成交猛增，万人抢房，这一波行情还能火多久？

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2020年的大环境，杀了楼市一个措手不及。

无数人信誓旦旦打包票会出现的小阳春被疫情冲的七零八落。

土拍叫停、售楼处关闭市场一度低迷，无数房企不仅错失返乡置业、小阳春的双重利好，还面临巨大的市场压力。

但任谁都想不到的是，首先打破僵局的，竟然是大湾区的政策。

大湾区政策细节的出台，明确指出深圳规划权扩大但城市不扩容，原本吵的沸沸扬扬的深圳扩容的事情告一段落。

深圳人民的第一反应是，深圳房价又安全了。而后，利空出尽便是利好，深圳房价开始蠢蠢欲动。

这是今年深圳第二次市场热度尝试，此次尝试也成功撩动了全国楼市的神经。

2020年5月，北京二手房成交量1.59万套，环比上涨20.5%。

而在2017年北京调控的低峰期时，单月成交也不足8000套。

也就是说，现在北京二手房单月成交套数是过去低谷时期的近2倍。

火热的又何止北京。

杭州万人摇号重出江湖，近6万人争抢969套房，蜂拥而至的购房者直接让杭州摇号系统崩溃。

成都在2020年一季度就已经有了4次”万人摇“，而在2019年全年，这一数字也只是6次。

一边是疫情造成经济的凛冽寒冬，一边竟然是楼市的枯木逢春。

楼市，就是这么魔幻。

但如果你把手伸向楼市的魔幻，你会发现，这场楼市火热局面的背后，只是不堪一击的躁动。

大部分城市很可能撑不了多久。

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如果你仔细研究会发现，从一二线到三四线，市场火热的理由只有一个， 价格下调了。 北京自不用说，从2017年开始调控之后，房价下降了15%左右，而后进入到了1年多的横盘期，疫情过后，开发商为了资金周转，几乎一次性给出了能给的全部折扣，诚意满满。 在这样优惠的价格之下，叠加已经压抑了3年的市场需求，北京市场爆了。 而杭州和成都等地出现的万人摇现象，更是简单的集体捡漏行为。杭州套总价比周围二手房便宜至少40万，这样的摇号，和买彩票几乎没有区别。
三四线城市提前开启防止房价下跌的措施，大部分城市限制售价不得低于备案价的10%，但这仍然阻止不了开发商”变相降价“，从送购物卡到送车位，甚至有开发商直接承诺返款。 所以我们看到的市场火热， 只是以价换量的假象。 可以确定的是，开发商可以让利一时，不能一直让利，一旦度过了这一轮现金流压力，收回折扣是板上钉钉的事。 喧闹过后， 考验市场后劲的只有一个：购买力。 所以市场热度能否实现持续火热的关键就在于，楼市真实的购买力。 这一轮的热度过后，开发商只是在生死边缘喘了口气，但接下来，他们要面临的，才是真正的危机。

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热销后的开发商突然意识到，自己土地储备依然不足，需要快速补仓。 但补仓时发现，事情已经不像之前那么简单。 这一波市场热度过后，下一轮开发商将要面对的，是出让地块指标的收缩和地价上涨。 据中指研究院数据，2020年5月，全国300个城市土地成交面积7249万平方米，环比下跌27%，同比下跌28%。 热销后急需补仓的强烈需求，叠加土地市场收缩后的供应不足，直接引发土地市场价格上涨。 2020年尚未过半，全国超百亿地块已多达4宗，分列深圳、北京、上海。 6月19日，郑州高新双湖科技城片区一宗住宅用地公开出让，最终保利耗资9.27亿拿下，5261元/平米的楼面价也成为区域新地王。 6月11日，招商以24.11亿元，溢价138.45%，796轮的厮杀，摘得徐州铜山区一地块。 土地市场从一二线到三四线，几乎同时沸腾。 2020年5月，全国300城市住宅地块成交楼面均价5972元/平米，环比上涨20%，同比大涨28%。 地价上涨后，开发商还有什么理由继续以价换量，靠着慈善精神吗？ 所以，下一轮的市场，才是对开发商真正考验的开始。 因为这一次的地价上涨，并非正常的市场行为。 一个正常的市场行为应该是，城市发展利好房价上涨，房价带动地价上涨。城市、楼市、土地市场形成一个正向的发展循环。 而现阶段受疫情影响，城市经济发展本身面临较大困难，而这个时候地价上涨的根本原因在于，土地市场收缩和融资环境的宽松。 开发商有拿地需求， 又有了拿地资本，必然会拼尽全力去拿地，因为，这事关生死。 至于拿地后如何操盘，如何盈利，先拿到地之后再说。 另一方面，经济发展压力使得人们的购买力难以上涨。疫情后，人们对于大额消费会更加谨慎。 根据央行数据，2020年一季度，全国居民存款一共增加了6.47万亿元，平均每天存钱710亿元。报复性消费没来，报复性存钱来了。 一边是地价上涨带动成本上涨，一边是疫情导致经济压力购买力下降。 市场热度下降，无可避免。

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过去几十年，市场一直遵循着一个规律：楼市会先在深圳、北京热起来，然后传导至二线城市，大概2-3年后传导至三四线城市。 但是这一次， 市场没有按常理出牌。 年后售楼处重新开放后，率先尝试救市的，反而是三四线。 打响第一枪的是河南驻马店，随后宝鸡、海宁等城市跟上，可惜无一幸免，全部被叫停。 疫情期间，大城市有资源和政策加持，依靠强大的家底扛过难关，可是三四线城市用什么来重整旗鼓？只能是最简单直接的楼市。 但现在，连这条路都被堵死。 三四线城市市场在未来只能熬， 熬过经济下滑期，熬过人们报复性存钱期，待到经济好转，市场才能恢复往日风采。 毕竟对于楼市来说，挤掉泡沫后，城市发展就是房价的唯一基本面。 而对于一二线城市而言，有着城市群的加持，有着倾斜的政策资源，人才大战愈演愈烈，在和三四线争夺人才资源这方面，一二线毫不手软。 上半年市场如过山车般大起大落，下半年，在大环境的下行之下，城市及经济发展、房企布局和节奏，都将归于平静。 开发商刚刚熬过断臂求生，又迎来夹缝生存。 而在夹缝中，难以挥开翅膀。 所以最近几个月的高潮，很可能就是楼市今年的高光时刻 ，除一线和个别新一线外，其他城市很难持续热到年底。 而后面，将迎来更加残酷的黑暗。