预告登记

根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来能顺利实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的将不发生物权效力。物权法司法解释则将其细化为未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权，不发生物权效力。

这样做的目的是限制卖方再次处分已经出售的不动产，保障买受方权利。比如，在商品房预售中，预约人可以通过对尚未建成的住房进行预售登记，制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。像黄晓敏在购买马春生这种付款后延期过户的二手房交易，预告登记也很必要。

预告登记非常重要，办理起来也不难。对于商品房预售，购房者可以备齐登记申请书、申请人身份证明、经过登记备案的商品房预售合同、当事人关于预售登记的书面约定等材料，到房产登记机构办理。预售人和预购人如果在商品房预售合同中对预告登记附加了条件和期限，要提交相应的证明材料。在建的房屋如果已经设定抵押，则需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

至于二手房买卖的所有权转移，进行预告登记时除了登记申请书、申请人身份证明和当事人关于预告登记的书面约定，还要有转让方的房屋所有权证和转让合同。如果房屋处在抵押期间，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书和抵押权注销申请书。

总之，不动产的价值往往很高，一旦买卖或转让的过程中出现纠纷，将面临较大的经济损失，所以一定要学会运用法律来约束双方，避免被别有用心的人钻空子。