别吃亏！先给钱后过户？二手房委托买卖风险大

楼市紧俏，不是太贵就是环境、交通不好；环境好、交通方便、朝向等各种细节符合心意的房子必定需要一轮精挑细选。无奈挑选的速度往往跑不过房价的涨幅，很多时候当你终于选上一套心意的房子，可房价早已涨了。这就导致很多人在买房的时候买方一头热，这可是大忌。

一方面房东见买家兴致勃勃，可能会坐地起价，另一方面可能会忽视了一些潜在的风险而导致利益受损。所以，在二手房买卖中无论房源多么抢手、多么吸引人，皆不能表现的过于积极，让人感觉到一种非此房不买的态势，这必定会使买方处于不利地位。广东天穗律师事务所为你揭开个中风险，买房风险早避免！

一、先给钱后过户，卖家故意刁难

李先生于今年年初看中一套二手房，由于表现得极其中意，对购买该房子也十分有诚意，自以为能以诚意打动卖家以优惠的价格出售房子。

但事与愿违，卖家看李先生如此中意，便提出让李先生先支付50万元房款，卖家先把钥匙交付给李先生，李先生可以搬进房子及对房子进行装修，但过户手续需要半年以后再办理，理由是卖家现在身处国外无法回国办理。

本来，卖家可通过大使馆出具委托，委托其表弟代其办理卖房过户等一系列手续，但卖家却声称不愿意，李先生要么先交50万元，要么就别想买到这套房了。可是李先生看中这套房子多时，认为价格也合适，卖家也愿意让他先搬进去，有意欲按卖家的办法来购买该房产。但在广东天穗律师事务所律师为他评估风险之后，李先生立马打消了购买的念头，到底是怎么一回事呢？

二、二手房委托买卖风险大

在二手房买卖中，委托买卖（房主不亲自出面）存在着不可忽视的风险，更何况该房产买卖中还有“预约买卖”（先付款后过户）的情况，风险可想而知。

1.签约方无权处分，买卖合同无效

在广东天穗律师事务所接到的房屋买卖纠纷中，有不少委托买卖房屋的纠纷就是因为当初于房主委托的一方进行签约，但后来房主却反咬一口表示该代理人没有处分房产的权利，主张买卖合同无效。

在实务中，非房主却拿着房主的委托书代理出售房屋，其是否具有处分权，及其所为委托是否超越委托权限和委托期限，购房者在不能接触房主的情形下是很难查证的，故而若非代理人出具经公证的委托书证明其代理权限之外，买方极有可能会因代理人无权处分而白费一番精力，最终导致合同无效，途增成本。

二、委托约定的范围不明确

即使房主委托办理房屋买卖的代理人拥有已公证的委托书，但购房者也不能掉以轻心。已公证的委托书也可能存在授权不明确的情况。比如代理人对于售房价格的可调控权限，对于代理售房的时间限制，对于售房期间一些附随义务的委托权限等，倘若这些约定不明，很容易在当事人之间引发争议而导致不必要的麻烦。

假若代理人与购房者谈定了房屋价格，但房主在过户前对价格产生质疑并要求解除合同，这对购房者来说无疑是一项风险。

三、预约买卖的风险

1.房主执意违约

预约买卖存在不能如期过户的风险，像上面说到的这个案例，倘若李先生交付50万元以后搬进了该房屋，并对该房屋进行了装修。半年后房主意识到房价已上涨超过20万元，且当初签订的房屋买卖合同中明确违约金仅10万元，房主为了多赚10万元而执意违约也是常有的事，这时候李先生的确可以通过起诉主张房子赔偿装修款，但由于房屋未办理过户手续，因此李先生并不能要求房主一定要配合把房屋所有权过户给他，这对于购房者来说浪费了大量的人力物力显然存在巨大的风险。

2.一房二卖风险

预约买卖存在的另一个风险就是容易遭遇一房二卖甚至多卖。由于房屋尚未办理过户手续，房主仍是房屋所有权人，仍然可以在隐瞒已预约买卖的情况下对房屋进行二卖或多卖。等到购房者想要办理过户手续时，很有可能房子已经过户到别人的名下，这时候就只能通过法律途径追回已付款及一定的赔偿，但房屋所有权因为已过户，所以一般不能追回。

广东天穗律师事务所提醒您

房屋买卖涉及的风险较多，委托买卖、预约买卖更存在巨大风险。购房是大额买卖，在购买房屋时不妨仿效该案例中的李先生，在下决定付款前先咨询一下专业律师的意见，让律师查证一下委托书的真伪及授权范围，对房屋买卖的风险进行评估。在购买此类型房屋前，可以请律师帮忙拟定相关协议，列明相关责任承担方式及违约责任，更好地保障购房者的利益。