长租公寓资金压力巨大，今年大概率步入爆雷高峰

华夏时报记者 陆肖肖 北京报道

疫情对长租公寓行业的影响正在加速显现，让企业本就脆弱的资金链开始紧绷起来，行业问题也在逐渐暴露。多位专家分析，今年长租公寓可能会有更多的企业爆雷，行业大概率会进入洗牌期。

陆肖肖 摄

疫情加速长租公寓问题曝出

受到疫情的影响，今年长租公寓的日子普遍不大好过。公寓企业承受着巨大的空置及退租压力，企业现金流面临严重考验。从克而瑞调研数据来看，79%的企业表示营收较去年同期下降50%以上，部分规模型企业亏损预估超千万。当前的疫情使公寓行业陷入危机，更依赖于外部的资金支持。
近期，关于长租公寓的新闻更是层出不穷。近日，有三彩家由于拖欠房东房租，拖欠部分租客押金而受到关注。美丽屋陷入“一边要求房东免租，一边照收租客租金”的负面新闻，涉嫌两面“吃差价”。
青客公寓近期也陷入维权风波，今年2月以来，青客以疫情致使公司业务暂停造成损失为由，要求房东主动减免1-3个月租金与其“共渡难关”，但减租并没有给租客带来实际利好，而是照收租客的全额房租，这令青客公寓陷入信任危机。
克而瑞方面分析，除却外部支持，疫情本身也加剧了行业洗牌，并给予头部公寓企业更多收并购机会。盈利率低是长租公寓尚未解决的行业问题，在当前消极环境下，更是有大批中小型公寓因现金流断裂而无法维系。疫情虽然残酷，但也是公寓运营的试金石，进一步验证了长租公寓的持续发展需要依靠企业的精细化运营。此次洗牌可让更多优秀的公寓企业脱颖而出，加剧行业分化。另外，伴随着大量中小公寓的淘汰和整体估值的大滑坡，行业内或将出现抄底机会。
而长租公寓的爆雷已经不是新鲜事。据不完全统计， 2019年爆雷的长租公寓有57家，包括乐伽公寓、杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南昌诚寓物业，爆雷的原因均为资金链断裂。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林告诉《华夏时报》记者，受到疫情影响，接下来可能出租率会不景气，资本通常会向头部的长租公寓的企业集中，中小企业资金链紧张。今年会有不少长租公寓爆雷，可能会有一轮新的洗牌。

不赚钱的生意还能坚持多久？

长租公寓盈利难是一个老生常谈的话题。协信资产管理GM、协信家CEO徐锋曾经公开表示，一般而言，机构拿房的合同时间是10年以上，“二房东”模式的物业会在5到6年回本，自有资金的沉淀时间是非常长的，周转率非常低。但随着越来越多的人进入行业，拿房成本在持续上涨，而租金收益是在降低的，“二房东”模式收益的剪刀差就会越来越小，甚至不存在。之前计算的5年利润的回收期，现在可能需要8年、9年、10年的时间，甚至全合同周期都达不成。
盈利问题还未解决，众多企业便开始了规模竞赛，短时间内都在积极扩张。一位曾经供职于一家长租公寓的员工告诉《华夏时报》记者，我曾经在的企业才成立两年多，业务就遍布27个城市，手握大量房源，但是步子迈得太大了，业务铺开太大，导致资金链紧张。
上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，长租公寓的角色就决定了它是靠利差来赚钱的，类似于“二房东”的角色。正常来说，慢慢做项目，一个一个来是没有问题的，尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓，但现在这个行业陷入了非理性竞争，呈现野蛮式增长，为了扩张而扩张，甚至把它做成了一个金融产品，或者是为了融资，这样企业做很多事情就会不择手段了，恶性竞争，扰乱市场。
业务铺的太快的同时，许多企业“高进低租”的问题逐渐暴露出来，三彩家就采用的这种方式，快速圈定了一批房源和租户，但随着疫情的影响，企业的资金链变得越来越紧张。
去年倒下的乐伽公寓也是死在了这个上面，其公告显示，公司“高进低租”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成业务全线关停。
对于“高进低租”经营模式存在的问题，房东东公寓学院全雳此前在接受《华夏时报》记者采访时表示，“高收低租”与租金贷一样，是典型的利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆，而缺少风险控制，经营管理失误，结果导致房东、租客严重损失，乃至影响社会稳定。
全雳还表示，房东和租客需要注意，凡是看到降低租金超过20%以上的，要求半年以上付款的公司，务必谨慎，不要贪图便宜，这些都是雷！长租行业已经进入到真正意义上加速洗牌的阶段，优质企业会脱颖而出，经营能力稍差的企业会逐步被并购以及淘汰。