超车深圳，东莞房价涨幅全国第一？！有房源半年涨价百万
◎智谷趋势（ID：zgtrend）|道二
东莞突然火了。
上周，《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》一经发布，就激起千层浪。
该排名显示，东莞5月第4周二手房价格19751元，环比增长2.7%，涨幅首次超过深圳，排名全国第一。
还宣称东莞房价即将迈入“3万时代”。
图片来源：冰川指数微博
这还了得？
官方马上撇清：
该数据与住建局网签系统的交易数据有很大差异。
东莞市住建局立马行动，表示将对市场乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。
专家也喊话，称“数据来源存疑”。
但又有记者调查发现，虽然东莞“总体平稳”，但“局部疯狂”。
反反复复，一时陷入房价“罗生门”。
东莞房价到底涨没涨？到底要不要跟？
官方数据很明确：没涨
东莞住建局数据显示：东莞二手住房交易均价3月、4月出现环比负增长。
5月二手房均价为16402元/平方米，环比增长3.39%，但仍低于3月二手房均价。
链家成交量来看，预计6月份，东莞二手房成交量与5月持平，环比4月增长18%。
价格上，6月首周，东莞二手房成交均价为每平方米23400元，环比上涨3.6%。
考虑到东莞二手房月成交量只有3000套左右，所以价格波动对全国没有参考意义。
东莞新建商品住宅价格走势，也没有异动。
根据东莞住建局提供的数据：今年3月、4月，东莞新建商品住宅销售均价环比下降。
5月止跌回升，环比增长2.13%，达到22918元/平方米，但仍低于2月均价。
图片来源：澎湃新闻
有专家指出：东莞经济发达、人口密集，房价波动，偶尔上涨5%左右属正常现象。
“如果真的出现房价炒作，官方有必要对房价进行管控，促进市场稳定发展。”
事实上，东莞二手房价格上涨，背后就存在房地产中介、少数业主推波助澜。
一些顶风作案的“出头鸟”，已经被有关部门严肃处理。
不过，据时代财经调查发现，“总体平稳”的东莞，确实存在局部的疯狂。
贝壳网显示，东莞松山湖片区的不少房源在4-5月间出现较大幅度的提价。
片区内2019年12月以1350万挂牌的某毛坯别墅，今年4月22日涨价50万，5月29日再次提价250万。
不止松山湖，曾经不受待见的中心城区也出现“跳涨”。
南城区的一些楼盘“半年时间(单价)从3万+涨到4万+。
东莞凭什么火？
东莞走红不是一蹴而就，反而经过漫长的起伏。
东莞发家就赶上了风口。
近40年来，中国城市发展大概出现过5波浪潮，分别是：改革开放、中国入世、应对08年金融危机出台4万亿、消费升级、应对疫情冲击推出新基建。
东莞抓住了机会。鼎盛时期，东莞出口额一度超过广州。
长期以来，东莞都是以吸引港台资本为代表的外向型城市，对境外资本尤其是台资的依赖程度高(与苏州颇有些相似)，当年内地第一家台商子弟学校就出现在东莞。
制造业是东莞的主导产业，为其赢得了“世界工厂”的美誉。但东莞一直很低调，哪怕它实力不弱。
2008年爆发的金融危机，让东莞面临严峻挑战。
好在最近几年，东莞经济再度企稳回升。这并非出口加工业的回光返照，而是深圳的外溢效应。
深圳土地面积不到2000平方公里，在全国大城市里属于相当“迷你”。
随着深圳建设用地日益紧张，经济功能的外溢变得无法避免，东莞自然成为这一红利的最佳分享者。
相较而言，上海面积是深圳的3.5倍，周边的苏州、嘉兴，能分享的上海外溢红利，自然弱一些。
时至今日，东莞南部早已融入深圳，华为部分业务落户松山湖，未来还有多条地铁和城际将东莞与深圳紧密相连。
此外，东莞还拥有一点与广州的邻居(佛山)、上海的邻居(苏州)所不具备的优势。
正是由于深圳的医疗、教育资源配套不如上海、广州那么丰富，这也填平了在深莞置业的心理鸿沟。
人们完全可以在东莞置业生活，在深圳上班。因为在东莞所享受的医疗和教育资源，与深圳区别不大。
反观苏州，相关配套与上海有天渊之别。佛山在这方面，也与广州有不小的差距。
而这些，会对人们的投资置业的心理，产生微妙的影响。
长此以往，人们会习惯“买东莞就是买深圳”，却很难相信“买苏州就是买上海”。
深圳的今天，东莞的明天？
如果说“买东莞就是买深圳”，是不是意味着大家得赶紧开抢呢？
东莞本轮经济回暖以及楼市走红，都与深圳有千丝万缕的联系。那么还是有必要说一下深圳。
深圳，堪称20世纪下半叶地球上最成功的城市。40年弹指一挥，深圳从一座南海边的小渔村，崛起为世界第二大经济体的第三大都会。它的奇迹效应，全世界都看得见。
深圳的发迹，与香港“前店后厂”的组合不无关系。不过此后通过一系列转型升级，深圳变身“前店”，东莞成了“后厂”。
既然深圳能华丽转身，东莞为什么不可以？
事实上，深圳在承接香港产业转移时，并未将香港最高端的服务业接过来。由于种种原因，其实接不过来的，这也是香港不可替代的地方。
深圳高端服务业的发达并非因为香港，而是1990年深交所开业，深圳顿时拥有了配置全国性资源的能力，孕育出平安、招商等大型综合性产融结合的巨头。
金融业增长，带动与金融业相关的法律、会计、咨询等服务业同步繁荣。
这一部分产业，深圳是不太可能外溢的。即使深圳想转移，以东莞的现有产业结构和基本盘面，也是接不住的。
东莞更现实的路径，还是死磕高端制造业。事实上，东莞也是这样做的。
6月9日，有媒体统计了国内主要城市的国家级高新企业的数量，东莞以6228家的优势，仅次于苏州，高居二线城市第二。
对制造业的倚重，投射到楼市上，会出现一个问题。由于制造业无法提供像高端服务业那么多的金领岗位，这会制约当地楼市的投资价值和金融属性。
反过来说，正是由于东莞暂时是价格洼地，才吸引了产业转移和购房置业。如果房价过快上涨，深圳尚能依靠高端服务业维持其优势，东莞靠什么呢？
相信东莞早已认清了这个情况，这也是东莞官方对楼市保持稳健的原因。
说得简单粗暴一些，东莞的房子值得买，但别指望短时间内追上深圳楼市那种升值空间。
东莞值得买，但要一镇一议
最后还剩一个问题，由于东莞是全国罕见的“弱中心”市，很多置业的黄金法则都无法适用于这里。
东莞市区的房价，经常被下面的镇所践踏。靠近深圳的虎门、厚街、松山湖，房价比市区有些地方还要高。
上图无比直观地将东莞分为：临深片区、松山湖片区、滨海片区、中心城区、水乡片区、大石龙片区、东北片区。
最后两个片区的划分，存在不同版本。但大家最关注的，集中在前4个片区。
本地人是中心城区的主要购买群体，其中南城区最为心仪。
南城区被东莞政府寄予厚望。其城建设施、市政管理，甩了下面的镇几条街。南城区最有大城市的范儿，外来精英与高端服务业一般会选择这里。
那些笃信“买东莞就是买深圳”的人，则会优先考虑临深、松山湖和滨海片区。
东莞真正临深的只有凤岗、塘厦、黄江、长安4个镇，以及松山湖片区。
其中凤岗因为三面嵌入深圳，堪称“临深金三角”。凤岗街头充斥着“粤B”车牌，你懂的。
松山湖虽然比凤岗离深圳远，却因发达的产业和优美的环境，成为投资高地。
松山湖的投资价值与上涨空间，除了取决于本地购买力之外，更多取决于华为等企业的接盘能力。以及在华为的带动下，松山湖还能否持续吸引到转移的产业和外来的资本。
相比起市区、临深、松山湖，滨海片区属于闷声大发财，因为它可能会得到最多“粤港澳大湾区”一体化的利好。
无论是深圳向西北与广州向东南的握手，还是深圳多条连接珠西的通道规划建设，都避不开滨海片区。
图片来源：东莞房姐
对于已经在深圳上班的刚需购房族，可以根据工作地点灵活选择。
在南山和宝安上班的，优先考虑长安和虎门；在福田和龙湖上班的，优先考虑塘厦；在龙岗上班的，凤岗是不二之选。
再强调一下，虽然东莞发展绝对值得长期看多，但并不意味着买了能立马涨。
刚需倒不用想这么多。
投资的话，放低预期、中长线持有，东莞应该会给你很多惊喜。
值得一提的是，在新冠肺炎疫情的冲击下，以外贸见长的东莞所受的冲击难以估量，尤其是中小制造企业出口订单锐减。
今年一季度，东莞地区生产总值同比下降8.8%。但从房价涨幅看，楼市并未受到宏观经济的太大影响。
很多相关人士纷纷表示看好东莞楼市的未来，“东莞靠近深圳，且处粤港澳大湾区中心，受外来购买力的辐射很大。
另外，东莞是人口净流入城市，本地消费力也强，民间资本也充足。”
总体来看，东莞确实前程远大。
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