“桃色风波中”的时代中国，千亿目标有点远

尚未完成千亿销售目标，“桃色新闻”重磅一击

文|陆警幻

编辑|李惠聪

在绿地集团下属营销部高管陈军被举报涉出轨、贪腐事件后，时隔两个月，又一家上市地产企业因高管桃色事件被推至风口浪尖。

7月12日，时代中国控股有限公司（HK:01233，下称“时代中国”）发布公告，宣布2020年7月10日起，其公司原CFO黄永年卸任，时代中国控股副总裁牛霁旻兼任该公司CFO一职。

黄永年被撤职的原因或与其深陷“桃色事件”有关。

7月7日，一段5分钟左右的出租车监控视频在网络上流传。视频中，一男一女坐在出租车后座，举止不雅。视频中的男主角，正是时代中国的CFO黄永年。

时代中国方面表示，尽管黄永年的不当行为属其私人生活范围，但严重违反了公司的价值观和企业文化，且对公司声誉造成重大负面影响。所以按规定，时代中国撤销了黄永年首席财务官、助理总裁兼香港公司总经理职务。

时代中国（前）CFO黄永年引来这“桃色”风波，代价着实不小。时代中国股价接连受挫，遭遇三连跌。截至7月10日收盘，时代中国股票报收14.62港元，较7月6日收盘价下跌10.41%，市值蒸发33亿港元。

在黄永年任职的这一财年里，时代中国的销售增幅正在明显放慢，两年前提出的千亿销售目标尚未达成；另一方面公司负债总额首次破千亿，一年内到期借款激增154.35%，频繁发债“输血”。

一个丑闻视频把时代中国卷入“旋涡”，在前几日地产股普遍大涨之时，时代中国股价已连跌数天。更换首席财务官后的时代中国，未来急需要破局。

千亿目标未达

处在风暴正中心的男主角黄永年，至今并未发声。

从现年43岁的黄永年履历来看，进入时代中国已有五年时间。他一路从财务条线摸爬滚打起来，任职CFO之前，他担任过时代中国的金融主管兼助理总裁。去年7月1日，原CFO雷伟彬辞任，黄永年接棒。

黄永年接棒的时间点，正好是时代中国在投资拿地上重新回归积极的一个转折。2019年半年时间，公司拿地金额达到187.59亿元，远超过2018年全年拿地金额。这对CFO黄永年财技颇为考验。

再看时代中国的经营情况，2019年，时代中国实现销售额783.6亿元，同比增长29.32%；营业收入为424.33亿元，同比增长23.44%；归母净利润为52.13亿元，同比增长18.5%，整体表现不错。不过与2018年相比，2019年时代中国营收增速下滑25.3个百分点，归母净利润增速下滑46.44个百分点。

2019年时代中国的毛利约为124.4亿元，同比增加17.1%。而在2017年-2018年，时代中国的毛利增幅分别为51.8%和64.7%，可见公司毛利增速也出现了明显下滑。

值得注意的是，时代中国2019年净利率仅为13.10%，较2018年下滑0.89个百分点，且该指标已经连续下滑两年。

从公司的收入构成来看，主要由物业销售、城市更新业务、租赁收入和物业管理费等四部分组成，2019年以上收入占比分别约为92.1%、5.1%、1.1%和1.7%。另外，2019年城市更新业务取得进一步突破，企业成功转化10个项目，城市更新业务收入达21.7亿元，成为企业第二大收入来源。

公司的城市更新业务收入主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和水草场。截止2019年底，企业城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。

值得一提的是，时代中国已经剥离了旗下物业上市，时代邻里于2019年年底在港交所上市。

早在2018年，时代中国就提出2020年要实现千亿房企目标，现在看来2019年约783亿的销售额距千亿目标仍有一段距离。

然而今年受楼市降温的影响，时代中国还是有意放慢了进军千亿房企步伐。在2020年初时，公司将销售目标下调至823亿元，同比仅增长约5.03%，虽远低于过去三年近40%的销售增速，但不失为一种务实之举。

在7月3日发布的时代中国上半年销售业绩中，截至2020年上半年，时代中国控股仅完成年度销售目标的39.57%。累计合同销售金额为325.66亿元，签约建筑面积约为234.2万平方米。可见，公司的下半年业绩压力较大。

下调销售目标的动作，显然是对自身未来展望保持谨慎态度。受一季度疫情等多方面影响，目前企业上半年销售额不足预期销售四成，时代中国要完成今年销售目标有点悬。

如果说疫情是全民遭遇的不可抗力，但此番“桃色事件”对时代中国可谓无妄之灾。

受桃色事件影响，短短4天时间内，时代中国蒸发的市值高达33亿港元。作为一家老板控制力很强的公司，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事—岑钊雄受到的影响绝对是首当其冲，当机立断撤职黄永年，也是及时止损的唯一办法。

净负债率连增四年

之于时代中国，尚未完成千亿销售目标，千亿负债总额却先到来。

2019年，时代中国线上业绩会上，公司前CFO黄永年与岑钊雄一同出席。财报显示，截至2019年底，时代中国负债总额1253.94亿元，同比增长约29.6%。

对于公司负债情况，黄永年在业绩会上称，公司财务稳健，流动性良好，现金对短债为1.6倍，暂无短债压力，并表示公司已对到期债务做了非常充足的准备和安排。

同时，截至2019年底，时代中国总有息负债共约532.6亿元，其中一年内到期借款约为185.98亿元，同比增幅达到154.35%。同期，其现金及银行结余约为292.8亿元，其中受限制银行存款约为34.05亿元。初步计算可知，时代中国现金缺口高达200多亿。

从有息负债类型来看，境内银行贷款和境内公司债占比分别为32%和22%，境外公司债和境外银团贷款分别占比41%和5%，非人民币负债占比高于行业平均水平。

但在3月份的2019年年度业绩发布会上，岑钊雄对待偿债务压力却表露轻松。他说，关于年内到期债，已经做了安排，8.5亿美元海外债通过新发行的债券及新续的银团贷款覆盖。

在此情况下，时代中国也在积极发债“输血”。从今年2月份开始，不断发行公司债券与美元优先票据，以获得发展现金流。就在黄永年被卷入桃色新闻事件的第二天（7月8日），时代中国发行一笔于2025年到期的3亿美元优先票据，票面利率6.75%，在房企中并不算高，募集资金用于债务再融资。

值得注意的是，2015年黄永年入职时代中国，同年7月时代中国首次发行公司债。身为首席财务官的他，应该非常了解公司的债券情况。

公开信息显示，时代中国存续8只境外美元债，总余额为27.75亿美元（约合人民币194.27亿元）。另外，时代中国全资附属公司广州市时代控股集团有限公司存续20只债券，存量规模190.08亿元。

7月14日，据上交所消息，时代中国拟发行16亿元公司债券用于偿还存续公司债券，票面利率询价区间为5.5%-7.0%。

总体来看，时代中国及全资附属公司的境内外存续债券总规模约为人民币384.35亿元。据了解，时代中国存续债券大多用于债务再融资。

一边是发行债券“补血”，另一边时代中国在土地市场频繁出手。

2019年，时代中国新增28个地块，建筑面积约757万平方米；新增拿地金额约为234亿元，同比增长80.4%。这也是其5年以来土地投资首次超过200亿元。截至2019年年底，时代中国拥有土储约2300万平方米，同比增幅达25%。

今年6月23日，时代中国中标广州番禺大石东联村旧改项目，拟投资89亿，改造范围的总用地为47.25万平米。

据不完全统计，今年时代中国已在广州拿下4个旧改项目，涉及旧改项目用地面积约174.28万平方米，预计总投资金额超百亿元。

值得一提的是，时代中国旧改业务毛利率有所下降，由2018年的60%降至2019年的50%左右，并导致集团整体毛利率下降1.6个百分点至29.31%。

岑钊雄对旧改项目未来利润表示乐观，称“随着旧改项目的转化，毛利率也有可能变得更好”。

业内人士对此表示：虽然时代中国在城市更新方面拥有主场优势，但受制于现金流、综合实力、多元化布局不足等短板，公司若想在城市更新板块进一步做大做强，也存在着不小的阻力。

业绩增速放缓、短债激增压力，叠加首席财务官因桃色事件卸任，时代中国遇到的问题一波接一波，2020年余下的时间里如何破解这些挑战将成为摆在公司面前最大的问题。作为黄永年的接任者，牛霁旻能否顺利完成这巨大考验，也将持续被世人关注。

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