浅谈短租别墅市场

偶然机会，从跟朋友聊天中得知，他和他的小团队正在着手短租别墅的生意，9月份到十一假期每天预定满额，市场前景一片广阔。

他们的模式大体是这样的，在苏州的旅游景区，如太湖、阳澄湖较偏远的地方，租下一年或者更长时间的别墅，然后转租给到这些地方旅游的人供短期住宿。由于这些地方的别墅，房东几乎不会去住，加上位置偏远，租金都不高，这就给了他们一定的利润空间。

这不由地让我想起现在很流行的共享经济，这不就是共享别墅嘛。

类似的模式，美国的假日房屋租赁平台Homeaway，以及民宿预定平台Airbnb，早在2010年以前就已经把业务做向了全球大部分主流消费市场，国内的像小猪、蚂蚁短租、途家在国内占据大部分份额，第六感Senseluxury在高端别墅短租方面也已先行几年，并在去年拿到B轮融资。可以说，这个市场已经处在奔跑的状态中了。

短租服务和传统的酒店最大的区别在于，前者为旅游在外的人们提供“家”的感觉，甚至高于他们在城市里的居住条件。短租别墅则给游客一个自由、开放且私密的独立空间，可以和三五好友热热闹闹地开通宵轰趴，在门前BBQ喝啤酒畅谈人生理想。这些都是大部分酒店无法实现的。

然而，这么好的一块蛋糕，为何国内到现在都没有成为市场关注的焦点呢，我们从市场和运营两个层面来稍作分析。

首先是房源方面：

让房东将自己精装好的房子租给陌生人住，在很多国内心里是很难接受的，租客人品不好偷东西、弄坏家具、乱扔垃圾怎么办。如果房子本身是自住的，让陌生人沾染这件事更是过不去的坎。而市里的投资型住房都以长租为主，房东不愿意花太多时间去维护打理。

因此，基于大部分人的传统观念，短租几乎只能存在于发达城市那些受过高等教育的人群，或者高度开发的旅游地区，又或者偏远郊区的投资型房产。所以我们看到，Airbnb在大陆只有北京和上海两个点。

由于房源受到限制，租客可选择的范围就很小，加上一部分人希望拥有独立的私人空间，和房东合住一套房子显然是难以接受的。所以不管从主观还是客观层面看，市场都受到了一定的局限。别墅短租恰好绕开了这两个问题，这才有了第六感Senseluxury，虽然他们定位在高端层面。

再看运营的层面：

前文提到的三个先行者，都是以平台的方式经营，让拥有房源的人将信息公布到平台上，平台本身不参与房屋的管理，只抽取小部分交易佣金，有的会向房东收年服务费。因为租房这种消费形式是有饱和度的，一个房间一年租满了也只有365天，不像经营餐厅，可以通过设置一些机制提高翻台率和客单价，从而增加单日营收。

租房收入几乎是很稳定的，所以平台的营收增长只能通过不断增加房源和提高入住率，而这又受到前面提到的房源问题限制。这时候，只有两个突破方向，一是教育市场，让更多人能接受这种模式，二是提供额外服务，比如第六感Senseluxury为租客提供有偿的私人厨师、水疗、婚庆等服务。

我那位朋友则更像是自营的模式，他们先将别墅租下来，然后稍做装修，再通过短租方式租给别人。这种模式，经营者有更高的自主定价权，获得的利润也更高，但运营上面却会有很多问题需要解决。

首先是房源，需要团队一个个去谈，签合同，效率有限，不适于快速大面积扩张。

其次是推广，需要借助别的媒体平台，同时还要和其他同行竞争。

最重要的一点是客户体验，或者说维护，从客户下单，入住，离开，到下一位客户入住的全流程，都需要他们团队去妥善处理每一个细节。郊区别墅分布的点都比较散，而且交通不便，服务人员不可能待在某个地方，哪里需要就去哪里。当客户下单后，要怎么交钥匙给对方，住宿期间有什么需求如何快速响应，离开时如何快速交接，检查是否有物品遗失、损坏，以及快速清洁迎接下一位住户，这全部流程对管理团队都是考验。

如果再往长远看，可能还涉及到和别墅房东的博弈，房东是不是会变相涨租金，房屋折旧修缮的巨额成本该摊到谁头上。加上推广的费用，运营团队的费用，整个财务账目或许要好好理清才行。

其实，任何一个市场的兴起都有其必然性。拿共享单车为例，从有桩的公共自行车到现在的智能共享单车，期间经历了几个重大变革：移动互联网的普及、移动支付的普及、汽车保有量饱和导致交通堵塞、绿色出行观念倡导、城市骑行道路修建，在这些基础上，共享单车才能快速被市场接受。

至于短租市场到底是没到时候，还是注定只能是个小众市场，让我们拭目以待。

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