54%专家判断楼市将放松调控，1/4认为只需一两个月 | 小巴调查局

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房地产的门是要开的，但只能开侧门，不会开正门。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最近的楼市，出现好几次尴尬事件。 比如，3月24日，“海宁发布”官微发消息称：3月25日—4月24日，首届海宁云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是针对非海宁人士放开限购1个月。

注：海宁是浙江的一个四线城市，自2017年4月以来实行限购，非海宁户籍人口限购1套住房。

不过，这个政策没有活过2小时，就被秒删了。
要不是多次见证这样的尴尬，小巴真不信，地方政府竟然可以有这样的操作。 算起来，海宁已经是“政策一日游”的第5个城市了，最近一个多月来，广州、济南、宝鸡、驻马店等城市有过同样的经历。 比如驻马店，将首套房公积金贷款的首付比例，从30%降到了20%，被视作打响了“救市”第一枪。但一周后驻马店就被约谈，政策被迅速撤回。 小巴认为，如果将这5个城市的行为，视为地方政府对中央“房住不炒”底线的一种试探， 那么至少目前，楼市的限贷限购政策还没有放开。
而对于地方政府来说，试探的背后确有难言之隐——受疫情影响，国内2月乃至3月经济停摆。

接下来是外贸两头受堵：国内疫情爆发时，工厂没有人，国内疫情控制，国外疫情却大面积爆发，工厂订单大减。

那么靠消费呢？

据国家统计局公布数据，2020年1—2月份社会消费品零售总额同比下降20.5%，消费恢复恐怕没那么快。

由此，一些人认为：提振经济，还得靠房地产出马。

但房地产也并不受人信任，毕竟好不容易坚持了3年的 “房住不炒”，就要因为疫情而放弃了？吃房地产兴奋剂后的中毒模样，这么快就忘了？

仿佛，再一次走到了十字路口。这一次该何去何从？

为此，小巴联系了包括经济学家、地产专家、地产从业者等在内的33位人士，向他们询问关于 “疫情后楼市是否会放松调控” 的问题，在揭晓他们的回答之前，不妨先来投出你的一票。

接下来，小巴就来揭晓33位专家的答案： 超过50%的人认为，楼市会放松调控， 仅有不到20%的人坚信楼市不会放松调控。

调控力度会有多大？ 25人认为在2-3分之间， 2人选择0分，4人选择1分，2人选择4分，0人选择5分。
预计多久会放松调控？ 39.4 %的人认为半年之内， 超过1/4的人认为是1-2个月之内。

特别感谢

特别感谢以下33位专家老师接受小巴采访（排名不分先后）

管清友 | 邱晓华|陆铭|陈钊|王德培|谭雅玲|易鹏|马光远|许维鸿|秦朔|郭士英|朱振鑫|伍治坚|丁建刚|吴翔华|邓伟岩|刘晓博|卢俊 |刘德科|张大伟|恰空|张波|温俊伟|马红漫|盘和林|江瀚|付一夫|齐俊杰|孙不熟|阳光| 以及三位不愿透露姓名的地产从业人士

了解了他们的判断之后，我们再来看看具体的分析。

我对未来一段时间的房地产走向有两个判断： 第一个判断：“带着刹车踩油门”。 房产属于特殊商品，涉及社会民生，房价暴涨引发的社会弊端无需赘言。但同时，房地产对国民经济的重要性依然存在，不会任其下行以致拖累经济。 从广州、海南尝试试探政策底线，但均被撤回的情况看， 中央调控的决心并未变化，“房住不炒”方向不会改。

而从国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将土地审批权由国务院下放给省级政府，权力下放也意味着责任下放，这使得地方政府在调控方面有了更多的灵活性，会适当放松楼市政策。 第二个判断：2020楼市高位横盘。 新冠疫情全球蔓延，美股十年牛市终结，一边是世界资本逃离美国，在全球奔袭，寻找新的安身之处；另一边是伴随美联储降息，全球再次开启大“放水”，货币洪水汹涌，率先复工的中国将成为新的世界经济“安全岛”。 加之全球产业链、供应链“断链”，生产资料出现通缩，而生活消费品通胀， 横在两者中间的便是——楼市资产价格依然坚挺。
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为了保经济，房地产的门是要开的，但只能开侧门，不会开正门。
为什么？
虽然说我们得正视房地产行业在城市发展中的正面效应，但事实是房地产在中国经济的结构里，行业地位不高，是经常被千夫所指的行业，是跟产业结构大调整唱反调的。如果开正门，就跟大环境、大方向背道而驰了。 以前经济一不行就振兴房地产，这是奏效最快的兴奋剂，可遗留下来的问题也不小。 现在压力这么大，就算真的想借房地产兴奋一下，也只能默默服用，而不是大张旗鼓地来鼓励。

而且，调控是越来越成熟的，以前是宏观调控，现在可以做到微观调控，都已经可以细到骨髓里了，没必要大操大办。
这次疫情来了之后，某些城市出台过一些政策，比如提供购房补贴、下调公积金首付比例，甚至短暂放开限购，但这些政策立马就被收回了。
另一方面，针对较长一段时间的停工停产，政府相应地给房企打开一些侧门，例如降低预售门槛、给房企拓宽融资渠道、迅速允许高价楼盘网签回款、让房企缓交土地款等等，这些既可以缓解行业难题，也不会给市场造成不良影响。

所以，中国的房地产经过了这十几年的调控，如果还是老套路，经济一不行就给整个行业打开大门，那不是倒退嘛。
回到现实里，地方政府的压力的确大，会怎么做呢？想方设法做到“一只手松，一只手紧”。
一只手松，就是要促进交易量，交易量会产生税收，只要交易量够活跃就意味着能保房地产对应部分的GDP；一只手紧，是交易量大了之后通常会产生房价上涨的压力，此时就要用更严的调控手段让房价稳住，房价不能过快上涨是红线，触碰不得。
说得更直白一点，房价上涨对GDP的贡献是有限的， 但是，只要有企业买地，有人买房，房地产的贡献就在了。
这次疫情是黑天鹅，突如其来，造成了经济猝死，很多行业是断崖式下跌，而且波及全球。
这种非常情况靠经济转型升级、新基建等“远水”，都不能解决“近渴”的问题。 房地产带动能力非常强，远远超过汽车和5G，因此需要适度调整房地产政策，增加老百姓的购房欲望。

具体如何调整？我认为应加大对刚需、改善型需求的支持力度。 对这两类需求，房贷利率应该打折，也就是LPR利率下浮，而不是上浮。
可以考虑成立住宅银行，给首套房类似公积金贷款的利率。现在公积金贷款不足以覆盖全部房贷，把公积金制度改革为“住宅银行制度”后，让首套房的贷款基本上都可以享受类似公积金贷款利率。
此外，给予二孩、三孩家庭更多购房优惠，比如首付降低到2成，房贷利率进一步下浮。
说白了， 让每个中国人一生都有一次享受低利率购房的机会，多生养孩子的家庭有两次享受低利率购房的机会（改善需求）。
普通改善购房家庭，至少利率不上浮。投资性需求购房，可以适度上浮。
从时间上来说，放松调控越早越好，先从刚需购房者（首次购房）做起，把上浮的利率降下来，全国都打9折（LPR利率下浮47.5个基点）；改善型需求，都维持LPR报价利率，不加点。

目前，全球疫情以及可能的金融危机、经济危机还在进行之中，疫情和经济危机的程度尚无法确切判断。所以，中国方面的调控政策，将根据疫情和国内国际经济形势的变化来制定和实施。
此外，我认为中国许多内陆的中等城市（人口在50万以上100万以下），例如驻马店、衡阳等，也包括长三角的县级市海宁等这类城市， 理论上不在调控目标之内，但是舆论将他们的因城施策政策太政治化了。
比如，之前驻马店降低公积金首付比例至2成，就被约谈，以及最近海宁放开限购1个月遭遇秒删，其实都是因为舆论压力太大，这些在舆论看来放松调控的政策，对他们而言只是因城施策的具体政策而已。

一二线主要城市放开调控的概率很小，政策主动放开大概率引发超出可接受范围的上涨，特别是深圳这种城市，会进一步提高居民杠杆率和城市成本，这个恶果远大于短期提振GDP带来的收益。 而且，本身目前政府对房地产的态度偏强硬，从国务院近几次会议的文件来看，国家对GDP增速下滑的容忍度比较高， 今年经济工作重难点主要放在帮企业、保就业、稳社会上，平稳扛过去，经济数据差点就差点。
不过，三四五六线城市在必要时适度放松购房和土地出让是有可能的，但我认为会比较“定向”和“有目的性”，也就是一城一策。 另外，还要考虑海外局势问题，目前美国政府明显有甩锅和对抗倾向，外部的风险较大。 这种情况下，政府去推高内部泡沫，获得一时的数字之快，有何意义？ 我们的政府忧患意识很强，不可能想不到，也不可能不做准备。 所以房地产基本上不会出现很多人期盼的专门的“强力措施”，看看近期人民银行的行事就知道了，美联储四个2带大小王（无限期QE）直接一把梭哈，人民银行只是意思意思定向降准5500亿。 就如目前我们所看到的， 政府是将一些不太大的具体措施组合起来打， 比如新基建、定向企业救助、就业扶助、减税降费等，走精细化、定向化的非强力措施路径。
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本篇作者|李梦清|当值编辑|冯迪

责任编辑|何梦飞|主编|郑媛眉

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