深圳房价3月全国涨幅第一，逼近70000大关

"报复性消费"迟迟没来，"报复性买房"却来了。

今日（4月16日），国家统计局公布了2020年3月70个大中城市商品住宅的销售价格数据，无论是新房，还是二手房，价格上涨的城市数量均明显增加，全国房价普遍呈现了涨价的迹象：

从环比情况来看，3月新房价格环比上涨的城市有38个，数量相比2月份增加17个；

从同比数据来看，3月多达63个城市的新房价格录得上涨，占比超过90%；

另外，二手房价格环比上涨的城市有32个，数量相比2月增加18个；

 

值得注意的是，受疫情影响，武汉市的新房、二手房于3月内均无成交，销售价格视为没有变动。

其中，4个一线城市中，深圳的房价涨幅最猛。深圳3月份的新房、二手房价格分别环比上涨0.5%、1.6%。

值得一提的是，3月深圳二手房价格的涨幅高居全国第一，这也是时隔24个月后，涨幅重回全国第一的位置。

而自3月以来，深圳楼市相继出现"戴口罩排队抢新房"、"加价200万卖二手房”等现象，今日国家统计局公布的数据也印证了深圳房地产市场的火爆。

深圳二手房价格，逼近70000元/平

国家统计局披露的数据，只有环比、同比涨幅，没有具体的成交价格，那么一个月飙涨1.6%的深圳房价，到底有多高呢？

据诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，2020年3月，深圳二手房的成交均价为65243元/平方米，与北京、上海的二手房价的差距进一步拉大，几乎2倍于隔壁的广州。

深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳大部分地区的二手房均价已去到“7万+”，相比2015年翻了一倍多。

而热点片区的二手房价格涨幅更是惊人，据深圳链家网的数据显示，3月以来南山区的华润城、宝安中心区、前海、碧海湾片区......的二手房涨幅最为凶猛。

其中，南山的华润城一期于2014年入市，开盘价格仅4.75万/平，但现在链家房源上显示，挂牌价已高达17-20万/平，5年涨幅高达298%。

“反正短期内不着急卖，那价格就往高了挂” 正在成为越来越多深圳业主的卖房心理。

另外，位于南山区西部的宝安中心区，在豪宅税新政、前海扩容消息的刺激下，业主对二手房价格信心爆棚，频频挂出天价二手房。

疫情过后，宝安中心区的业主直接把二手房价格挂到了10万+，甚至超过16万/平的房源也比比皆是。

与此同时，3月深圳的二手房成交量亦强势反弹。据深圳中原研究中心发布的数据显示，2020年3月，全市二手房累计成交成交套数为8008套，环比暴增380%，且超过2019年同期的2835套，几乎逼近2019年单月最高成交量。

从成交面积来看，3月宝安成交面积为7.26万平，占全市成交的22.4%，位居第二；龙岗以9.24万平的成交量位居第一，占全市成交的28.5%。

房地产牛市最魔幻的一幕，再次上演

二手房交易火爆的同时，深圳3月的新房成交价格、数量亦双双强势反弹。

2020年3月以来，深圳房地产开发商全面复工，一口气推出10个新盘，分别是方直谷仓府、恒大城、乐府花园、中骏云景府、招商前海湾、万科星城、中海万锦玺岸华庭、颐岸都会中央、招商太子湾、盛迪嘉海湾里大厦。

疫情期间，被压制已久的购房需求，被激发。其中，招商太子湾·湾玺豪宅项目、万科星城等项目均疯抢，开盘之初便被“售罄”。

据深圳中原研究中心数据显示，2020年3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%。成交面积为32.4万平方米，环比上升279.9%，成交套数和面积皆是2020年以来的新高。

而更为魔幻的是，曾经房地产牛市最魔幻的一幕：天价“喝茶费”（即更名费）更是在3月份的深圳楼市上演。

据媒体报道，有购房者透露，在购房过程中，有深圳市宝安区的房产中介要求缴纳70万元-100万元不等的“喝茶费”，甚至交了钱也只能通过户型图来选房。

面对如此火爆的炒房势头，深圳市宝安区住建局紧急发布通知，将严厉打击收取“喝茶费”等违法行为，一旦发现将依法查处，并暂停涉案楼盘全部房源网签权限。

可见，2020年3月以来，深圳楼市的火爆程度已超乎所有人想象。

深圳房价飙升的 3 大动力

疫情肆虐全球的背景下，不少行业都受到了一定的冲击，居民收入水平亦出现缩减。其中，深度融入全球产业链的深圳，受到的冲击尤为明显。

其实，在疫情之前，深圳经济增速已经出现放缓的迹象。据深圳市统计局披露数据显示，2019年深圳GDP达26927.09亿元，同比增速为6.7%，已是连续第4年增速下滑。

然而，万万没想的是，疫情过后，深圳楼市却涌现出了惊人的购买力，房价涨幅再次刷新认知。究其原因，或许是恒大地产首席经济学家任泽平提出的观点：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

首先，看2020年3月以来的货币政策。由于疫情的负面冲击，全球央行纷纷“放水”，零利率乃至负利率大行其道，虽然中国的基准利率保持稳定，但也连续3次定向降准，并多次下调了逆回购利率、MLF利率，市场流动性非常充足。

据央行披露的数据显示，2020年一季度人民币存款增加8.07万亿元，同比大幅增长28%，其中非金融企业存款达1.86万亿元，相比2019年的3328亿元，激增超458%，且大部分新增都来自于3月。这说明央行落实货币宽松已经生效，大部分流动性已经流入到了企业、个人。

房价中期走势与土地供给密切相关，而深圳土地供需失衡早已是老生常谈的痛点。

按照国际惯例，一座城市土地开发面积超过30%，就达到警戒线了，而深圳到2016年的时候，城市土地开发强度已经接近50%，远远超过30%的警戒线，目前的深圳，属于超负荷运转状态。

2018年底，王石曾在一个论坛上提到：深圳剩余可开发的土地面积不足20平方公里。深圳总面积是1997平方公里，也就是说，目前深圳能开发的土地，只剩下1%。

可供开发的土地越来越稀缺，直接导致深圳的新增住宅用地越来越紧张。2019年，深圳供应土地面积只有241万平米，大约可提供新房2.3万套，仅3年深圳二手房成交量大概相当于一手房的2倍。

土地供给稀缺的同时，购买需求却不断膨胀。

过去十年，深圳平均每年人口增加超过50万，2019年虽然有所减缓，但仍然增加了40万。目前，深圳人口已经达到1344万。（实际人口数可能被低估，普遍认为深圳常驻人口在2000万左右）

1344万的人口，1997平方公里的土地面积，这个人口密度，是北京的5倍，广州的3倍，上海的1.7倍，甚至超过了对岸的香港，排在全国第一。

他们需要住房，而且深圳原本商品房有限，还有很大一个群体住在城中村、农民村，都有购房需求。

因此，当前存量的二手房、零星供应的新房，注定是最稀缺资源，这也就决定了深圳的整体房价的长期趋势。2009年到2019年3月，深圳的二手房价格从2万元/平米上涨到6.5万元/平米，累计涨幅超过225%。

而且，从2020年3月份的情况来看，上涨势头仍在持续。

撰文/制表：全小景

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