新房二手房交易走高 北京楼市有了复苏迹象

3月，北京房地产市场迎来了久违的回暖，看房的人群、热情的销售、筹建已久的项目，在这个春天释放着动能。它透露出了市场的一个风向。

尽管已经是晚上六七点，石景山某限竞房售楼处依然拥入了很多人，看房。

“看房的人群以30岁到40岁刚需为主，其中家庭购买比例较大，在海淀区工作到这里买房的顾客也很多。”上述石景山某限竞房售楼人员告诉中国房地产报记者。

这样的场景也出现在北京其他限竞房项目上。市场似乎一下子热了起来。

来自北京市统计局3月中旬发布的数据显示，今年前两个月，北京市商品住宅销售面积为70万平方米，同比增长25%。其中，住宅销售面积为60.6万平方米，大幅增长55%。尽管3月份的官方统计数据未有显示，但来自市场机构的预测表明，市场已有了温度。

沉寂两年后，北京市场悄然发生着一些改变。

市场的变化

在北京海淀从事互联网工作林鹏准备购房，鉴于女朋友在家乡曾有过购买商品房贷款记录，北京对于二套房认定实行“认房又认贷”规定，二套商品房首付又较高，他们决定以林鹏个人名义先行购买婚房。“首付是跟家人一起凑的，想在办婚礼前把房子敲定了。”

“感觉北京楼市有了复苏迹象。”北京常营某中介门店经理说，过完年，我们店的带看量比去年有明显增加。

由于工作的便利性，她自己在双桥以42000元/平方米低价购买了一套70平方米二手房用于自住。

“有的房子刚挂牌一周就卖出。”上述中介门店经理表示，一来现在房价确实是被摁住了，可以说是在低点，适合购买；二来去年年底许多人都在观望，过完年就到了出手之时。

“买房下手得快。”她说，“前段时间，我带一对刚满五年社保的小情侣看了一套二手房，难得的小户型，价格已经很划算了，结果他们说回去商量两天，结果房子前一天被我们同事卖了。”

除了购房者方面的变化，在市场方面开发商也推出了抢收计划，“中铁华侨城和园特价房直降110万元”“泰禾•金府大院特价房原价2500万元，现在1600万元”的消息不断散出。

一些项目销售较为理想，但一些区域也表现平平。中国房地产报记者在通州走访时发现，大多数中介门店门店依旧较为冷清。一位中介门店工作人员坦言，“门店咨询人数与年前相比并没有太大变化，价格也依然平稳”“这与通州限购政策有关”。

通州新华大街的“北京ONE”小区的数据显示，2018年，该小区成交4套房子均价39000元～41000元/平方米。2019年，该小区最新成交日期为1月17日，其均价显示为38812元/平方米，相比2018年价格甚至呈小幅下降。

另根据诸葛找房平台提供的数据，1月～2月，北京怀柔地区商品住宅销售面积为0.09万平方米，同比下降77.14%；通州、房山、密云等区域同比去年销售面积也呈下降趋势。

不过，市场总体表现上升。

根据北京中原的统计数据，2019年3月北京新建住宅市场（不含回迁房，剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、别墅）各区总成交额达到165.6亿元，是今年2月成交额的2倍，是去年3月成交额的3.1倍。在价格方面，2019年3月北京新房成交均价53533元/平方米，环比2月成交均价下跌2000元/平方米。

3月份，北京市二手住宅网签量达1.6万套，是2018年5月以来的月最高值，也是2017年“3·17调控”后，继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

长期观察市场的思源地产首席分析师郭毅发现，北京房地产市场的回暖从春节之后的第二周就开始了，出现这一局面有几个原因：

一是，北京每年积分落户会为市场带来新增户籍人口；

二是，有一部分购房家庭达到了五年社保购房资格，衍生出市场增量需求；

三是，货币信贷政策有放松迹象，购房成本的降低对于购房预期的改善起到了有效支撑作用。

持续性信号？

这样的销售态势是否能够持续？

来自机构的分析称，尽管3月份高单价的中心城四区，成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

贝壳研究院也称，新入市业主没有明显涨价意愿，3月新增挂牌均价保持稳定，环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升，仍有近8成业主下调报价。成交周期上，3月购房者成交周期为79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。

新房的去化压力依旧不小。3月份北京继续加大新建商品住宅供应，库存已经升至6.88万套，中原地产研究中心称，这样的库存是房地产调控2年多来的最高点。今年入市的限价房有望超过6万套。

“只要购房资格没有宽松，相应需求又在今年被释放后，可能还会进入到相对冷清的一个成交局面。”郭毅表示。