涨了12年，北京房租终于撑不住了

本文授权转载自微信公众号“市界”（ID：ishijie2018）

文黄莹 编辑 胡刘继

01
10余年未见大萧条
两天前，晓宇意外在自如APP上点开之前租过的房子，结果发现降价了。
晓宇租的是一间位于丰台总部基地附近的次卧。以前租金是每月2850元，上个月她准备续租的时候，管家告诉她涨到3500元。面对这样的涨幅，晓宇觉得承担不起，决定搬家。没想到，这几天租金突然降到了2500元。 这次降价出乎她的意料。 晓宇告诉《市界》，自如是以每月7000元从房东手中收走的那套房，本来打了隔断，两居变三居，主卧3500元左右，两间次卧2800元左右，自如勉强能盈利。 但后来一次邻居举报，隔断被拆，里面住的租客也被迫搬走，房子里就剩下两个房间。如果不趁着续租把成本平摊到另外两位房客身上，自如的这门生意很难做下去。
但从今年的形势看，降价似乎又在情理之中。 决定搬家之后，晓宇开始看房。她发现紧邻CBD——潘家园的一套精装两居室，价格才5800元，中介告诉她还有可谈空间；一套朝阳区姚家园的两居室也是6000元不到，业主已经2个月没有租出去了……那套房源如果坚持要7000元，会很难租出去。 和晓宇同样发现房租下降的还有住在首经贸的王源，她已经实打实地感受到了房租下降带来的好处。 前段时间租约到期，她想搬回从前曾经租住的一套房子里，一联系中介，发现前年6500元拿不下的两居室，今年变成了5500，还已经空置了2个月。往年一到换租就涨价，今年居然还降价，于是她非常欣喜地和室友一起搬了过去。 对于北京的租客来说，房屋降价是件难得一遇的事情，上次房租普降，还是2008年金融危机的时候。

当租客们窃喜租金下降时，房东们却烦恼起来了。自如在末端遭遇的一切问题，被如实传导给了房东。
朝阳区的一些房源，自如已经开始和房东协商降租金事宜，如果不降也可以，自如赔偿两个月租金后退房。 这引发了很多房东的不满，“当年租金高的时候，你们赚得盆满钵满。如今房子没人租，你们居然就要退租？这是违背合同。”

但这些房东们可能还没有意识到，相比那些没把房子托管出去的房东，他们已经很幸福了。 房子在马驹桥的毕先生已经切身体验到了损失。他的房子是一套复式大三居，往年，这套大三居每月能租5800元，但今年情况却有变化。
年初疫情爆发之前，毕先生的房子恰逢租约到期，后来很快就有新的租客和他签约。然而万万没想到，没等租客入住，毕先生家小区就出现了新冠病例，新租客马上就选择了解约，还额外支付给毕先生一个月的租金作为补偿。 虽然有补偿，但随后疫情袭来，毕先生的房子就这样白白空置了3个月，让他直接损失过万元。当时中介就建议他降价，最终，毕先生降价1000元，才把房子租了出去。 北京的房子越来越不好租，中介机构和经纪人也是这个链条上受到负面影响最大的。 链家经纪人小王对《市界》表示，在往年正常的租赁市场，一般新上一套房子，成交周期在两到三周左右，今年受到疫情的影响，房子成交周期延长了一个多月甚至更长。这直接导致了他业绩下滑。
小王表示，全北京每个地区都在降，只是降价的幅度不一样。和南边相比，北边的租金会高一些。整体来说，降幅在3%～10%。
02
高房租的成因

想知道北京的房子为什么现在租不出去了，房租为什么普降，首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么。 通常来说，房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素，一是房屋价格，二是供求状况。 关于房价的影响因素，北京的情况有些例外。 “价格影响租赁价格”通常适用于普通消费品领域。例如日常生活中租婚纱、租车，婚纱、车都是纯粹的消耗型消费品，使用次数有限，它们的价格能被摊平在租赁价格中，非常合理。 但北京的房子就不一样了，已经算不上普通消费品，更像是投资品。 我们来算这样一笔账，假设将房子纳入普通消费品范畴，以目前的房价和房租来计算收益，你就能有所感触。 假设北京的一套房子房价为8万元每平，总面积100平，总价也就是800万元，租金算每个月1万元，在不计算利息成本的情况下，这套房子的租售比就是1:800，也就是相当于67年才能回本。而目前房屋产权也只有70年，指望通过租房来挣钱，显然是不划算的。
租售比通常是指房屋月租与房屋总价的比值，国际标准通常为1:200到1:300。
但事实上，相比租金回报，因为房价上涨而带来的投资回报，才是大家所真正看重的东西。 既然以房价来定义北京的租金意义不大，那影响房租的重要因素就只剩供需关系。在租房市场中，租房人数量、可供出租房源的数量，都会影响到供需关系。 作为首都，北京历年来吸引着人口的大量流入。从1978年到2017年，北京市的常住人口从871.5万人，上涨到了2170.7万人。房租也随着人口的增多，水涨船高。

房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速，还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度。
根据主流媒体数据统计，北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑，力度一年比一年大。
虽说整顿市容市貌、消除隐藏危机带来了好处，但大规模拆违导致的小产权、无产权房的消失，使得租赁市场底层供应大量减少， 租户只得提高自身预算，最终导致租金整体上移。 在供需影响之外，还有一个房租上涨的因素是各种长租公寓平台的推波助澜。这其实也是让众多租客反感、让众多房东诟病的一个点。 2018年前后，正值长租公寓的“风口期”。当时，有投行预测，中国长租公寓将是“5 万亿元级”的市场规模。于是，各路资本抢滩长租公寓。 昌平区北七家镇的房东曹逸对《市界》表示，他的房子是2018年交房的毛坯房，在北七家一个并不算核心的位置。交房当日，在现场最活跃的除了装修公司的，就是各种来收房的长租公寓。 因为地处偏远，交通不是很便利，周边配套也不是很齐全，曹逸对出租价格并没有太高期待。不过在后来和长租公寓们的交谈中，曹逸发现，他们给出的条件很诱人：房屋免费装修，收房价格高于市场价。很多人想都没想，就把房子交给他们了。 在长租公寓高租金收房的推动之下，业主胃口、市场价格全部抬高了。
支撑北京房租上涨的因素还有一个，就是大家赚得多了。房东们发现，不管租金多贵，都有人租。 前些年，不仅仅是长租公寓行业，很多行业都处于风口。在资本的加持下，北京的TMT、创业创新等行业都蓬勃向上，对于人才需求量很大，高薪聘请成为行业常态。 当时大家的工资上升到什么程度呢？ 根据Wind数据显示，2014 年至2017年，北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元，年均增幅均在 8.5%以上。这已经高于房租的增长幅度。

在众多因素影响之下，北京的房租变得越来越高。
03
租金因何下跌？

在不少人看来，疫情是这次北京的租房市场惨遭滑铁卢的罪魁祸首。 租房市场有明显的淡旺季之分。往年春节之后的2、3月份，以及5、6、7月的毕业季，都是租房市场的旺季。

但疫情让北京的中介们痛失2、3月的黄金旺季，大家都憋足了劲想要把握住5、6、7月的这次机会。 但是没想到，6月份北京疫情的反复，让一切都变了。 自如经纪人张亮向《市界》介绍，本来自如推出了针对于大学毕业生的“海燕计划”，准备通过免除押金、打折等吸引一批学生房客，但目前毕业生们来北京都困难，现在看来“海燕”是飞不起来了。 业内人士介绍，类似自如、蛋壳这种托管型中介机构，大部分房客为合租房客，客群70%是学生。根据北京晚报预测，今年北京高校毕业生有24万人，其中大部分因为疫情，搁置了找工作、返京的计划。 链家经纪人小王也遭遇了同样的问题。和自如、蛋壳这种托管机构不同，他们主要以整租为主，客户大多数是外来务工人员，以及为了孩子上学在学校周边租房的父母。遇上北京二次疫情，他们也都没有回来。 突如其来的疫情打乱了北京的节奏，减少了城市里居住的人口，直接导致了供需关系的失衡。但是，这种失衡其实已经酝酿已久。 北京房租的止步不前，其实从2018年7月就已经开始了。

前文说过，影响北京房价最主要的是供需因素。北京早在“十三五”规划纲要中，就明确提出2300万的人口红线目标。在2017年，北京常住人口自1997年以来首次实现负增长，为2170.7万人，比2016年减少2.2万人。 另外，在长租公寓的带动之下，租金的价格已经快涨到极致。 东北证券做过这样一笔测算：假设人均租房居住面积为 30 平米，年租金采用该年12个月租金的算术平均值，可以看到从 2013 年以来，北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25%。但是在其后几年，租金收入比并未有明显上升，一直控制在 50%以内。 截至2018年上半年，北京租金收入比为 47.44%，显示租金压力已较大 ，未来上升空间有限。

在P2P 等金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下，支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了。原本摇摇欲坠的房租，遇上了这次疫情，立刻疲软。 在这次疫情之下，压力最大的要数各种长租公寓平台。目前长租公寓市场可分为集合式与分散式两类，其中以分散式长租公寓压力最大，例如自如、蛋壳等。 根据蛋壳的第一季度报告显示，蛋壳的入住率并非从疫情之后才开始下降的，而是从2019年下半年就已经开始。截至3月31日，其入住率从2018年年中的89%下降到75.6%，下降了13.4%。

过去几年，北京的人口控制政策对于长租公寓的打击也不小。因为人口控制、消防安全因素的影响，原本分散式公寓赖以生存的隔断也不让打了，长租公寓的利润更低了，盈利变成了问题。
以前房子在房东自己的手上，遇到这种突发状况，相当于房东们一起平摊了风险。但是，目前市面上很多房子现在给了中介机构，相当于中介机构把这个风险全部承担了下来。这正好印证了那句老话：机遇有多大，风险就有多大。 作为自如的房东，瑶瑶也听说了自如正在和客户商量降价的事情，但她目前还没有接到通知。 她对《市界》表示，他们最好还是别给我打电话。不过，自如打电话给我要求我降价的话，我大概率会同意，我自己租更租不出去，“这时候抱团取暖度过难关可能更重要”。

（应受访者要求，文中晓宇、王源、曹逸、张亮、瑶瑶均为化名）

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