“迷幻”土拍：谁拿了厦门岛上103亿地王？
授权转载自微信公众号"地产深度报道"
记者 孙婉秋
01 谁的地王？
4月22日，厦门拍出史上首幅百亿地块。
当日厦门共出让3宗地块，分别位于思明区、翔安区、集美区。
厦门楼市有其自身的特殊性，分岛内、岛外两个市场。岛内及本岛上仅有的两个行政区，思明和湖里，158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一，却聚集了厦门一半的人口。人多地少、配套完善、教育资源优异让厦门岛内房价始终高居不下。
此次土拍引发最多关注的在于“思明2020P01地块”，寸土寸金岛内，土地资源稀缺，极少有新地块出让，思明区上一次宅地出让还得追溯到2010年，因此该地块毫无悬念成为本场土拍中起价最高的地块。
根据出让公告，上述地块位于思明区云顶中路与莲前路交叉口西南侧地块，为住宅、商业用地，土地面积59562平方米，总建面204650平方米，容积率3.53，地块起拍楼面价35182元/平方米，起拍总价72亿元。
不过，该地块被设置了最高限价，地块内商品住房的销售均价不得超过70800元/平方米。但是允许竞得人分三期建设，分三期申请宗地商品房预售许可证，并分三期对外公开销售，首期应于项目开工之日起12个月内申请并对外公开销售。出让文件显示，本次土拍采用“不设拍卖底价，价高者得”方式出让。
最终，上海泰鸣贸易有限公司（下称“上海泰鸣”）以103.55亿元竞得，折合楼面价50598.5元/㎡，溢价率43.8%。
这是厦门首个破百亿的地块，同时刷新了厦门总价和单价地王项目。
引发市场一阵惊叹后，举牌环节高调厮杀的上海泰鸣却陷入沉寂，始终未有房企认领该地块。
市场好奇，从中海、绿城、建发、华发、金茂等一众房企嘴边虎口夺食的上海泰鸣究竟是何方神圣？
天眼查显示，上海泰鸣成立于2020年4月9日，注册资本100万元，法定代表人蔡思鹏，工商登记行业为批发业，经营范围包括建筑材料销售、金属材料销售、五金产品零售、市场营销策划。
一家成立仅13天，注册资本100万的贸易公司跨区域豪掷百亿夺地，无疑为这场创纪录的土拍增加了新的悬念和看点。
02 “马甲”疑云
随后，不断有声音指出，上海泰鸣实为中骏集团的“马甲”。
数名房企内部员工对《国际金融报》记者表示，该地块最终竞得者为中骏，且有消息人士称中骏董事局主席黄朝阳曾现身土拍现场。《国际金融报》记者在中骏内部系统上查询到与上海泰鸣法人同名的蔡思鹏，职务为中骏集团资金管理部的一名资金主管。
更多从业者化身福尔摩斯，欲将这场蹊跷的地王案探个究竟，多条线索均开始指向中骏。
天眼查显示，上海泰鸣注册地为上海市闵行区沪青平公路277号5楼，巧合的是，中骏旗下上海骏宁房地产开发有限责任公司注册地址也正位于此。
此外，上海泰鸣100%的控股股东达源国际有限公司（下称“达源国际”）是一家成立于香港的私人股份有限公司。
《国际金融报》记者从香港公司查册中心网站查询到，达源国际董事是黄伦，黄伦的另一个身份为黄朝阳之子，2017年升任中骏执行董事。达源国际的注册地址为香港铜锣湾轩尼诗道500号希慎广场某号房，与中骏年报中披露的香港注册地重合。
不仅如此，达源国际背后的股东为悦泰发展有限公司（下称“悦泰发展”），其正是中骏的“马甲”公司，中骏曾在公开市场多次以悦泰发展名义拿地。
2017年、2018年，悦泰发展两度代表中骏拿下南昌县地块。此外，江苏徐州铜山区2017-27地块、闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块皆为悦泰发展为中骏所拿。
即便如此，中骏方面依然予以否认，其相关人员对《国际金融报》记者表示，与分公司和投拓确认不是中骏。
一边是多条线索指向的渐趋明朗，一边是咬紧牙关的拒不承认。中骏连续否认的态度让市场不解。
03 涉嫌“围标”
有媒体根据竞拍现场竞价过程指出，中骏和马甲公司“上海泰鸣”交替竞价，抬高低价，存在“围标”的可能。
根据《厦门市自然资源和规划局关于2020P01等三幅地块国有建设用地使用权公开出让公告》中商品房的预售要求，竞买申请人之间不得私下串通，采取“围标、串标”等方式排挤其他竞买申请人、干扰拍卖活动、破坏公平竞争、谋取不当利益等。如有上述行为，一经查实出让人将取消竞得人的竞得资格，解除出让合同，无息退还土地出让价款，竞买保证金不予退还。并且将该企业列入诚信黑名单，限制其及其关联企业（指与该企业具有直接或间接控股关系的企业）今后不得参与厦门市土地矿产资源交易市场拍卖活动。
某规模房企区域投资总对《国际金融报》记者表示，“仅凭目前有限的信息尚不足论断”，其坦言，“马甲公司在竞拍市场是常见现象，土拍条款中并未规定除主体参拍外禁止携带马甲竞拍。”有头部房企投拓部人士对此表示赞同，其直言，“这么多家参拍，且溢价这么高，中骏的行为不算围标。”
重金吃下地王后，中骏也面临着消化难题。《国际金融报》记者请多名投拓人士据50598.5元/㎡楼面价进行保本价测算，给出的区间大约在6.8万-7.2万元/㎡左右，而该地块被设置了最高限价，地块内商品住房的销售均价不得超过70800元/㎡。这也意味着，项目的盈利空间并不大，甚至面临着亏本入市的风险。
04 中骏的豪赌
事实上，厦门市场是中骏近来的一场豪赌。
2018年12月，中骏集团以38.05亿元、楼面价39090元/平方米、溢价率18.4%竞得厦门枋湖2018P03地块，2019年11月，中骏“二刷”纪录，以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%。
这场豪赌让中骏尝到了甜头，2019年厦门房企商品房销售排行榜中，中骏仅次于建发，以57.46亿元位居第二，市占率达到8.7%。
不止厦门，今年以来，中骏在各地加码拿地。2020年一季度，中骏新增货值168亿元，位列TOP23，远高于其销售额的42名。
黄朝阳在业绩会上说，拿地是生死线。受疫情影响，中骏今年的业绩目标由原来的1050亿下调至930亿元，但内部依然是按千亿目标推进。
然而除了规模的增长，中骏显然需要更全面的兼顾。
在刚刚结束的2019年，中骏公司合同销售金额增长56.7%至805.01亿元，收益增长20.2%至213.7亿元，毛利率下降4.1%至27.6%，净利增长9.4%至40.23亿元。
4月9日，三大国际评级机构之一的标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”，原因是中骏2019年的业绩明显低于预期，公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及持续的高额土地投资，高企的杠杆率在未来一至两年内也不太可能有大幅改善。
标普预计，到2020年，中骏的收入将增长38%-40%，达到280亿-290亿元，而在2019年，其收入仅增长了20%。强劲的收入增长将支撑该公司的信用状况，但现有项目面临去库存压力，因此仍有收入可能低于当前预估的风险。
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