北京房价要涨？

在之前的文章 《北京，不能再等了！》中，北哥为大家明确提示了今年北京的购房机会，受到了很多朋友的关注，最近这几天，北京楼市又迎来了一些新的积极信号，今天就利用假期时间给关心北京楼市的朋友们做一个加餐。 首先亮出核心结论：不出意外的话，未来两个月， 北京楼市将迎来一波迟到的小阳春！

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疫情防控降级，楼市需求释放！
4月29日，在北京市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作新闻发布会上，北京市政府副秘书长陈蓓宣布：自4月30日零时起， 将北京突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应，并相应调整相关防控策略。 主要调整措施包括，对国内低风险地区进京出差返京人员，不再要求居家隔离观察14天，正在居家集中观察的可以解除观察（不包括境外和湖北、武汉进京人员）。快递、外卖、家政及探亲访友人员持健康宝绿码并登记后可以进入小区。 这一政策发布之后，北京人民的反应比过年还要兴奋，据某旅游网站数据显示，消息发布半小时内，北京出发机票预订量较上一时段暴增15倍，度假、酒店等其他旅游产品搜索量也上涨3倍。 调低防控等级，对于北京楼市无疑是一剂重磅利好。 关注北京楼市的朋友应该还记得，在疫情来临之前，也就是2019年12月至2020年1月份，北京楼市的热度已经开始出现回升的迹象。 不过进入2月以后，由于春节原因叠加疫情因素，全国楼市遭遇冰封，新房售楼处全部关闭，二手房由于小区封闭无法带看，北京楼市也遭遇“突然死亡”。 进入3月以后，虽然北京的部分新房售楼处和二手房小区陆续放宽了看房的限制，但是要求都极为严格，再加上人们自身对于安全方面的考虑，看房和买房的需求依然处于大幅被压制的状态。 不过这一次北京市政府的官方表态，不仅在实际行动上放宽了对出行的限制，同时也从心理上解除了人们对病毒的恐惧，加上疫情阶段积累的大量购房需求的释放，未来一到两个月，北京楼市大概率会迎来一波需求的强力反弹。 这对北京楼市，当然是利好！

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学区房新政，短期或将催生一波行情
也是在4月的最后一天，北京市发布了2020年义务教育入学政策，今年在“幼升小”阶段将继续稳妥推进 单校划片和多校划片相结合入学方式，对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女，继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。 从政策变化上看，今年最大的看点当属西城，其中最受关注的一条是，自 2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。 由于历史原因，西城区是北京市优质教育资源最集中的区域，可以说是北京学区房鄙视链的顶端，一方面是西城的好学校特别多，另一方面是西城区基本没有不好的学校。 但凡关注北京学区房的朋友，首先要看的一定是西城区，西城区不行才会考虑其他区。因此西城区入学政策的调整，对整个北京市的学区房市场具有举足轻重的影响。 看政策本身，7月31日后在西城区买房将全部实施多校划片，而 在7月31日之前买西城的学区房，依然可以享受老政策，也就是单校划片。这个政策最有意思的一点， 是给想买学区房的人留下了3个月的操作空间。 由于疫情压制，今年春季北京的学区房市场并未完全释放，而这一政策预留了3个月时间，叠加疫情防控的解禁，短期内有望激活西城区乃至整个北京市的学区房市场。 也就是说，一部分对西城优质学区房有强烈需求的人群可能会在接下来两个月内快速买房，争取在7月底之前办完房产证，以享受未来依然确定的好学区资源。 从供给端来看，西城区的优质学区房资源非常有限，短期需求的爆发一定会刺激西城区学区房市场快速活跃，从而带动整个西城楼市甚至北京楼市的快速反弹， 这也是我们看好未来两个月北京楼市，将快速反弹的一个重要原因。 当然，从长期来看，由单校划片到多校划片，目的就是要将学区与房产脱钩，对于西城区（甚至整个北京市）的部分之前对应单个好学校的学区房来说，价值可能面临缩水的风险。 但是从海淀区的经验来看，西城这一政策调整，长期不会形成太大的负面影响，毕竟西城的整体学区优势是非常明显的。 另外，部分没有明显短板的学区，比如西城的德胜学区，价值反而可能进一步提升。 总的来看，不出意外的话，在接下来两个月，北京市学区房市场大概率会迎来一波需求的集中释放，这大概率也会催生一波小的行情。跟大家透露一下，这两天北哥的朋友圈已经有不少家长朋友们开始出动看房了。

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北京会成为下一个深圳吗？
大家应该还记得，2019年春天楼市出现了一波全国范围内的“小阳春”行情，北京也不例外。事后来看，这波小阳春行情的出现主要有两个原因。 第一个原因是货币宽松。去年一季度国家为了刺激经济，短时间内投放了大量货币，一季度的货币增量和社融规模均大超预期，这对房地产市场活跃起到了很大的支撑作用。 第二个原因是政策松动预期。去年一季度，全国多个地区出现了一定程度的楼市宽松政策，甚至包括北京和上海也都出现了类似下调房屋交易税费的措施。 虽然这些政策看起来力度都不大，但是国家并未过多干预，这让外界对政策松动产生了一定的预期。两方面因素叠加，导致了去年春节过后3-4月的一波小阳春行情。 今年年初，北哥也曾预期春节过后会有一波小阳春行情，不过由于疫情的突然出现，这波本该出现的行情“胎死腹中”。 而现在随着北京的解禁，疫情在全国范围内正走向尾声，恢复生产和保经济再次成为全国上下共同的目标，这样的大环境对房地产市场的回暖是非常有利的。 由于长期严厉调控导致的供需严重失衡，由于过去三年价格回调积累的上涨空间，以及由于保增长而实施的货币宽松带来的资金支持，都在为北京楼市的回暖和房价的上涨创造条件。近期北京的解禁和学区房政策，只不过是一个小导火索罢了。 当然，我们必须再次重申，房地产绝不是今年政策刺激的重点，甚至可能都不在政策想要刺激的范围之内，这一点我们从4月的中央政治局会议通报也能看出来。 只不过宏观经济政策的整体宽松，一定会惠及房地产市场，而这对韧性十足的房地产市场来说已经足够了，近期深圳、上海、杭州等地楼市的快速回暖就是最好的证明。 那么，如果未来两个月北京楼市真的出现“小阳春”，会是什么样子呢？ 首先成交量一定会快速回升，不论是一手房还是二手房都会大幅回升。至于大家最关心的价格，当然会涨。市场热度回升，价格一定会反弹，就像过去一段时间的深圳一样。 不过，谁也不希望看到北京的房价短时间飙升太快，毕竟涨得太快，容易被盯上，连深圳都已经处于风口浪尖了，更何况就在天子脚下的北京城呢。所以一旦市场过热，一定又会遭遇严厉的打压。 涨涨调调，调调涨涨，这就是中国房地产市场的周期和宿命。 希望北京不要成为下一个深圳！