20171212

择校而居已成为望子成龙、望女成凤的家长们购房置业的重要考虑因素。学区房的持续“高烧”，也让很多开发商动起了小心思。比如，在销售广告中进行“买房读名校”等类似宣传。倘若购房者在购房后发现事实与广告不符，开发商是否需承担违约责任？

出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约

对商品房销售广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。

根据《合同法》第15条第1款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如小区绿化率达80％、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。

出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的认定

第一，出卖人针对开发规划范围内的房屋及相关设施作出了说明和允诺。“说明”和“允诺”是指以书面或者其他方式对于上述内容进行的表述或解释。其中，“说明”是对于相关情况的表述，而“允诺”是指对相关情况所做的承诺。在买受人购房前，建设单位针对买受人通过商品房买卖合同所欲购买的房屋（如房屋的位置、朝向等）以及房屋的配套设施以及小区的配套设施，如生活设施、体育娱乐设施、安全保障设施等，作出了一定的说明和允诺，且出卖人所作说明和允诺的范围限于商品房开发规划范围。例如，建设单位在宣传中声称其所开发的小区附近将建设有小学，而事实上政府还没有相应规划，购房人因此购买房屋的，虽不能将建设单位的相关表述视为“要约”，但建设单位也应当承担相应的责任。“说明”或“允诺”可以采用书面形式，也可以以视频、模型等形式作出。例如，建设单位采用广告片形式对房屋及配套设施情况所做的说明，也应当认为是作出了说明和允诺。

第二，说明和允诺的内容必须具体确定。依据《合同法》第14条的规定，要约的内容必须具体、确定，在判断建设单位作出的广告宣传内容是否构成要约时，也应当依据这一标准进行。所谓“具体”，指上述说明与允诺不是抽象和概括的描述，而是非常清晰、详细的表述。例如，建设单位仅表述了“交通便利”，则不能视为“具体”，反之，建设单位若明确承诺某路公交车将会在小区开设站点，则应当视为“具体”。所谓“确定”，是指建设单位作出的表述是肯定的，而不是含混不清的。例如，“力争达到一流环境”不是一个“确定”的承诺，而“保证居住环境达到当地最佳标准”则应当视为一个“确定”的承诺。当然，并不要求说明和允诺的内容必须完全确定，只要达到可以确定的程度即可。（注：参见郑玉波：《民法债编总论》，修订2版，40页，北京，中国政法大学出版社，2004。）即使广告宣传资料的内容不够具体、确定，如果当事人在合同订立过程中对该广告宣传资料的内容作出了约定，其也可以成为合同的内容。