香港楼市观察：疫情下房价逆势反弹（上）
香港楼市的信心在稳步回升
文|陆警幻
编辑|李惠聪
影业入寒冬，噩耗频传出。
6月10日凌晨，北京悠唐国际18层，博纳影业副总裁黄巍一跃而下，引起轩然大波电影行业。当北京疫情防控从二级调至三级，线下业态基本都复工时，电影复映消息却迟迟没有出现。作为此次停工最早，复工最晚的行业之一，影视行业在疫情中受到重创。
近日，影视巨头华谊兄弟似乎也撑不住了。据港媒报道，华谊兄弟传媒股份有限公司创始人、董事长王中军甩卖其香港豪宅。宅邸位于香港中半山富汇豪庭2座高层A、B室相连单位，最终以约2.2亿港元售出，虽较原价大减6800万港元，但持货10年，作为持有人的王中军仍获利8800万港元。
目前尚难确定王中军此次出售香港房产是否为补充公司的流动资金。但华谊兄弟的资金危机由来已久，连续两年亏损的华谊已站在退市崖边，曾经扬言“为公司安全，什么都可以卖掉”的王中军又开始大甩卖了——这次卖得不是画，是房。
2020年，因疫情各行业都陷入困境，老板变卖资产套现已屡见不鲜。对此，新地产记者也采访到香港一位资深房地产分析师纪言迅，在他看来，王中军出售豪宅单位，可能是业主的出手心理价位到了。因豪宅本身保值性强，交易频次低。即便目前环境不明朗，如果所有者觉得价格符合预期，果断出手也是不错的选择。
2010年，王中军以1.32亿港元购入香港中半山富汇豪庭，其面积共3738平方呎，按成交价2.2亿港元计算，呎价58855港元，较2018年叫价的2.88亿港元大减6800万港元。
此外，华谊兄弟总裁王中磊曾在2018年，以8900万港元售出富汇豪庭2座中高层B室，面积1805平方呎，呎价49307港元。该套豪宅是王中磊在2012年以7980万港元购入，出褒后账面获利920万港元。
仅从王中军此次甩卖的豪宅价格看，疫情对香港的豪宅甚或是楼市的基本面冲击不大。纪言迅谈到，目前，香港楼市暂未受到较大影响。相反，疫情过后，五月份房屋成交量相比同期提高60%左右，为约三个半月以来新高。
新冠肺炎疫情肆虐全球。数据显示，香港首季GDP有8.9%的衰退，创出有史以来新低。正当市面气氛一片愁云惨雾，香港楼市价格却升而不跌。
香港楼市反弹，价格坚挺
眼下看来，疫情并没有拖累香港作为全球最昂贵房地产市场的定位。
上周数十名潜在买家在雨中排队、只为一个九龙中心地区The Campton项目的购买机会；该项目一共有94套住房出售，价格最低的是一套一居室——680万港元。其中93套在8小时内被抢完，给开发商万科带来了8.8亿港元收入。
“在经济不稳定的情况下，现金贬值很快，”一位购房者说。她加入了这条在尖沙咀一带排起的队伍，“我想把钱都拿去买套房子以便保值。”
香港楼市已在蠢蠢欲动，“只升不跌”预期又再炽热起来。香港官方差饷物业估价署的统计显示，早于3月份香港楼价已逆市而行，按月指数竟然不跌反升；而更紧贴市况的中原城市领先指数，显示香港楼价升势在4月份扩大，基本重返今年年初水平。
总的来说，各项楼市指数不约而同地显示，楼价较高位上调仅2%，现在市场就已重拾升轨，香港楼市呈现出一种与金融市场截然不同的表现。甚至最近多个屋苑还续实现了“破顶”成交，由荃湾、观塘、马鞍山、青衣的数百万元中低价单位，到太古城、中半山的数千万元豪宅，成交价都创出历史新高。
而对于置业者而言，目前进入楼市是否是最优选择？
在纪言迅看来，如果是刚性需求，迟早要买，现在也是一个良机。当下市场环境利率很低，全球各个国家都在减息，甚至有利息成为零的情况——这对购房者绝对是利好条件。
在政治因素不明朗的情况下，大部分人觉得拿现金没有安全感时，香港楼市的升而不跌，让不少投资客决定入市。
随着疫情逐渐受控，香港楼市成交再度升温。
5月，香港一手住宅成交量超过2100宗，较4月份飙升约1.6倍，并创出逾1年内高位。相比之下，今年前4个月，香港新盘销售量仅3209套，比去年同期下跌约58%，创4年同期新低。对比之下，今年在疫情阴霾之下2月，香港楼市几乎无人问津，一手成交量跌至340宗，是近四年新低。
随着特区政府逐渐放宽社交限制措施，开发商也开始逐步加快推盘步伐，积压已久的购买力蓄势待发。由于长期供求失衡，导致香港楼价一直以来易涨难跌，即使经济下行周期，表现得异常坚挺。去年虽然香港经济已经步入衰退，整体住宅成交量下跌3%，但整体楼价依然上涨近5%。
香港耀才证券主席叶茂林坦言，香港住宅市场或短期内出现跌幅，但相信很快回稳，“心态较弱的业主愿减价，近月楼价已跌约一成，如果业主待钱周转，或许还有抄底的可能，所以想执平货（捡便宜），要趁未来两至三个月”。
王中军自2010年买入的香港物业，此时脱手或许也是看准了时机。
从香港楼市长远而言，楼价难以下跌，因供应有限，地皮供应始终很少，刚性需求仍很大。在疫情下，发展商近几个月停工，今年供应量肯定不足，有助楼价企稳。
据中原城市领先指数显示，香港楼市按周上升0.56%，为约三个半月以来新高，同比4月低位上升1.81%。
相关机构分析认为，近一段时日以来，香港发生的“社会事件”对房价的影响可能要到6月下旬才会体现。美联物业分析则指出，随着疫情缓和，多个新盘推出，且二手减价盘也将减少，香港楼市的信心在稳步回升。
内地在港楼市资金退潮
短期回温同时，香港楼市远期正面临巨大的不确定性。
以年以来，内地经济向好，一直能惠及香港，同时间接在支撑香港楼市。新形势下，过去香港发展的经验路径恐难复制。
在纪言迅看来，香港面临的最大问题是香港经济高度依赖金融市场，受疫情等多方面影响下香港经济已出现衰退态势，经济受损势必影响楼市。
目前，香港的制造业、出口业占比不大，且香港多数都是转口贸易，自身经济出口较少，所以疫情下影响程度也较少。但香港的转口贸易为主体的定位已受到中美贸易战的很大影响，未来，两方博弈中的微小举措都会对香港金融地位带来深远影响。
事实上，如果失业人口越来越多，买楼的人也会越来越少，这时候，香港房价极有可能进入一个虚转的“空价”。没有交投量，这对香港楼市这是一个长远潜在危险，且香港经济在逐渐衰退，也会在楼市后期有所表现。
香港回归20年来，香港楼价急飙猛涨，内地资金绝对是背后重要推手。但自2014年港府引入“买家印花税”生效，非本地买家（及公司）在港买楼须缴付额外15%税款，内地资金已显著减少。
在疫情发酵下，涉及“买家印花税”的宗数在去年12月已降至不足100宗，到最新3月份和4月份更降至40余宗。因为，目前香港与内地各个口岸，自疫情爆发后一直实施出入境管制措施，入境香港人士须接受14日的强行检疫。除两地关口外，一日疫情威胁未能完全解除，全球各地的出入境管制都难完全撤销——即使大湾区9市内连结形成“旅游气泡”，两地人流交往以及来港的买楼需求，均不可跟往年相提并论。可见，至少短期之内，香港楼市将缺乏内地资金的助力。
房地产业靠金融业的支持而发展，金融业靠房地产业的发展而获利，短短几十年的发展，让香港的经济与地产行业成为命运共同体。但目前香港的房价早就和居民的购买力南辕北辙，或许，一直依靠历史的积淀和国家的帮助的香港，其巅峰时期已经过去了。
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