随时可以实施房地产税，在深圳成立吗？ | 房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。

口述 /刘德科（微信公众号：吴晓波频道）

新湖中宝成为绿城第三大股东

4月26日，新湖中宝发布公告称，其将以9.5港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购总金额为30.685亿港元。交易完成后，新湖中宝将持有绿城中国12.95%股份，成为位列中交集团、九龙仓之后的第三大股东。（国际金融报）
｜DK点评｜现在，绿城中国这家香港上市公司的股东结构是：第一大股东中国交建，占股比例25.06%；第二大股东九龙仓，占股比例21.68%；第三大股东新湖中宝，占股比例12.95%。

新湖入股绿城后，绿城中国的股票连涨两天。

4月26日，绿城中国收盘的时候股价是7.01港元，新湖为什么要通过增发的形式以9.5港元购入？ 溢价率超过30%了，直接从市场上买，不是更便宜吗？
这种问题我也会问，但其实有点不专业。第一个原因，如果你直接从公开市场买13%左右的股权，得举两次牌，一举牌，股价就疯涨，实际支出很有可能会超过9.5港元。第二个原因，你会变成一个野蛮人。“野蛮人”是中性词，就是强行成为这家公司的大股东之一，而不是先经过友好协商。
新湖能够入股绿城中国，特别是以股权增发的形式入股绿城中国，那一定是和第一大股东央企中交、第二大股东港企九龙仓友好协商过，大家奔着共同的愿景。
而且，如果你去查此前绿城中国在股权并购过程中的股价，无论是最开始的融创、九龙仓，还是中交等等，它们入股绿城中国时，股价差不多都是 11、12港元。现在的股价是因为疫情往下走了，新湖还算是捡了便宜。
做绿城的第三大股东，新湖图什么呢？
第一，分享绿城股价的上涨。新湖认为绿城股价还会上涨，是基于两个原因。
第一个原因，新湖认为，现在房地产上市公司的股价估值只看销售额和高周转能力，周转能力越强，销售规模越大，股票就越值钱。 它觉得这种估值模式走到头了，接下来要回归理性，回归价值投资， 像绿城这样周转能力比较差，但擅长做好产品的企业应该有一轮上涨。
第二个原因， 绿城代建会分拆上市。 绿城代建分拆上市以后，控制权还在绿城中国。所以绿城代建涨得越多，绿城中国的收益肯定越大。新湖作为绿城中国的第三大股东，也能分享绿城股价上涨的综合收益。
第二，激活手上的土地。新湖手上有很多地，拿地时都很便宜，但是新湖的开发速度比绿城还慢，和绿城做战略合作，成为绿城的第三大股东，可以迅速地激活自己手上的土地。
这笔交易并不是单向交易，新湖入股绿城，掏出的钱折合人民币28亿元左右。与此同时，新湖也卖了一堆项目的股权给绿城，进账41亿，一进一出，新湖还赚了点。

而且， 新湖非常擅长资本运作，不要用看普通开发商的思维去看它。 普通开发商如果开始卖项目，确实很可能是资金有问题，但新湖更多的是资本运作。资本运作，公司就是要买进卖出。虽然新湖说，这一次投资绿城股权主要是基于长期价值。
刚才我们讲了上海都市圈的启东项目，因为新湖成为绿城的第三大股东，又卖了这个项目的50%股权给绿城，它就成了新湖与绿城一起开发的大项目。
除此之外，新湖在温州都市圈还有一个平阳西湾项目，这个项目也很大，卖了一部分股权给融创。新湖不持有融创股权，但是双方也可以合作开发这样一个超级大盘。
反正，谁厉害新湖就和谁在一起，至于融创与绿城之间有没有爱恨情仇，它是不管的。
那么，在这场交易中， 绿城图什么呢？
第一，可以迅速吸纳土地储备，继续冲规模。 绿城接下来的目标很明确，是2500亿、3000亿、5000亿。虽然它的周转速度比较慢，还是要冲规模的。
去年以来，绿城最大的痛苦是手上的钱花不掉，买不到地。现在让了一部分股权给新湖，可以开发新湖持有的那么多土地，土储一下子就变大了。
第二，股权结构更均衡。 现在的第一大股东是央企，第二大股东是港企，第三大股东是民企，央企、港企、民企可以在绿城中国的舞台上同台演出。这三股势力在一起，任何决策都能更均衡。
深圳楼盘被锁定

4月28日，深圳市住建局局长张学凡在参加本地《民心桥》节目直播时，回应深圳楼市热点问题，首次公布了对“捂盘惜售”现象的最新处罚结果。他并未透露受处罚的楼盘名称，然而，据深圳市房地产信息平台最新显示的信息，此前轰动市场的“秒光盘”太子湾·湾玺多套房源显示已被“分局锁定”。（证券时报网）

｜DK点评｜ 深圳市住建局局长张学凡 在 节目 里讲到了这次处罚的原因，他说： “ 一个楼盘分三次销售，给老百 姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决予以打击。 ”
张局长说的话也容易让我们产生错觉，似乎楼盘都不应该分次销售。他 不是这个意思，招商蛇口确实有问题，它的在售房源只有一张预售证。
在中国的绝大多数城市，拿到一张预售证后，所有的房源都应该向市场开放。将一张预售证里的房源分批销售，制造秒光信号，是法律法规所不允许的。
张局长还谈到，深圳楼市最近有点小火，所以得增加一些调控措施。首先是要堵漏洞、打补丁，现在市场普遍反映深圳的落户门槛太宽松，一落户就可以买房，购房资格就会源源不断。因此要把漏洞堵严实，像长沙、杭州等其他城市的人才落户，大专生、本科生落户之后，要先交一年的社保或个税，才能获得购房资格。
张局长还提到了其他更重要的手段，比如在交易环节，对高总价的房产要调高税收、降低杠杆，降低杠杆就是提高首付比例等等。我们最关心的是这句话：“在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”即随时可以实施房地产税。
在深圳，这句话成立吗？房地产税自从被提出，已经有些年头了，但有一个原则始终没有改变，即“税由法定”。就是没有完成立法之前，房地产税是不能随便开征的。
在中国，房地产税必然要经历这样一个“三步走”的过程：首先，由全国人大完成立法；然后，地方政府进行试点，深圳这样的城市，一定会是第一批试点城市；试点了一段时间以后，大家总结经验，积累教训，最后才在全国范围内推广。
楼市当然需要调控，楼市当然需要稳定，我们充分理解稳定房价的迫切心情，但是任何调控措施，都应该合法合规。开发商不合规，相关部门要立即打击它。
那么，相关部门在出台调控政策的时候，该不该合法合规呢？在全国人大未完成对房地产税法的立法之前，深圳根本没有权力随时开征房地产税。
中国房地产行业，无论是开发商，还是调控主导者，希望大家能少谈些情绪，多谈些逻辑。

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