重磅！深圳楼市调控升级，高房价即将熄火？

“一觉醒来，发现突然失去了买房资格。”7月15日，有深圳人如此表示。

这缘于深圳住建局等部门当日发布的重磅住房调控政策——深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

史上最严楼市调控，终于落地

落户满3年缴税才能买，假离婚也不好使了

7月15日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出八大调控措施。

内容要点如下：

1、深户买房也需要连续缴纳3年社保或个税（非深户继续按照5年执行）。

2、离婚3年内买房，按离婚前家庭总套数计算。

3、二手房增值税免征从2年调至5年。

4、首付比例：（普通住房标准参见第5条）

（1）无房无贷首付30%；（2）无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；（3）家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

5、普通住房应同时满足：

（1）容积率在1.0（含）以上；（2）套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；（3）实际成交价低于750（含本数）万。

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

这一政策有迹可循。

今年4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛？比如社保和纳税记录至少满一年以上。

深圳市住房和建设局局长张学凡在节目中回应称，“我们已经注意到了（这个漏洞）。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年（社保和纳税记录）是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

如今，新政直接将户籍人士的购房门槛限定为——落户满3年，且需要连续缴纳3年个税或社保。

过去，只要在深圳落户，就能直接获得购房资格。而深圳落户门槛并不高，只要大专学历以上就能直接落户，门槛远远低过北上广，这为深圳带来源源不断的购买力。

此番限购收紧，意味着人才落户失去了直通售楼处的可能，为限购政策打上了迄今为止最大的补丁。

同时，增值税免征年限从2年调整到5年、豪宅税认定门槛界定为750万元、有房再购房首付7成，无疑都将提高交易成本，对市场交易尤其是高价房源，带来显而易见的影响。

这些重磅组合拳的落地，意味着深圳楼市调控，终于超越北上广，与海南、长沙并驾齐驱，堪称史上最严楼市调控。

深圳新政落地，并不令人意外。

就在本月，深圳接连上演了住建部调研、住建局一行到长沙考察交流、行业协会辟谣调控升级等一系列大戏，市场对调控升级早已有了预期。

深圳楼市发生了什么？

据中国房地产报，在四个一线城市中，上半年的深圳楼市率先恢复至疫情前水平，一路升温。部分新房项目甚至出现“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高情况。

从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%；二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。

尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。

值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。

有当地房企人士称，因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不够广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。

火爆的行情下深圳房价再度领涨全国。上半年，深圳二手房涨幅在全国排名第二，第一名是江苏连云港。

根据国家统计局数据，今年3-5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

同时，深圳与另外3个一线城市房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2倍。就在去年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

6月二手房房价前十城市（数据来源：中国房价行情网）

政策力度超出预期，背后什么信号？

横向对比来看，2018年长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。

7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在长沙市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

深圳的调控对比长沙的做法进一步加码。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳此次的政策力度确实超出预期。

李宇嘉同时指出，去年深圳成为“社会主义先行示范区”，到调整豪宅税，以及今年年初，房价出现了三次比较明显的上涨，如果在这些时间节点出台调控政策，或许不必限定为现在“入户+社保满3年”这么严格的条件。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。

过去3年，深圳新增常住人口数量分别为62万、50万和41万，累计已经达到153万。新增人口中，不乏“携钱购房”者。一位资深房地产中介向记者介绍，大学毕业生在深圳落户完全没有门槛，确实有一些购房者，将大学毕业的子女户口落到深圳，便可以马上获得购房资格，这样的情况下，其实自住和投资的因素都有。

新政无疑可以很大程度打击投机者，但也有分析人士提出担忧：这会不会影响大学毕业生落户深圳的意愿？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年深圳出现了一些抢房现象，此次政策有助于打击借落户来炒房的行为。此外，深圳的做法也表明了今年的政策风向，虽然受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

来源：网易财经、证券时报、国民经略、21世纪经济报道、每日经济新闻