广州地块拍卖火了！重点城市溢价率走高，房企为何热情迸发？

2020年5月，初入夏的天气仍是乍暖还寒，但土地市场仿佛已进入“炎炎夏日”。

5月18日，广州多区11宗商住地块集中拍卖，雅居乐、恒大、佳兆业、越秀等头部房企纷纷参与，由于现场过于火爆，服务器一度瘫痪，广州公共资源交易中心不得不紧急采取措施，增加服务器资源，才保证竞拍顺利开展。

在火热的成交支持下，高溢价率、低流拍率已成为当下土拍市场的关键词。

溢价率创今年新高

中原地产研究中心统计数据显示，全国热点50城市4月合计完成土地出让5044.7亿元，为今年以来单月首次突破5000亿元，与此同时，溢价率明显上行，4月一、二线城市的住宅土地平均溢价率达15.54%，是2019年下半年来的最高位，3月为12.58%。

进入5月，在深圳、北京、杭州等多个城市优质用地高溢价出让的带动下，土地市场成交热度和溢价率继续攀升。

5月15日，深圳市前海深港合作区1宗起始价为79.98亿元地块公开出让，最终深圳市龙光房地产有限公司以115.9亿元+配建人才房40760平方米获得此地块，溢价率45%。同日，首开联合路劲以13亿元竞得北京市大兴区采育镇一宗宅地，溢价率31.98%。

截至5月18日，中原地产数据显示，全国50大城市今年以来已土地出让合计14268亿元，比去年同期的12990亿元增加9.8%。其中，杭州卖地1024亿元、北京卖地997亿元、上海卖地945亿元、苏州卖地646亿元。

2020年全国重点城市土地出让情况（截至5月18日）

图片来源：中原地产

溢价率方面，据克而瑞研究中心数据，2020年5月11-17日，全国重点城市的平均溢价率已达26%，创今年以来新高，环比前一周再升7个百分点。

各线城市溢价率几乎全线走高，特别是一线城市，在深圳优质土地成交的带动下，溢价率大幅升至27%。

图片来源：克而瑞研究中心

流拍率降至低位

土地流拍方面，5月以来，重点监测城市土地流拍率回落至10%以下。克而瑞数据显示，上周重点城市流拍率降至3.7%，环比大降5个百分点，已至近一年来最低水平。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，土地流拍率的下降，主要是由于优质土地持续入市带动地市热度上升，融资环境宽松下房企拿地意愿提升，重点监测城市的流拍土地幅数明显减少。

“从流拍地块的土地用途来看，除少数位置偏远的住宅用地外，主要是商办用地或商业体量比例较高的商住用地，本周流拍地块中这类地块的占比超过5成。”马千里说。

机构数据显示，土地市场分化愈发明显，当前三四线城市高溢价率(4月约27.55％)与高流拍率(4月约流拍315宗，环比增加252宗)并存，即使热点三四线城市如徐州、常州(4月平均溢价率分別为39.14％、45.42％)，也出现了较多流拍地块。

马千里也指出，虽然各线城市成交量价和市场热度均全线回升，但从结构上看，一、二线城市成交集中度在本月再度上升，需求更有保障的一、二线及部分三线城市土拍竞争将更加激烈，能级之间的分化也会愈发明显。

热度或不可持续

野村证券中国首席经济学家陆挺认为，疫情成功得到控制后，被压抑的需求释放成为4月土地成交攀升的主要推手，但不具有可持续性。

光大证券金融地产行业首席分析师何缅南分析，近期土地市场持续升温的主要原因在于：

宏观流动性环境宽松，房企债券融资放量，融资成本降低，龙头房企资金优势进一步凸显；

随着线下售楼恢复，到访量、成交数据持续回升，后续销售预期较好；

政府土地出让政策相对积极，同时供应地块“质量”有所提高；

行业排行榜压力犹存，部分房企仍存在较强的补货需求。

来源：中国证券报