环沪楼市，未来在哪？

◎作者 | 迁延

◎来源| 子木聊房（ID：zimuliaofang） 已获授权

上海收缩
环沪城市的价值从来不在于城市自身，而在于上海能否发展成为一个辐射力爆表的超级都市。 从经济学规律看，无论是资源还是人口都会主动向超级城市聚集。 在过去几十年绝大多数的时间里，上海都在持续壮大，不断扩张，外溢的产业和向外延伸的城建轮动式的填补了周边板块的价值洼地。这就是曾经自然成长的上海，螺旋式的一层又一层向外扩张，带动着环沪发展，水到渠成。 但是如今，上海却主动捆住了自己的手脚，想要遏制自身的生长。 在“上海2035”规划所列的底线约束中，严控“人口红线”被放到了第一位。 我们可以看到，规划中明确指出从2020也就是今年开始，上海常住人口将被控制在2500万，未来15年一直到2035，常住人口上限还是2500万，人数不再增加。 上海是说到做到，就目前的进度看，上海的人口控制基本与计划一致，在2015年，上海出现罕见的常住人口负增长，同比下降1.5%。近五年来上海与北京一样，是唯二的两个在存量人口博弈时期不争不抢，人口总规模基本陷入停滞的佛系大城市，不像其他人口增长停滞的城市都是有心无力想抢也抢不到。

上海的自我遏制仍嫌不够，除了人口，还有针对用地的控制。规划至2035年，建设用地将控制在3200平方公里，实际上据研究报道称，目前上海的建设用地总规模已经达到3200平方公里的限制，这意味着未来上海的建设用地可能需要增加绿地，搞城市版的“退耕还林”才能控制在指标范围以内。 人口规模，建设用地是城市扩张式发展的重要指标，上海为何自缚手脚制定如此严格的底线控制，这样的严控又到底符不符合上海发展的趋势，我们只有接受事实不做深究，那么本篇只谈对环沪房产市场的影响。 现在我们需要思考一个问题，当上海选择遏制自身的扩张，那么环沪楼市又将何去何从。
环沪的现状和隐忧
去琢磨环沪楼市的未来之前，先看看环沪楼市的现状。 就整体而言，自2016年以后的上海都市圈楼市呈现出“内冷外热”的景象，绝对核心上海的楼市热度向下，周遭一圈环沪楼市的行情向上。 狭义的环沪地产市场仅限于与上海远郊相邻的地区，毕竟苏州无锡这些自主经济强市有着独立的行情走势。真正与上海房地产市场有着高度相关性的，其实也就是与上海版图相接的苏州昆山，太仓，嘉兴的嘉善，南通的启东等地，其中启东与上海隔江相望，区位略弱。 从二手均价上看，环沪四小强中的三个比较接近，太仓，启东，嘉善的单价在13000元/平米左右。四小强中的“扛把子”昆山，房价达到17023元/平米，昆山在四小强中GDP和人均GDP都是名列第一，且昆山的花桥地铁直达上海市区。总的来说，符合发展越成熟，与上海融合程度越高，环沪房价就更高的规律。

如果对比上海房价与环沪房价近年来的走势，就会发现如果在过去几年入手了上海房产，那么大概率会成为房产投资上的“输家”，收益远不如去环沪置业。 作为都市圈核心的上海房价自2017年开始历经三年的漫漫回调，而相对偏远的郊环区域昆山，太仓，启东，嘉善的楼市行情却是此起彼伏。二者南辕北辙的分界线就在于2016年3月25日“沪九条”的发布，二套首付比例调高至50%，非上海户籍购房资格从原来的2年大幅调整至5年。 新政的一刀切，既没有放过投资需求，也没能放过沪漂刚需。这让措手不及的沪漂和在上海大量无处安放的投资需求，不得不把注意力以上海为点向外一层层扩散。 环沪地产市场的喧嚣至此便拉开了序幕。在环沪概念火热之初，部分是真正的外溢刚需，更多的是上海投资客在环沪城市之中流窜。 投资客不需要考虑实际居住的便利性，更在意当地购房门槛和与上海之间价差的大小。据中原地产研究院的报告，沪籍投资客户是环沪客群的主力军，在多个环沪城市中的购房占比超过了当地户籍客群的占比，投资客的流动迅速提高了环沪楼市的每一块洼地。 这四年来，环沪的燥热程度就体现在真金白银堆砌出来的房价涨幅上，四小强的涨幅均吊打上海，涨幅最大的昆山就不提了，即便拉出四小强中相对增值最慢的太仓，它的同期涨幅也是上海的3.6倍。 相比环沪与上海之间的利好落地速度，房价的节奏明显走得太快。令人担忧的是，这波涨幅并非来自上海自然生长产生的价值外溢，而是来自3.25上海严控地产新政后的购买力挤压，一场人为干预催发出的环沪行情。 打个不是那么恰当的比方，如果 3.25政策是环沪楼市的短效“兴奋药”，那么上海“2035规划”的严控人口和用地底线，从长期来看将成为环沪楼市的长效“退烧药”。 上海严控人口和用地，等于在变相宣布限制城市的扩张做大。成就了过去四年环沪楼市的是上海，那么未来环沪楼市最大的危机也正是来自上海。 当上海不再扩张，直接影响到的是基础设施的建设，比如环沪城市预期中会有不断落成的直达轨道交通，未来能与上海无缝连接从而成为“环沪的内环”。但当上海不再扩张时就不再迫切需要基建项目对外延伸，环沪城市憧憬的深度融入上海就会越发的遥遥无期。 当上海不再扩张，常住人口的增速会基本陷于停滞，未来上海的外溢的购买力也会慢慢变少，缺少足够的需求去支撑环沪的大量房产市场。叠加前期环沪市场大量需要接盘的投资盘，远期的环沪房产支撑力度堪忧。 当上海不再扩张，那么上海的经济发展逻辑将从追求规模切换为追求效率，发展的产业结构也面临调整，此前相对传统的产业人才面临流失。这部分人才在上海是刚需，在二线得算小康。
对于这部分潜在的人才（购买力），杭州南京等一批强二线比环沪县级市更有可能承接。环沪楼市的接盘客群被严重分流，以后得更多期待留在上海的“高端人口”，但恐怕这类客群与环沪的刚需购买性质不太重合。 如果上海坚定的选择不再扩张，那么环沪楼市的未来将充满隐患。3.25新政带来的短效刺激毕竟不是可以反复使用的常规手段。 环沪城市是时候需要好好审视自身的素质。
环沪的抉择
上海的“收缩”如一把达摩克利斯之剑悬在环沪的头顶，这个持续到2035的“中期规划”是对环沪明显的利空。

这些年，环沪概念在经过一轮爆炒过后，纷纷迎来了调控升级。昆山，太仓，2016年10月份开始限购，外地人限购1套,需要1年社保，2019年两城限购升级，外地人购房需在3年内连续缴纳2年社保。


启东于2017年4月对外地购房人实施限售，外地籍购房满3年后才能上市交易，嘉善2016年12月开始对非本地户籍限购1套。 从调控角度看，昆山，太仓政策同样严格，相比另外两城，调控的更及时且力度更大。 以2016年上海3.25新政为起点，昆山的房价起步并非最高，四年来的涨幅却在四小强中名列第一，目前房价甩开另外三城独自一档。


但值得注意的是，四小强房价的走势在去年有了明显的分化。近一年昆山延续之前的强势增长，太仓的四年增幅在环沪中虽不突出，不过去年至今涨势最盛。而启东和嘉善近一年房价增速乏力，开始回调，去年的走势甚至都没跑赢上海。 其实一轮行情下来，该涨的早就涨了，值得涨的也的确涨得更高。以近年来的大环境来看，楼市逻辑从进攻改为防守，从爆走的三四线暂时回归平稳了一段时间，远期更加稳健的一二线城市。 目前看来，环沪的微观结构很可能与大环境保持一致，从外围暴涨的环沪开始回归平淡已久的上海。毕竟环沪一直涨，上海的郊区新城性价比就会被动提高，要知道，从2019年起，第一批3.25新政后的非沪籍五年限制已经到期，上海的外来购买力重出江湖。 上海的收缩，对于当下产业相对薄弱，人均GDP四小强垫底的嘉善来说（注：人均gdp数据以常住人口核算），略为受伤，凭借未来高规格的产业规划而爆发的嘉善楼市，房价预期普遍会先于利好落地，透支未来的涨幅，而收缩带来的直接影响是未来规划兑现时间更长，未来的由近变远，嘉善的置业就更需要长期的耐心。 启东的人均gdp在环沪四小强中略胜过嘉善，但是远逊昆山，太仓。江苏境内强者如林，卧榻之侧尽是老虎，启东大量的人口流出稍显辣眼。与上海隔江相望的启东更需要上海能及时的基建和产业外溢，唯有作为睡城或是因为承接产业留下人口，启东的楼市才能有持续的支撑。


太仓区位离上海够近，未来还有高铁建设途经太仓，城南区域将会设置太仓南站，而太仓高铁站位于陆渡与浏河交界处，是沪通铁路一期二期，南沿江高铁的三点交汇主站。
只要上海的收缩不影响这些重要规划的建设，太仓人均GDP较高，坚实的本地购买力和外来增量人口都是未来当地楼市的底气，并无太多忧虑。 总的来说，未来环沪四小强能否摆脱上海收缩可能带来的不利因素，也许就得看他们内生因素。 改变不了上海的方向，但是可以选择自强不息。一句话，打铁终归还需自身硬。 昆山就是四小强中最硬的那个。 比直线距离，昆山不比太仓离上海更近，比顶层规划，昆山也比不上嘉善的顶层规划，嘉善在浙江倾力打造下会作为长三角一体化的桥头堡。而昆山一眼就能看出的优势是已经开通的昆山花桥至上海的地铁，融沪程度更深。 昆山最突出的优势还是自身的强大实力，基本面吊打环沪其它城市。以昆山的GDP总量在县级市中堪称惊人，超过兰州，贵阳等经济弱省省会。
即便把其余三个环沪城市的GDP加总也只是昆山经济总量的7成5。在基本能表现民富水平的人均GDP方面，昆山同样遥遥领先。 单论经济，昆山是个披着县级市外皮的二线城市。最值得注意的是昆山人口数据，昆山外来的常住流动人口占比高达50%，这是一线城市才有的外来人口占比水准，较严格的限购和增量人口的大量存在，即便“房住不炒”，还是行情向好。 也许这就是为什么昆山以相对最严格的楼市调控，房产增速却远远跑赢其它环沪的本质原因。其实大家根本就不在一个level。 当上海不再扩张，那么当前的环沪置业，就比以往任何时候都更需要考虑城市自身素质。昆山相对成熟，开始展现区位优势的太仓确定性也较强，启东嘉善未来爆发力或许更高，但规划中的未来可能会需要更多的耐心等候。

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