对不起，我要去武汉抄底了

◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 齐以和

由于疫情冲击，许多人对武汉动了抄底的心思。
解封后，武汉一些项目的售楼处正式对外营业，这一疑问更是被放大了。 很多人不知道的是，疫情来临前，武汉的楼市就相当受欢迎。 2019年，武汉可是全国住房销售套数、销售面积的双料“冠军”！连续9年位居中国城市销量三甲。 而且还保持超高速的增长：住房成交20.91万套、2346万㎡，同比分别增长25%和29%。 一场突如其来的疫情，无疑给武汉楼市带来诸多不确定性。有人很悲观，说今年武汉房价跌幅将超过两成。 但楼市长期要看基本盘。 一座雄心勃勃，奔向2000万人口、2万亿GDP的通衢巨城，真要下跌两成，岂不是千载难逢的良机？
遥想当年非典过后，北京、香港的房价都创了新低，而且是从当时到现在为止的历史最低价。现在的武汉，似乎又出现了那个机会。 重新复苏的大武汉，到底值得出手吗？

要不是这次疫情，武汉楼市铁定火热。 这几年，武汉堪称中国楼市“流量第一城”，越来越多的人用脚投票，追逐大武汉。
依托湖北全省的人口、全省的购买力，武汉已经连续9年位居中国城市销量三甲，新房、二手房市场的需求持续居高不下。 可以说，整个湖北近6000万人口，唯大武汉马首是瞻。 从2016年开始，武汉就是二线城市中房价上涨速度最快的城市，均价从近9500元/㎡一路飙升至1.6万/㎡，涨幅达到69%，迅猛程度不输一线城市。 武汉近三年房价走势 2018年，对武汉在内的大部分城市楼市而言，都是一个分水岭。楼市调控层层加码，房住不炒的政策执行至今。这一背景下，武汉房价也在三令五申中不断降温，掉头直下，开始横盘。 然而在汉举办的军运会，打破了楼市僵局，促成新一波房价上涨周期。 截止目前，武汉多区房价均价超过2万/㎡，武汉CBD、武昌湖等区房价甚至飙到3万/㎡，相比大部分二线城市，可谓独占鳌头。 这些天，武汉楼市的复苏节奏也是不断加快。 3月23日，武汉公布“救市六项举措”，提出要优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准...... 但这些都不涉及交易端，并没有限贷、限购、限售方面的松绑。 说起来，就连武汉的暖市举措都这么温和，说明现阶段楼市大幅松绑的可能性很小。 3月31日，武汉发放首批预售证，也在同一天，冰封两个月的武汉土地市场宣布重启。借助网上土拍形式，历经53轮竞价，当天成功出让10宗土地，成交面积120.74公顷，金额108.53亿元，溢价率达到25％。 市场对武汉楼市的乐观预期，可见一斑。

这一次，武汉作为疫情震中，“楼市是否会凉”的疑问不胫而走。 据中国房价行情网3月数据显示，武汉房价同比下降了7.89%，还有加速跌落的风险。
武汉新房房价近一年走势
不过，目前来看大面积降价还没出现。据当地媒体报道，除少量楼盘外（远郊盘和销售困难盘），武汉大多数项目价格，与封城前没有太大差别，相对平稳。 只不过，疫情之下，影响武汉楼市走向的，有两大变量。 一是人才吸引力。 此前，武汉落户门槛一降再降，空有百万大学生，留人能力不足。 去年新增13.1万常住人口的成绩，放在所有一二线城市里，并不亮眼，比佛山、成都、长沙、重庆、西安等城市都要低。 疫情之后，武汉暴露出来的城市治理问题与官员作风，也会“劝退”一批人。 数百万流动人口和上百万高校毕业生，短期内留在武汉的意愿、对城市未来的预期，恐怕只会有所降低。 而这些人群又是非常重要的潜在购房群体，对楼市购买力，必然会产生较大影响。 二是，武汉楼市库存量大，且呈逐年升高之势，已经库存高企。 先看一组数据。

2017年武汉新房成交20.7万套，库存13.9万套，整体去化率91%； 2018年武汉新房成交17万套，库存15.3万套，去化率87%； 2019年武汉新房成交20.9万套，库存16.8万套，去化率79%。

去化率连续下跌。
图源克而瑞 因此，最近几年武汉楼市火热背后，也存在隐忧—— 库存逐年攀升 。 另据《武汉市住房发展规划（2020-2022年）》，未来3年，武汉将新增供应住房7019万㎡。其中商品住房5072万㎡、50.7万套。 加上2019年底的16.8万套，武汉商品住宅潜在库存接近68万套。按当时的销售速度来看，去化周期要9个月，但受疫情重创，去化周期很可能在一年以上。 因此整体来看，楼市供过于求，人口吸引力下滑，今年武汉楼市大概率会不温不火。 这也是2018年武汉房价均价上涨到1万8后，一直横盘的主要原因。

因此，武汉楼市是否值得抄底，要分情况来看，城市分化、各区分化，其实不可一概而论。
但南强北弱的大背景下，地理上的便利，便是最大的“经济”。
如果考虑投资，就要着眼未来潜力。那么长三角、大湾区会是我更为推荐的投资片区，他们也是中国崛起的最大保障，是决定中国能否跻身世界第一梯队的唯二筹码。
此外，地位特殊的北京、西部的“沿海”成都、西部唯一的直辖市重庆、拥有特殊区位利好的武汉、西安、郑州，只能放在投资考虑的第二梯队。
因此长期而言，这座中部第一城依然具备一定的投资前景。一些好的地段仍然处于价格洼地，这段时间会是不错的抄底良机。
弓箭型经济格局中，武汉处于“箭”上的轴心地位 为什么这么说？
因为危机之后，往往也会有补偿性反弹，但反弹高峰期，主要出现在危机次年，这是不容忽视的大背景。
关于武汉，我之前已经具体分析过， 九省通衢的区位、新兴产业的崛起、大部分城市难以比拟的科创教育实力， 都是其不容忽视的王牌优势，叠加 强省会战略下的时代机遇 ，共同赋予了武汉走向复苏的底气。 随着城市复苏，楼市前景也将逐步展现。 并且，放眼整个中西部来看，能与武汉比肩的城市不多，这些年许多媒体会把成都和武汉放在一起比较，但这两个城市打法不太一样，一“重”一轻，老派与新潮，更像是互补的关系。 为什么不包括重庆？重庆虽然经济总量已经前五了，但按主城区人口、经济、产业来看，其实还不如武汉。从企业构成来看，重庆国企强民企弱的程度更深，产业活力受到制约，这几年经济转型压力也不小。 因此，中长期而言，武汉依然会是第二梯队里最值得投资的城市，也会和郑州一道，成为中部最大的希望。
短期来看，武汉楼市对当地刚需客比较友好，眼下是值得抓住的机会。
信心比黄金更重要，眼下我们需要给这座英雄的城市更多信心。 44年前，唐山经过那场让人揪心的地震，也曾被唱衰，但截至目前，唐山依然是河北第一市、房价多个月领涨，与省会石家庄相比也是不分伯仲。
图源观察者网 那么，在武汉如何选地段，这方面给出两点参考建议。 其一，尊重环线价值。 实际上，武汉是对环线认可程度较高的传统城市。因此一般意义上，越往外环走，房价投资前景越弱。

这点也体现在供求关系上，洪山、江汉等主城区，供不应求现象较为严重，涨幅更大，其中比较有前景的是 两江四岸片区 。
武汉两江四岸，图源武汉规划局
而新洲、东西湖、黄陂等偏远城区，楼市则处于供过于求的状态。 值得上车的二手房，也主要集中在主城区，目前，南湖、后湖、四新、青山等片区目前已出现部分降价房源，笋盘出现的概率大幅度提高，是不错的机会。工业区重镇青山，近几个月房价下降明显，很有可能成为疫情后领跌的区域。 近几个月青山房价下降明显，来源安居客
相对而言不太推荐江汉和江岸片区，因为这里老破小居多，拆迁成本大、人口被武昌和洪山截流、城市功能日渐衰败，如果不是看中学区价值，不建议上车。 其二，留意新区机会。 如果要评选武汉第四镇，官方规划、资源倾斜都给了长江新城，但当地人用脚投票的结果却是光谷（又称东湖高新区）。投资价值上看，光谷也是大于长江新城的。 要知道，光谷已经成为这座城市的重要名片，无论是创新产业、人才活力，在全国新区中都是名列前茅的。此次疫情中，光谷在生物医药领域的表现也堪称抢眼，目前也是武汉复工率最高的片区。
光谷

不过目前光谷利好已经释放得差不多了，需要高位上车，因此可以考虑 光谷东 那一块，前两年东湖国家高新区管委会也已搬迁至此，相比之下价值潜力更大。

总体上看，武汉楼市是冷热不均、高度分化的。 对于那些供过于求的片区，因现金流压力、业绩目标等因素，很可能会在第四季度出现一系列降价促销活动，因此年底再考虑出手也不迟。 可以预见，武汉楼市在疫情的重创下，将进入一段深入调整期。这对武汉来说，或许并不完全是坏事。 毕竟，高房价容易挤压年轻人的生存空间。 武汉的炒房热告一段落，未来几年，当地楼市对刚需客只会更加友好。
某种程度上，这有利于武汉在抢人方面持续发力，让当地经济逐步实现脱虚向实。
就像这些天，为了吸引人才，沈阳、重庆、南京先后出台了新的落户政策，抢人大战再度升级。
毕竟，地随人走的新城镇化趋势下，人口这一要素，在未来只会变得愈发重要，它很大程度上体现了一座城市在全国及所在区域中的发展实力。
江汉春风起，冰霜昨夜除。
祝福这座极具烟火气的城市！
正如这座英雄城市的口号宣言，“武汉，每天不一样”。未来，大武汉也必将焕然一新！

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