首次置业，刚需房如何选择？

春节期间香帅的北大金融学课推出了房地产专辑，邀请到北大的徐远教授来讲授这个专题。我作为房地产从业人员，对这个专题特别感兴趣，想把我从中学到的也分享给你。

第一篇是先从刚需房入手，我们到底应该如何选择？

首次置业我们一定会思考的两个问题。

第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？

第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？

一、现在的中国房地产到底有没有泡沫？

有人说现在中国的房价已经很高了，很像东京1990年之前情况，处在泡沫前夜。那到底是不是这样呢？我们可以来对比一下东京1990的和北京2017的房价。但是由于相隔太久不好直接做对比，徐远教授拿了纽约的房价来做一个标尺。因为这些年美国一直都是最大的经济体，纽约的房价相对稳定。

然后得出的结论是1990年东京的房价是纽约的八倍多，而2017年北京的房价是纽约的二分之一，也就是说2017年北京的房价相当于东京1990年房价的十六分之一。所以根本还不在一个数量级之上，我们应该明白贵和泡沫是两个完全不同的概念，贵不等于泡沫。

关于中国房地产到底有没有泡沫，徐远教授也做过系统的研究，基本结论可以用3句话概括。

第一句，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。很多国家在经济发展较快时期，房价也有过快速上涨的时候，比如韩国，马来西亚，巴西，南非。我国符合一般规律。

第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。

这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。

政府为什么要调控房价增速呢？因为房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

二、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

在搞清楚了当前房地产并没有泡沫后，你也准备要入手自己的第一套房了，那面临的就是如何选择房子的问题了。当然具体的情况是千差万别的，但有两个原则是需要记住的。

第一个原则是“先上车原则”。

什么意思呢？就是要先买票上车，买不起豪华卧铺就先买站票，先搭上列车避免被抛下。中国的经济就像一辆快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，而买房就像买票上车，只有先上了车，才能够享受到经济增长带来的各种好处。

所以我们不应该想着买房要一步到位，要买够宽敞的，要买位置好的，然后挑来挑去没找到合适的，眼睁睁看着房价在不断上涨，涨到自己都买不起了，才后悔莫及。

我们可以先买个小的房子或远点的房子，随着房子的升值，到时再把小房子卖出去换个大的房子。这样就不会被列车抛下了。

第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。

买房子的时候有些人会面临两难的选择，是买市中心小点还贵点的房子呢还是买郊区便宜点还比较大的房子呢？这个时候就应该记住稀缺原则。房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。

所以在你有的选择的时候要尽量买市中心带着这些稀缺资源的房子，即使暂时买不起，地铁沿线的房子也是不错的选择，因为交通的便利可以部分代替这些稀缺资源。