深圳楼市“打新”火爆！业内人士：并非稳赚不赔
打新的背后，是去年11月豪宅税取消，深圳楼市迎来一波明显的上涨，尤其是宝中、光明等区域，多个新房二手房价格倒挂，让人们觉得，赚快钱的机会来了！
5套新房摇号开盘，超1000人认筹
都说今年深圳楼市很魔幻，最近有一个新盘成为“魔幻”的新主角。
6月17日，或许是迫于“捂盘”压力，去年6月就已经开盘的深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆项目突然放出5套房源，并采取摇号公证的方式开盘。“5套新房摇号开盘”，这个数字刷新了深圳摇号开盘的套数“下限”。
公开信息显示，销售面积约为89㎡、116㎡两种产品，均价9.5万/平，没有喝茶费。不过，就5套房。但即便只有5套房，开发商还煞有其事地请来地方住建部门参与摇号公证。
更有消息指出，短短两天时间已经有超过1000人认筹。
此前，记者在宝安区调查时，新锦安海纳公馆的售楼人员曾表示房子已售罄。有销售人员和中介人员表示，这次放出的这5套房源应该是前期购房者因贷款审批没通过而退回来的房源。5套新房也要摇号开盘，主要是迫于监管的压力。
据悉，宝安区住建局已责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售，如发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为，将联合市场监管部门予以行政处罚。
认筹消息一发出来，海纳公馆售楼处就被挤爆。截止6月18日中午，认筹已经超过300批，相比上周旁边开盘的都市茗荟199平户型5%中签率，此次海纳公馆推出5套房源热度有过之无不及，中签率可能会跌破1%以下。
“5套房忙坏了开发商，急死了买房人。”在网络引发热议。
此前，宝安区住建局还针对网友和群众反映的宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，深入开展专项整治行动，对相关企业进行走访约谈，督促房地产企业规范经营行为。
除了宝安中心区，最近全市各区的新盘入市动作连连。6月11日，光明金融街融御华府项目拿到预售证，项目在6月16日到6月20日进行线上诚意登记；在6月23日进行线下公证选房。位于福田皇岗片区的深物业金领也开始认筹，700余套65平米单身公寓的认筹时间到6月22日，6月23号晚上线上开盘。
深圳中原总经理郑叔伦表示，展望6月开盘节奏预计将大大加快。今年上半年前5个月，受春节和疫情等因素影响，市场供应量严重不足。6月，深圳近20套楼盘计划入市，有望缓解新房市场供应不足的局面。
此前，深圳市住房建设局对全市今年计划入市、已供应和库存的住房和商务公寓项目进行了全面细致的梳理，并面向全社会公布。数据显示，2020年下半年深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源面积为601.88万平方米，69350套，其中住宅490.55万平方米，50618套；商务公寓111.33万平方米，18732套。
个别二手房价跳涨 监管出手
除了火爆的新房市场，最近有部分二手房价格也出现跳涨。
针对曝光和炒作热度较高的楼盘，深圳市房地产中介协会表示会在综合线上房源信息基础上，定期发布《深圳热点楼盘房源报价数据观察表》，意在向消费者和市场传递真实成交价与虚高报价房源间的差异，6月的观察表也正式出炉。
根据抽样观察对比，有以下楼盘报价出现异常：福田区“竹园小区”；南山区“红树西岸”；宝安区“圣淘沙骏园”；龙岗区“星河银湖谷”。
结合放盘及成交数据观察，“红树西岸”、“圣淘沙骏园”、“星河银湖谷”三楼盘放盘量相对较大，且报价对比片区参考均价出现较大幅上涨，其中“圣淘沙骏园”在各放盘平台近90天的成交情况均为1套，成交并不旺盛，但追溯比对其年初或去年末成交价发现，成交价已出现2万左右每平米的跳涨。而“竹园小区”则受近期深高南学区房事件影响，因其拥有一类积分优势，出现了个别房源报价跳涨现象。
此前，宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格也被监测出存在虚高的现象。深圳市住建局获悉后，对涉事楼盘第一时间进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。
一位房企营销部门资深从业人员告诉记者，受疫情冲击下，深圳部分片区的房价还能有这样的上涨表现，实在让人有点看不懂。短期来看，接下来几个月应该会是深圳楼市相对的冷静期。
深房中协再次提示，平稳健康的楼市不仅符合消费者的利益，也符合房地产中介行业的长远发展利益，炒房行为除少数炒房团伙从中获取不正当得利外，深圳的城市发展预期、城市竞争力，每个居民的生活成本与质素，乃至房地产中介行业的真正从业者，都将为其所累。房地产中介人员与机构必须建立清晰意识：参与炒房有悖国家“房住不炒”的根本原则，有损行业长远利益，必须严格抵制，积极举报，共同促进深圳房地产市场的稳定与有序。
资金盯上深圳楼市“打新”
购买新房要摇号，这让深圳楼市版本的“打新”有了机会。
6月10日晚，金融街华发融御华府以5万/平的备案均价入市，出现了数百人提前一天连夜排队等认筹的情况，因人数过多引来清场，原计划6月11日的认筹被取消，改为16-20日认筹。
6月12日，龙湖春江天玺二期获批预售，项目开盘当天成交200多套，去化近7成。
6月14日，宝安都市茗荟花园公证摇号选房，仅提供69套房，285个认筹，有网友爆料，签到现场至少160人。
……
“打新”热度可见一斑。
“打新”本是股市用语。意思是抽签买新股，买到了就能白赚一笔钱，深圳房价因为新房二手房倒挂严重，大家都喊着“买到即是赚到”，这就是楼市的“打新”。2018年5月底，蛇口豪宅招商双玺三期入市，是深圳首个在公证处监督下摇号选房的楼盘。彼时，双玺三期本案均价约12万/㎡，最低8万/㎡。而隔壁半岛城邦三期二手房成交价12万+。
新房之所以受到市场的热捧，很大一部分原因在于价格的优势，“限价”政策下，深圳多数新房与二手房存在价格倒挂现象。
现实的例子比比皆是：深圳华润城润府一期的二手房10W/㎡，6月开盘的润三却限价7.5W/㎡。业内有朋友就反馈：2018年6月，以总价1300万拿下华润城润府3期一套150㎡三居室。到2019年底，润3交房，这朋友就接到中介的报价：“2300万，要不要卖？”。到今天，半年又过去了。查询链家APP看到，润3的3房户型最新挂牌价2600万，单价约17.3万/㎡，这还是最便宜的。眼看润4就要开盘，不用说，这朋友继续打，“抽个彩票呗。”
有这样打算的不会是少数。资本是逐利的，越来越多有房票、有资金实力的人开始盯上了楼市“打新”。
随着，限价政策全面渗透深圳楼市，不管是刚需还是投资客，都已经熟练地准备打新。而6月，深圳近20个楼盘计划入市，除金融街之外，华润城润玺、华强城等都极具话题性。“金融街打新群”、“润4打新群”、“华强城备战群”，一个一个雨后春笋般冒出来。
事实上在深圳，已经形成了一条完整、成熟的炒房链条，从资格、贷款到买房、卖房，都有一连串的机构在运营。
打新之后的变现是关键，也就是二手房市场的价格。这方面，深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。
去年底，深圳二手房业主连连作妖、抱团涨价，最后被住建局点名，就是一出令人咋舌的“大戏”。
去年11月，恒裕滨城的业主群截图疯传深圳地产圈，“D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”，“下周2700万，谢谢”。恒裕滨城的集体涨价，好比星星之火，从前海、宝中，到碧海、龙华，十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。
很快，监管就注意到了此事，恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。
疫情期间楼市变冷，但自3月疫情缓和后，炒作风又重新刮起，不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现，华润城1-3期的二手房源挂牌价，突然飙升，最高到了20万/平方米，很多都在18万/平方米。而在春节前，报价也就在12-13万/平方米。
据彼时贝壳网二手房平台数据，挂牌价突然飙升的不只是华润城，南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区，业主们都争先恐后提高挂牌价，阳光海滨报价涨12%左右，三湘海尚涨15%左右，恒裕滨城二期涨15%左右。
邻近南山的宝安中心区也随之效仿，抱团涨价，很多楼盘春节前还在7-8万/平方米，都挂到了10万/平方米，壹方城、凯旋城、幸福海岸等楼盘都涨幅明显。
深圳房地产中介协会调查发现，部分小区业主集体挂高房价，是为了通过“高评高贷”的方式，获得经营抵押贷款，然后再把贷出来的钱投入楼市，其中有经验的投资客，为躲避资金监管，甚至将贷款转手了十余人。
4月开始，因挂牌价格虚高，数个小区被深圳市房地产中介协会“点名”，南山超过20万/平方米、光明超过7万/平方米的房源，均被下架。
上述协会还指出，局部楼盘被“热炒”的背后，存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链，在助推此轮楼市“虚火”。他们担心，这样的拉高出货会诱人入彀，产生风险。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，“深房理骗局”事件也说明，楼市投资已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”链条下是数不清的投资客。
有深圳中介人士反映，为了筹集“打新”资金，不少人用杠杆撬动资产，寄望于转手后高位套现，赚个盆满钵满。
并非稳赚不赔
深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。今年3月以来，据深圳中原估计，入市的投资需求比例大概在40%左右。
但是这么多的投资客，他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘润四就有了预期的分化。
据深圳多位房产中介猜测，润四的定价会在10万/平方米以上，相比二手房13-14万的成交价，仍然存在一定的套利空间，但后续上涨的空间，充满了不确定性。
从时间成本来看，润四交楼大约还需要2年，之后办证加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的时间成本和资金成本都比以往要高。
综合来看，一些投资购房者认为，“打”润四想尽办法获得房票、叠加杠杆筹集资金付出的高昂成本，已然不那么划算了。
目前热炒的光明区域，新房价格5万多/平方米，加上各种成本，后续要卖到七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会不会来到，什么时候到达，很多买房人其实心里都没底。
政策层面的风险也在加大。国家反复强调“房住不炒”，近两月来，深圳政府对二手房的监管也频频升级，对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理，并严查经营贷等加杠杆的违规操作。
除监管趋严以外，深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应，若深圳的住房供需矛盾能够有效解决，“打新”的投资客也将面临更大的风险。
来源：21世纪经济报道、证券时报、中国基金报、e公司等