一线城市房价再现齐涨，楼市转折点来了？

2020年05月24日，北京房地产住宅小区。图片来源：人民视觉 记者 樊旭 “

5月份，4个一线城市房价时隔超过3年，首次出现环比、同比普涨的现象，回暖明显。分析师指出，这主要是疫情抑制后的需求反弹，长期来看不具备持续上涨的条件。

” 新冠疫情还未完全平息，楼市“小阳春”似乎已经到来。5月份，4个一线城市房价时隔超过3年，首次出现环比、同比普涨的现象。
国家统计局本周发布的数据显示，5月，北京、上海、广州和深圳这4个一线城市二手住宅销售价格环比分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%，其中，北京涨幅位居全国第一。同比来看，北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格较去年同期分别上涨1.5%、2.8%、0.1%、12%。 界面新闻查阅资料发现，4个一线城市二手房价格同比、环比全部上涨，这还是2017年3月份以来首次。

这是否意味着一线城市楼市将全面反弹？答案可能是：否。

首先，分析师认为，房价上涨与需求回补有关，前期受新冠疫情抑制的购房需求在4-5月持续释放。随着前期需求逐步释放完毕，房价将转向平稳。 贝壳研究院数据显示，2020年第一季度，一线城市成交套数同比下滑39.5%，成交面积同比下滑38.4%；二线城市成交套数同比下滑32.3%，成交面积同比下滑29.7%；三四线城市成交套数同比下滑12.6%，成交面积同比下滑11%。从数据看，一线城市楼市受疫情影响更大。 对于北京等城市出现环比涨幅较高的现象，分析师指出，这主要和学区房的购买需求量有关。 4月30日，北京市西城区发布今年义务教育阶段的入学政策，根据政策，自7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这一新政刺激了北京二手房市场。 贝壳研究院数据显示，5月份，西城区二手房成交量在北京市的比重从7%增长到12%，带动了全市二手房成交价格明显上涨。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐对界面新闻表示，当前北京疫情复发，防控等级上调，预计6月成交将受影响较大，价格将转向平稳甚至下行。 其次，居民购买力下降或是房价不可持续上涨的原因之一。 5月，瑞银证据实验室（UBS Evidence Lab）发布的中国住房调查报告显示，80%左右的受访者决定推迟或取消购房计划；无购房意愿受访者占比则跃升至46%，创调查以来最高。报告进一步指出，这主要是因为新冠疫情拖累了居民收入，并对收入预期造成负面影响。 报告显示，70%的受访者称今年一季度收入遭受损失，加权平均降幅为19%。同时，有21%左右的受访者预计二季度收入水平仍会低于去年同期，有26%预计二季度收入会低于一季度。 另一份来自上海地区的研究也显示出相似结论。根据上海财经大学发布的 “2020年一季度上海市社会经济指数系列”，只有25.3%的消费者认为当前是购房的“好”时机，认为时机“不好”的则为53.1%。 第三，分析师指出，在一线城市房地产调控高压状态不变的前提下，市场也不具备全面回暖条件。 今年的《政府工作报告》再次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 疫情以来，地方政府放松房地产调控的情况时有发生，但绝大部分被迅速叫停，其中不乏一线城市。比如，3月3日，广州市提出放宽公寓、商铺等商用办公项目销售对象要求，第二日即被删除。 “尽管地方财政和房地产市场面临不小的压力，但‘房住不炒’依然要坚持，近期各地积极管控房地产业务，说明稳定市场是导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻表示。 尽管多数分析师不看好后市，但这并不意味着一线城市房价会大幅下跌。他们认为，在疫情冲击下，原本就捉襟见肘的地方财政将更加承压，稳定土地出让金收入至关重要。 根据界面新闻统计，今年1-5月，4个一线城市成交土地总价（土地出让金）同比增幅达到近72%，在疫情影响下保持了相当的热度。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长61.3%、22.6%、117%、542%。北京、广州和深圳的涨幅均为近三年来最高。

另外，从住宅用地成交土地楼面均价来看，今年以来，北京和深圳均创下历史新高，广州和上海也分别在3月和4月创下2017年和2018年以来的阶段性新高。

土地出让市场的活跃也在一定程度上支撑着房价。统计局数据显示，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，创17个月新高，涨幅比上月扩大0.5个百分点，这一数据要高于二线城市的0.6%，与三线城市涨幅持平。同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%，涨幅与上月相同，而二、三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅则延续一年多的回落态势。

“近期全国很多城市都在密集供地，从地方财政的角度看，积极供地来稳定土地投资、带动固定资产投资，这成为各地的一个基本思路。”严跃进表示。

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