落户政策放开，“都市圈”时代来临

2020年4月9日，国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出深化户籍制度改革、推进土地要素市场化配置；发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求推进城乡融合发展，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度等。对此两文件，我们认为：

1、都市圈战略方向更趋明确，土地和户籍改革同时进行，或能兼顾稳经济和稳房地产

2019年4月，发改委提出新型城镇化建设重点任务；2019年8月，人大常委会通过土地管理法的修订；2019年12月两办发文放松城镇落户限制；2020年3月，国务院发文推出农用地审批下放政策；2020年4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出深化户籍制度改革、以及土地制度改革，新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出建立健全城乡统一的建设用地市场、完善土地管理体制，同时也强调了深化户籍制度改革、并新增探索城市群户籍准入互认措施。 我们认为，国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化，并且土地制度和户籍制度的改革同时进行，而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下，该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系，实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。

2、土地改革推进城乡融合：农村经营性建设用地全面直接入市、破除城乡二元结构

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》更多落实于城市问题或城市间的分配问题，且严格规范新城新区设立条件，防止城市边界无限蔓延；本次《意见》打破城乡界限，于“土地”要素的用地市场建设上，建立健全城乡统一的建设用地市场，县城随之成为新型城镇化建设的重要载体。于“土地要素”的供应端考虑，本次《意见》提出完善农村产权抵押担保权能、启动新一轮农村宅基地制度改革试点、全面推开农村集体经营性建设用地直接入市、制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，并明确入市用地可按照国土空间规划确定的经营性用途入市。 这一举措有利于增加“土地要素”的供给来源，并促进土地要素的市场化、多元化。这是继之前农用地审批权限下放之后的进一步举措，这实现了农用地转农村建设用地再转城市建设用地的环节，土地流动的城乡二元结构逐步破除。

3、户籍制度改革深化，利好核心城市圈发展。

《意见》提出推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，《任务》亦提到以深化改革户籍制度和基本公共服务提供机制为路径，打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置。此项措施是对此前2019年末国务院提出“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策”的延续与深化。
超大、特大城市积分落户政策的完善有助于增强城市吸引能力、加速城镇化进程，同时将淡化限购政策约束，人口的聚集将为超、特大核心城市楼市健康有序发展提供支撑。此外长三角、珠三角城市群的户籍准入年限同城化累计互认，城镇教育、就业创业、医疗卫生等公共资源分配挂钩常住人口，亦将为城市群发展提供新思路。
图表1：规划与本次意见的变化
图表2：《国家新型城镇化建设规划（2014-2020）》新型城镇化主要指标
图表3：不同人口数量城市数 图表4：超大特大/I/II型大城市对应城区、市区人口（来源：2016年城市建设年鉴）

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