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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 房住不炒：限购和限贷会长期存在
- 限售、限价、限商：可能会有变化
- 总结
前言
今天我们继续分析房价有关的政策。不同的是，今天我们换个角度。
前几天分析的政策，都可以归结为基本面政策，或者说是长期政策。比如说房产税、农地入市这些政策，是从根本上影响房屋的长期供给，或者买房子的长期收益。
分析这些政策的时候，我们的立足点是看长期，是看这些政策长期供求的影响。
我们我们来换个角度，不看房价的长期趋势，而是看房价的短期波动。今天我们要回答的问题是：房子有的时候涨得快，有的时候涨得慢，有的时候甚至下跌的。这背后的原因是什么？
概括起来，房价的短期波动，有两大类原因，一个是房地产调控，另一个是货币政策的松动和紧缩，前者是专门针对房地产的，后者是针对整个宏观经济的，但货币政策对房价波动也是很大的影响，比直接的房地产调控还要大。
这两大类政策，我们一个一个来看，今天先来看房地产调控。今天我们要重点回答的问题，是限购、限贷这些政策，实质是什么？对房价有多大的影响？会不会长期存在？
房住不炒：限购和限贷会长期存在
在说限购之前，我们先从总体上看一下房地产调控。2016年以来的这一轮房地调控，就是层层加码，采取各种政策来限制房屋买买，概括起来有“五个限制”，分别是限购、限贷、限价、限售、限商。
市场上有一句话，说现在房地产市场处于“五限”时代，说的就是这“五限”。
限购
先业说限购，这个大家都很熟悉。目前绝大多数大中城市都有限购政策。一般的做法，是同时限制买房资格和买房数量。
限制购房资格，就是只有本地户籍人口，或者虽然没有本地户籍，但是交够社保（比如五年）的本地常住居民，才有购房资格。
但是呢，有买房资格也不能随便买，一般来说，最多只能买两套，极个别的小城市能买三套。当然，还有一些很小的城市是不限购的。
限购+限贷
这个限购的政策往往是和限贷政策配合使用。比如说北京，首套房首付35%，最多贷款65%。但是二套房，首付就要60%，最多贷款40%。
这里面，有明显的抑制二套房贷款需求的意思。现实中，很多人都不能全款买房，需要借助贷款才能买房，因为限制了贷款就限制了购买力。
比如说，已经有一套，想买改善房，想买大一点的房子，这就算第二套住房，这时候除非资金实力超强的人，付得起60%首付的人才能买，否则就只能在小房子里面将就了。这就严格限制了这种改善需求。
限购、限贷这两项政策，有一个明显的目的，就是限制购买人群，限制购买数量。换句话说，这个政策，严格意义上讲，不是不让你买，而是严格限制你买，不让你多买，当地人可以买，但是最多两套。
怎么理解限制和限贷这两大政策？这就要回到我们房地产政策的主基调，就是房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。
房住不炒的实质，是把房屋的投资属性和居住属性分开，允许居住买房，限制投资买房。为什么要这么做？主要是防止因为房价的快速上涨，导致财富差距进一步拉大。
在目前的情况下，因为买房导致的财富差距已经很大了，这样的政策，是有合理性的，估计会长期存在。
因此限购、限贷的政策，和这个政策的调子是基本一致的，因此也会长期存在。即便放松，也是边际上的，可会略微松一点，但不会完全取消。
限售、限价、限商：可能会有变化
刚才说的限购、限贷外，都是有些其合理性，估计会长期存在。限了这两限之外，还有三限，就是限售、限价、限商。
这三项限制，合理性就没有前两个政策高了，和“房住不炒”的政策精神，不一定是完全一致的，我们一个一个来说。
限售
先来说这个限售，就是限制商品房出售。比如说购买新房五年之后才能转手，出发点是为了限制投机买房，但是实际的效果，是减少了二手房的供应，这样的政策不会不能降低房价，短期内还可能推高房价。
实际上，有要想买房，有人想卖房，想买的不妨让他买，想卖的不妨让他卖，政策还能收税，没什么不好。
再说了，房屋是私有财产，政策限制买卖，这于情于理都说不过去。何况，对降低房价也没什么效果，甚至有相反的效果。
限价
说完了限售，再来说限价。市场上存在限价的现象，就是限制新房的开盘价，房价高了不让开盘。
这种做法的直接效果，是扭曲了市场的价格信号，创造了寻租机会，不利于解决居民的住房问题。
能够想到的，就是限价政策之下，可能会产生很多变通的政策，比如开发商不想卖了，只租不卖。
可是只租不卖，开发商的资金回笼会变慢，开发周期会变长，资本成本会增加。这个成本，最后都会转嫁到房价上。
里里外外看，这个限价政策，无非是增加了市场交易的摩擦，短期可能抑制房价，但是对长期房价没啥影响。相信过不了多久，这样的政策就会被修正。
限商
最后一个限制，是“限商”，限商是什么意思？就是限制商业楼、办公楼按照公寓楼设计，限制这样的楼改装成公寓出售。
考虑到现实中很多商业楼，办公楼的地段往往比较好，这个限制其实是减少了优质地段的房屋供应。所以，突破这个限制的积极性很强。
要理解突破这个限制的可能性，就要理解这个限制的背后的道理。这个限制背后有两个道理。
一个是土地性质。商业楼、办公楼的土地性质是商服用地，住宅楼是居住用地，地价是有所不同的。
第二个是税收。商业楼、办公楼里面有大量生产经营活动，可以贡献税收，居住用地不产生税收。
所以，未来如果要把商业楼、办公楼转化为居民楼，要有一个综合考虑，前提是补一个地价，弥补政府的税收收入，否则可能性不大。
总结一下，我们刚才说的是房地产调控，包括“限购、限贷、限价、限售、限商”。这严格的“五限”政策，不仅直接影响房产的交易，还影响人们对于房价的预期。
综合作用之下，过去两年来房价涨幅是受到了压制。根据国家统计局的数据，从2016年10月房地产调控以来，到2018年10月，一线城市仅仅不涨了1.4%，二线上涨14.3%，三线上涨16.9%。一线涨幅比二三线低这么多，说明这个严厉的调控效果还是很显著的。
不过呢，换个角度看，调控这么严，房价还是上涨的，说明潜在的购房需求还是很大。这种调控政策，影响短期的房价增速，但是不会改变基本面。不改变基本面，也就不会改变长期的房价趋势。
房价的基本面，还是我们之前讲过的，取决于经济增长、通货膨胀和城市化。目前看，这些都不会变。
总结
今天我们重点分析了房地产调控的“五限”政策，以及它们的可持续性和对房价的影响，结论可以概括为四句话：
第一句：限购、限贷的政策，目的是限制买房资格，限制买房数量，实质是把住房的居住属性和投资属性分开，这个和“房住不炒”的政策基调是一致的，估计会长期存在。
第二句：限售、限价的政策，是短期的应急政策。如果未来房地产政策会有所松动，这两项估计会比较早的松动。
第三句：限商的政策，实质是商服用地贡献持续税收，居住用地不贡献持续税收。要转换用地性质，就要涉及到商服用地的补地价问题。
第四句：在严格的限制之下，一线城市的房价受到明显抑制，说明限制政策还是有效果的。同时，严格的限制之下，房价依然上涨，说明潜在的购房需求还是很大，房价存在上涨压力。