摁下快进键！“拆”出一个新广州
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◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 江文华
广州，正在给旧改摁下“快进键”。
5月，黄埔区23个旧村改造项目同时动工，释放土地约1430公顷，引起一片惊呼：“拆掉整个黄埔，是广州的野心”!
其实何止黄埔，广州几乎每个区都使出了洪荒之力。
去年11月，荔湾宣布18条旧村庄全面更新改造，占荔湾全区面积的70.7%，敢将旧貌换新颜。
增城更牛，当前旧改项目数、改造总面积、总投资金额都是全市第一。
南沙也不甘落后，奋起直“拆”。
整个广州，正在竭力撕掉“大农村”的标签，“拆”出一个新广州。
作为开发区，黄埔的旧改也许不是最多的，但动作最快、最猛。
5月动工项目，涉及黄埔区旧村改造的项目就有23个。
“整个广州黄埔一共就只有22个城中村（行政村），这也意味着广州正在拆掉整个黄埔的旧村，力度空前。”
部分集中动工项目/图源：九龙地胆
图源：九龙地胆
不过，我查了一下，截至去年7月，黄埔区一共有城市社区92个(含未挂牌社区15个)、转制社区32个、行政村28个。
只计算转制社区和行政村的话，也有60个。
所以，23个旧改项目，即使是每村一个，也就只占38.3%，比例远没有想象的那么高。
更何况，有的项目属于微改造，有的项目是重合在一个村里的，比如时代印记就属于红卫村。
黄埔区的旧改之所以给人“迅猛”的感觉，主要是一个字：快。
在全市“三旧”改造年度考核中，黄埔连续三年排第一。
累计共批复城市更新项目121个（全面改造54个）。
未来三年，黄埔还计划完成66个旧改项目，涉及44个行政村（含转制社区），也就是7成以上的村都要纳入改造计划，占全区旧村总建设用地的83%。
为什么黄埔最受关注？
一是，黄埔作为广州发展引擎，对土地的需求也最为迫切。
临港经济区会成为广州第二CBD，向珠江新城看齐；
科学城又是科技部十大世界一流科技园区，还是广深科技创新走廊上为数不多的核心创新平台，级别和东莞松山湖、深圳高新区相同。
头顶光环，压力也大。想要发展的好，必须有承载产业的的土地空间。谁能越早腾出越多的土地，谁就能占上风。
二是，房企押注广州东进，普遍看好黄埔发展势头和环境。
房企都希望在这里分一杯羹，旧改是必争之地。
另外，黄埔虽然是广州的工业重地，但也同时发展总部经济，还是广东唯一一个国家级产城融合示范区。
比如去年的进博会，黄埔就招来两家世界五百强——阿斯利康和ABB集团。
产城融合，简单说，就是能在黄埔工作，满足简单居住需求外，还能满足医疗、教育、娱乐、休闲等各方面需求。
三是，黄埔行动很快，推出了“城市更新10条”，政策措施到位。
“城市更新10条”，推出首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批、“村规民约”也有约束力等10条措施。
整个文件看下来，主旨就是一个字——“快”，快批、快拆、快建。
文件里比较有特点的细则，大家感受一下：
去年，黄埔区率先全市成立区级城市更新规划专业委员会，集专家智慧，优化与规范区城市更新总体规划；
将60项主要审批手续压缩为3项，耗时从1年半压缩到最快3个月内；
为解决旧改协商难度大，黄埔区还规定，村集体可制订村规民约，对谋求不当利益阻挠拆迁，损害大多数被拆迁人利益的被拆迁人，可以采取必要的处置措施……
总体而言，黄埔区的“城市更新10条”，是在广东省、广州市旧改政策基础上制订的，有一定创新，更具有操作性。
毕竟，人家是全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，要形成可供借鉴和推广的“黄埔经验”，复制到整个广州，甚至全国。
其实，除了黄埔，广州其他区的旧改力度也很大。
各区已经形成了你追我赶的态势，争先恐后。
我用旧改项目个数（行政村数）、改造面积、投资额3个指标衡量各区旧改力度。
截至2018年8月底，广州共批复城中村改造项目47个。
当时的格局是，黄埔数量最多，共有13个。白云次之，9个。
但是，随着2019年“旧改元年”的爆发，荔湾很快后来居上，超过了黄埔。
2018年至2019年，广州各区旧改面积排在第一的是荔湾区，达到15.44平方千米，第二是黄埔区，有9.95平方千米，天河、番禺、增城分别是8.2平方千米、6.37 平方千米和4.83平方千米。
荔湾区无论是旧改面积，还是旧改面积占全区总面积的比重都是最高的。
到了去年11月，荔湾更加发力，公布辖内18条旧村庄全面更新改造。其中，涉及全面改造的旧村庄村域面积共约41.76 平方千米，占荔湾面积的70.7%。
但到了2020年，你会发现，增城居然势头最猛，扶摇直上。
据统计，今年上半年，广州共有29条村进入旧改，改造总面积18.79 平方千米，投资总金额1351.27亿元。
其中，增城居然占了足足17条！
图源：广州地产派
增城改造总面积11.35平方千米，占了上半年广州旧改总面积60.4%，总投资金额848.11亿元。3个指标都是全市第一。
所以，现在的旧改格局变成了这样：
广州的增城、南沙等非中心区旧改逐渐爆发。
当然，这些统计数据，都有各自的统计方式和口径，未必完全一致。
但至少说明一个情况：
旧改遍地开花，将“拆”出一个新广州。
广州，之前因为城中村、老旧小区数量太多，被笑称为“大农村”。
城市发展需要不断的土地供应，广州早就盯上了城中村。
可十年来，广州也就猎德、潭村、杨箕等10个城中村完成改造。
旧改速度慢，广州也很无奈。
四大一线城市中，深圳是自始便采用市场主导模式进行城市更新的。政府不介入搬迁补偿谈判，激活了市场各要素。
广州的市场化历程，要迟得多。
为什么要通过市场模式进行城市更新？
之前的旧改，都是政府低价征地，再通过“招拍挂”高价出让给开发商。
村民获得低价补偿后，见自己的土地经过政府转手高价卖出，就不同意旧改。
之前，广州明文规定，项目实施方案批复之前，村集体不能自行选取合作企业。
2018年4月，转折出现了。
当时，广东省旧改新政出台，政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈，并省去“招拍挂”环节，转而协议出让旧村改造地块。
这是一个很大的突破。
旧改由政府主导变成多家房企和村民谈。一方面，多家房企会形成竞争关系。另一方面，村民也可以自由选择房企。
2018年，广州已经把所有城中村纳入“三旧”改造，一共272个。
不少房企用“销售模式”参与旧改。也就是说，房企主要让销售部门人员组建旧改团队，服务好村民，做到“客户就是上帝”。
财新网一篇报道提到，这些旧改团队会像卖房一样，为村民算好补偿额，与村民谈尽快签约的优惠和赠品，还会与村民协商日后安排其亲属到物业公司上班，等等。
房企这么做，都有非常明确的目的——盈利。
旧改持续时间长，有的甚至要十来年，中间的不确定性又大。因此，早一天签约，就可以早一天加速推进旧改。
遇到钉子户，他们也会仔细考量，适当增加补偿额。
这些在政府主导的旧改中是无法想象的。政府会严格按照规定，诸如安排村民亲属工作、额外增加补偿额等，想都别想。
但这样的结果是，旧改进度无法保障。
有了这一重大转变，广州旧改提速。2019年成了广州旧改“爆发年”。今年，广州还在继续。
一个新广州，正加速呈现……
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