社科院报告：深圳房价出现结构性快速上涨，不采取严厉管控或全面上涨

华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

4月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2020年4月《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》（下称“报告”）。报告指出，大湾区及深圳房价出现结构性上涨，并未出现区域性房地产热。同时，多数城市房价与交易在受疫情冲击后都基本恢复，房价总体稳中略升，未出现市场衰退。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对《华夏时报》记者表示，深圳限购门槛在一线城市中相对较低，在宽松的货币环境下，容易吸引全国投资者进入。当前深圳只是特定区域板块快速上涨，还没有出现全面上涨，如果演变为全面上涨，就必须采取严格的管控措施了。

大湾区及深圳出现结构性上涨

近日，深圳楼市以二手房涨价百万、千万豪宅秒光等消息吸引了全国人民的目光。不过报告显示，目前深圳的上涨属于结构性上涨，而非全面上涨。上涨幅度较大的是南山区和宝安区，其他区域甚至出现微跌。纬房指数监测显示，近3个月深圳南山区房价累计上涨8.84%，宝安区房价累计上涨7.96%，涨速相对较快。罗湖区近3个月房价累计下跌0.06%，市场仍较为平稳。

而作为大湾区的核心城市，深圳的上涨也并未带动大湾区房价整体上涨。纬房指数监测显示，大湾区房价出现结构性上涨，仅深圳和东莞近期出现房价显著上涨。近3个月深圳房价累计上涨4.07%，东莞累计上涨3.88%，房价涨速相对较快。其邻近的城市中，近3个月广州房价累计下跌1.23%，中山、佛山房价也有所下跌，珠海稳中略涨，均未出现异常上涨。

纬房指数监测还显示，我国另外两大城市群带中的环渤海及长三角城市群，近期其核心城市房价并未出现明显上涨。作为环渤海城市群带龙头城市的北京，近3个月房价累计上涨0.83%,涨速和正常的季节性波动水平接近，环渤海城市群其它核心城市涨速也基本合理。作为长三角城市群带龙头城市的上海，近3个月房价累计上涨1.51%,涨速处于正常略高的区间。长三角城市群其它核心城市涨速除苏州略高外，也基本在合理范围内。

对于深圳楼市的未来前景，报告认为在疫情冲击及宽松货币环境的背景下，短期局部上涨或下跌的风险将并存。如果没有严厉的管控措施，深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨，并传导至其它一二线城市。但是，如果未来宏观经济环境没有及时复苏或进一步变差，一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续，最终“高开低走”的风险变大。

全国成交量大体恢复

报告显示，反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示，全国核心城市房价出现恢复性回升。2020年3月，核心城市综合房价已经高过了2020年春节前的水平，同时也高于2019年全年最高房价，但是要低于2018年中的房价水平。2020年3月，纬房核心指数为106.24点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年1月105.75点上涨0.46%，比2019年中最高值106.11点上涨0.12%。

其中，一线城市近3个月房价累计上涨1.47%，涨速稳中略高。近3个月二线城市房价累计上涨0.59%，三线城市房价累计上涨0.75%，四线城市房价累计上涨0.28%，房价相对稳定，未因疫情冲击出现下降。

纬房成交量指数监测显示，核心城市二手房成交量大体恢复。2020年3月，10大重点城市二手住房成交量指数为150.8，比2019年12月的165.37仅低8.8%，基本恢复正常水平。

报告认为，未来影响短期房价格局的重要因素主要包括：疫情对住房消费需求的负向影响；相对宽松货币环境对住房需求及房价预期的正向影响。由于影响因素的区域不平衡性，在疫情不突然消失的条件下，部分城市疫情对楼市的负向影响总体将超过宽松货币环境对楼市的正向影响。而另一些城市，形势则可能相反。表现在房价格局上则是市场冷热不匀，涨跌互现。

对此，建议报告建议，进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施，因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件；加强信贷资金用途管控，严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场；及时有效降低居民家庭短期还款负担，临时性对存量房贷利率进行向下重新定价，同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施；结合集体土地入市改革，促进住房土地制度改革的推进，加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径，在增加住房供给的同时降低房价泡沫。