问题。
“首先，有国资背景的企业会比较容易进入中国尊，我们要严格审核企业的资质。现在签约的基本上都是内部客户，比如中信银行、阿里巴巴等。”中国尊招商中心的工作人员向《华夏时报》记者说明了租赁中国尊写字楼的相关条件。
与此同时，受疫情影响，多数企业采用线上办公的模式以维持业务的运转，这也在一定程度上改变了写字楼市场的格局。“在此次大规模远程办公趋势下，我们希望中国的写字楼业主和租户重新考虑这种工作方式，并且对办公楼布局和工作场所空间重新合理安排。业主可能会考虑将更多的共享办公空间和公共区域纳入写字楼。”戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英说。
