关于买房、房贷和投资地产，我们回答了这几点，有房没房都应该看看！

最近，北上深豪宅暴涨、银保监严查房抵贷、LPR大幅下调、各地楼市“松绑”政策一日游等现象刷屏，与老百姓息息相关的房地产行业不断搅动着每一个人的心思。
针对当前有些复杂的局势，财经秘书针对不同人群的需求，推出这篇文章，力求帮助财友们在地产领域，拆解心头的疑惑，解决手头的问题。 文章共分为三个部分，分别针对： 一、没买房但有购房计划的人群 二、已经购房正在还贷的人群 三、有地产投资需求的人群 文中分别给出了详细可操作的策略，读者可以直接跳到与自己相关的部分阅读。

↓↓没买房、准备买房的看这里↓↓

当前的购房刚需群体目前分为两大类，第一类是不在家乡工作的人群，第二类是在家乡工作的人群。相比之下，第一类人所面临的问题，要相对复杂一些。 财秘这里提出两个建议：

• 人生重大决策需要谨慎，尤其是买房子这种大事， 因为你可能并不了解全局情况，尤其是当前这个政策变化频现的时间点。
• 永远不要低估你和房地产中介（售楼部销售）之间的信息差， 以及中介让你冲动做决定的能力。

对于异地工作的年轻人来讲，当前一个突出矛盾在于，短时间的工作积蓄不能负担大城市的房价、老家的房子能够负担但各项公共资源却无法令人满意。 一个被大多数人选择的策略是： 回老家买房，财秘并不推荐这种看似省事、实则吃亏的决定， 有个人和家庭不可调和因素的除外。 因为刚需购房的选择，与后半生的医疗资源、教育资源、事业空间以及资产保值需求息息相关， 尽量不要让区域发展的局限性成为你生活的局限性。 另一个看似性价比较高的策略是：选择老家所在省会或工作地点周边小城市买房，这种方式，看似性价比较高，但财秘建议还是先按照下面的步骤做好前期调查准备： 1、了解全国潜力城市与临近省会的房价水平及限购政策，广泛选择备选意向城市。 非必要情况下，不要只把目光锁定在老家省会。 将与老家接壤省的二线城市及全国范围内宜居、有潜力的城市也纳入考虑范围。在充分了解这些地区的情况后，你可能会做出与此前完全不同的选择。 比如部分三线城市的房价高于一些省会城市的房价，全国范围内以重庆、长沙为代表的“低房价重点城市”值得作为定居地纳入考虑范围。 2、 关注意向城市近期的购房首付调整情况及人才引进等优惠政策， 优中选优，给自己争取最大的资金优惠。 比如财经秘书地产行业研究员就发现，此前有机构统计，已经有8个城市的首套房主流首付比例为2成。 尽管近期各地楼市新政屡次出现“一日游”、“两日游”的情况， 但“一城一策”已经成为大趋势， 结合全国重点城市的政策动态，将有助于你不错过机会。 3、分析意向城市的政府产业扶持文件和未来产业发展潜力，并与个人职业规划相结合。 对于一线城市无法安家的年轻人，退居二线是很多人的选择，但由于很多职业往往在一线城市才有大量的岗位和发展空间，在选择哪个城市作为你事业小成后的栖息地时，就不得不考虑——今后能否在当地找到匹配的产业。 这就需要你及时了解当地政府的产业规划、当地产业园区发展情况以及龙头企业分布情况等。 以上这三件事就是做购房选择前的初步准备。 这些信息你考虑过吗？做过调研吗？你现有的逻辑链条是科学的吗？ 如果你接下来一年没有购房的计划，那财秘建议你可以从现在就开始积累相关城市和政策的咨询，做好信息储备。 如果你已经准备买房了，但是看了这三点后，有了动摇或者新的想法，那么财秘建议你就应该马上开始做大量的搜集工作，确保别在冲动之下做了后悔的选择。 如果你可以为高考准备三年，为大学毕业后的工作准备四年，为婚姻爱情付出无数的时间、精力，为跳槽一个新的岗位准备三个月，为投资一只股票研究两个礼拜，甚至为看一本名著做了读书笔记， 那对于买房这件大事，为什么却不付出充足的成本和精力呢？ 财经秘书的地产行业情报，解决你的购房信息难题，每天精选各大城市政策变化情况，助你发现城市新机会。

还有各地城市的房价变动的数据及时更新，为你节省时间。 点击上图查看详细情报 而针对你的意向城市发展情况和楼市展望，你还可以通过专家秘书一对一解决具体问题， 你的复杂需求，秘书帮你搞定！

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↓↓已经上车、正在还贷的看这里↓↓ 这周一，有件对于所有人都很重要的事项发生，事关你的钱袋子！ 那就是LPR大幅下调，这意味着房贷利息也随之受到影响。 针对这一事件，同事老沈专门撰写了一篇文章《 LPR创最大单次降幅，房贷少了！ 》，对LPR做了深入分析！（←没有看过的读者，可以点击左边文章名称了解一下） 出乎我们意料的是，这篇文章引发了大家的热烈讨论！ 有人认为，这样是没有必要的，甚至如果之后利率上浮还会吃亏，有朋友十分有信心地预测称：选LPR肯定后悔。 也有朋友算了一笔账，如果换LPR的话，30年下来，其实可以省不少利息，数字高达小几十万块！（这个计算不是很严密，下面内容有详细计算方法供大家参考）

有的财友觉得，因为房贷不可能还20、30年，短期利率下降是趋势，选LPR能省一点还是好的。

也有财友认为，长期贷款选择LPR有风险。

当然更多的朋友们是针对自己的房贷问了问题：

针对读者们心中的疑问，财秘将公式拆解了一下，供买了房的读者作参考。 计算前，先搞清楚三大变量： 1、固定利率（老算法）： 房贷利率（旧）=基准利率±各银行上浮或下浮点数=4.9%x（1±浮动比例） 这个利率就是你的房贷利率啦，他取决于基准利率和银行的浮点，每个银行的浮点都有所不同。已经开始还房贷的你，一定对这个数字记忆深刻！ 2、加点数值/减点数值 =购房者现在的固定利率水平-2019年12月的LPR利率（4.8%） 这个数值是LPR与固定利率之间的换算指标。 （注意啦！今年8月就是转换的时间节点哦，如果过了8月，那么旧的贷款就不能再换成LPR计息啦~） 3、LPR+加点浮动利率（新算法）： 房贷利率（新）=LPR利率（每年会更新）+加点数值/减点数值 这个利率就是采用LPR算法之后的变动利率啦，只要最终得到的房贷利率比旧的利率低，那你就能少付利息了。 那么你该不该换呢？ 把新算法和旧算法的指标，分别输入到房贷利息计算器中，对比一下结果： 如果你买房时，房贷利率上浮10%，房贷基准利率为4.9%，贷款100万，30年。 1、原固定房贷利率：为4.9%×（1+10%）=5.39%。 2、加点数值：5.39%－4.8%＝0.59%。 3、LPR利率：4.65％+0.59％＝5.24%。（以目前的五年期4.65%为例） 那么每个月可以少付5609-5516=93元，30年下来的话，一共可以少付3.35万元。 虽然相比于全部的还款金额少很多，但是想想，3万块其实足够一家三口来一趟出国游了。 那么LPR利率未来的走势会不会忽高忽低，让人心惊肉跳？财秘帮你解决问题！ 如果上面这个例子不适合你， 你想更加准确地做个综合评估的话，可以点击下方小程序，雇佣地产行业财经秘书~ 一对一深度交流，给你最合适最专业的建议， 避免被银行和房地产中介忽悠，财秘全心全意帮你省钱！

↓↓想做地产投资的看这里↓↓ 首先我们必须明确的是， 当前的局面下，炒房已经行不通了。 这一点在之前老沈文章的留言中，也有很多读者进行了讨论。

尽管当前经济压力很大， 不少人都揣测地产是不是又要迎来疯狂期了， 但考虑到近期国家对一些“炒房”“地产热”等复苏苗头的打压，以及少数有价格潜力地区的限购政策始终未曾放松， 财秘认为靠“炒房”手段来投资房地产，已经基本成为历史现象。 而且“炒房”所需要的资金额对于大多数人来说并不是一个小数字， 更远非一场人人皆可参与的游戏， 因此其实我们更多是以一种羡慕和调侃的情绪去围观这一现象的，不是吗？ 财经秘书地产行业研究员发现， 其实投资房子，不如投资卖房子的， 门槛更低，操作更灵活。 中国的地产龙头股，如新城控股当前股价比2016年低点涨了3倍，最高的时候涨了6倍；万科A当前股价比2014年涨了4倍，最高的时候涨了7倍； 华夏幸福比2008年涨了10倍，最高的时候涨了30倍。 从长线的投资来看， 可以说投资一线城市房子的收益率，远远比不上投资这些A股房地产龙头企业的收益。 买的没有卖的精，是永远的真理。 当然在2018年以来房地产融资渠道持续收紧，中小房企现金流恶化，中国房地产企业破产重组的不是少数，赢者通吃的局面也逐渐明晰。 而疫情后的房地产市场，更加考验企业的战略和现金流能力，如果选对了企业，即使无法直接参与购房投资，也能获得地产行业发展的红利。 当然，前提是你选对了企业。 房地产从只看100强，到只看50强，再到如今只看30强的投资逻辑变化，已经充分说明了当前地产行业风险与机遇的并存局面。 想要从楼市红利中分一杯羹？ 财经秘书的行业情报筛选龙头企业的关键指标，实时跟踪地产企业的拿地、开发情况，做你地产股投资中最给力的帮手。 如果你对某一家企业感兴趣，还可以随时与资深行业研究员一对一在线沟通，咨询交流。 2020年，楼市或许没有迎来春天，但地产行业的红利你不能错过！ 点击下方小程序，财经秘书地产行业情报，助你楼市投资分一杯羹！ 财经秘书，作为一款客观、专业、及时的内容产品，已经服务了成千上万名高净值人士，为广大投资者解决了“信息认知”的难题。 财经秘书拥有90个细分行业，只要你想要的，都有，都经得起实战检验。 每个行业都有各自的用户群，财经秘书除了在每天的行业情报中提示风险与机会，还会在财秘会员情报群再次分享，以免用户错过重要资讯。

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