官方定调！深圳楼市要走新加坡模式，房价会下降吗？

最近微信改版打乱发布时间
常有读者朋友错过文章更新 将“智谷趋势” 设为星标 保持联系，一起前行

◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 逍道一

到现在啥也没有！
这是很多人苦等深圳40周年大礼包落空后的心情。
不过，深圳楼市却迎来了另一种形式的惊喜，或许意味着新的变局。
8月28日，深圳市住建局局长明确提出要学习新加坡模式， 力争未来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中 。
这也是继“7·15”最严调控一个半月后，深圳向楼市出的第二个大招。
众所周知，深圳楼市香港化趋势一直很明显，也一直被警惕。
在特区40周年之际，抛弃香港模式，深圳官方定调，将以新加坡为师，是否意味着一个楼市新时代的开启？
其中意味，值得深究。
深圳的房价，能下降吗？

今天的深圳，住房现实很残酷。
深圳全市住房累计数量是1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。
其中，城中村占深圳住房面积的54%左右，容纳了超过70%的居民。
而新加坡是什么样子呢？
从上世纪60年代起开始推行组屋(政府提供的公共房屋)制度以来，新加坡已有超过85%的公民居住于组屋中，比深圳60%的目标还高出25个百分点。

其实，“新加坡模式”与“香港模式”之争，从来就是伪命题。
深圳想学的从来就是新加坡，压根不是香港。
虽然深圳崛起，得益于毗邻香港的优势，早年大量港资涌入，形成了城市腾飞的基础。
但近十几年，随着深圳腾龙换鸟、产业升级，已在局部领域实现了科技驱动。这几年互联网革命深入普及后，深圳更是一飞冲天、笑傲江湖。
这些都是香港没有走过的路。
哪怕香港保持了金融、航运等高端服务业的垄断，但在今天的深圳面前，香港的产业结构还是相当传统。
说白了，深圳和香港除了挨着近、房价高，没有太多相似性。
而且，香港房价高，新加坡房价也绝对不亲民。
世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，香港、新加坡、深圳住宅价格排名分别高居全球第1、第3、第5。
事实上，全世界令人艳羡的金融中心和国际大都市，哪座不是高房价？
这些发达城市有着相同的循环： 房价抬高金融资产-金融资产为国际贸易带来投融资-国际贸易促进航运-金融、贸易、航运创富后为科技提供融资来源。

智本社清和社长认为：房产和土地是金融体系的支柱，是融资最重要的抵押。世界天量金融资产都是建立在房地产的基石之上，经过层层加杠杆、证券化而形成的。
房地产的估值，决定了城市金融水平的起跑线。

既然房价水平半斤八两，新加坡和香港居住幸福感的分野到底在哪里？
其实，深圳和新加坡很像。
除了面积小、人口密度大之外，在科技、航运、贸易、金融、房地产这5个板块的态势都非常像新加坡。
但是“房价-金融-航运科技”这个看似完美的循环，存在一个巨大的漏洞。
那就是： 房价一旦被抬高，人才该如何在城市里立足？
新加坡的可贵之处就在于为这个循环的BUG，打了一个补丁。
早在1960年，新加坡政府推出了组屋制度，开始持续大规模建设组屋。
到了上世纪80年代，组屋覆盖率高达80%；2008年，覆盖率达到85%，无限接近“居者有其屋”。
这方面香港不是没有努力，但新加坡组屋与香港公屋的最的区别在于， 组屋不仅是出租还可以出售，保障的不仅仅是居住权，更是以低价给公民以物权和获得感。
这也是新加坡组屋制度的精髓。
这有点像中国曾经的经济适用房(只是相似但不完全相同)，但新加坡组屋覆盖更广、品质更高、政策细节更完善。
为了不让从“来了就是深圳人”沦为“有房才是深圳人”，深圳已经做了很多努力：
2018年6月，深圳推出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》：
计划深圳人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提升到新增住房供应总量的60%左右，其总量到2035年不少于100万套。
可是考虑到深圳实际管理人口突破2000万，其中租房一族约占1600万。
有估算2035年深圳租房一族将突破2000万，100万套保障房最多解决300万人的居住难题。 其15%的覆盖率不仅低于新加坡，甚至远低于香港的50%。
哪怕再难，深圳还是开始了筹备。
从日前披露的数据看，深圳今年房地产开工量是1200万平方米，过去10年最高峰在2013年也才913万平方米。今年是过去开工数的2倍多，目的就是补齐供给不平衡的短板。


新加坡模式虽好，但它并非一个新命题。不仅深圳，其实全国都学过。
除了组屋制度，新加坡楼市还有另一项重要制度——中央公积金制度。中国早在上世纪90年代就已经引进了这项制度。
但公积金效果不明显，近年一度还引发存废之争。
组屋制度看上去更美，复制起来难度也更高。 新加坡是城市，也是国家，这决定了新加坡人口准入的门槛。城市(国家)在保障了大多数国民的居住后，基本就只需要对现有系统做一些查漏补缺。
每天有大约1000架次航班，8个火车站，3000辆以上的大巴车，为深圳带来数十万的人口流动。直到去年，深圳还拥有超过30万的人口净增长。
另一方面，每年还有相当多的人离开深圳。 深圳想“居者有其屋”，有人想“蹭套房就走”咋办？
刘德科打过一个比方：
在一个教室里给人发面包，如果教室的门关上，面包是很好发的。如果教室大门敞开，人员进进出出，面包永远是不够发的。新加坡就是那个关了门的教室，深圳就是那个大门敞开的教室。中国有无数个大门敞开的教室。面包怎么发得好呢？
看来 深圳是成不了新加坡的，但它未必会滑向香港。
因为深圳身后，是中国经济最活跃的头部区域——粤港澳大湾区。
诚然，深圳较高的房价，会无可避免挤走一些产业，连华为都将部分业务搬到松山湖。
但整个大湾区充足的土地供应和产业协同，保证了核心产业还能留在这个城市群内。除港澳外，大湾区其它城市与深圳不存在制度藩篱。
整个大湾区的协同进步，将为深圳提供源源不断的动力与活力。

比如广深科技走廊不仅将深圳高新区与东莞松山湖相连，它最终会连到黄埔。如今黄埔已成为广州IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)产业发展的主力军和主战场， 大有成为第二个南山区的架势 。
再比如深中通道开建、深珠通道规划，将深圳的辐射范围扩展到珠江口西岸。凭借在科教资源、航空产业、邻近澳门等方面的优势， 珠海能够形成与深圳的有效互补 。
而珠江口西岸没见土地瓶颈，这将为深圳拓展出相当大的想象空间。

随着大湾区交通连接的丰富、产业联动的深入，整个区域都将成为一个“市”。而这个“市”，对全域都是建城区的深圳而言，无疑是及时雨和最大的王炸。

纵观世界，每一个成功的国家，无疑都找到了适合本国国情的房地产长效机制，比如 新加坡大力推动完整产权的组屋让商品房失去投机价值 。
但新加坡模式终究无法生搬硬套，这需要深圳杀出一条路，就像它当年摸石头过河为中国探索改革开放的经验一样。
旺角黄汉城在微博中提出“深圳梦”的概念。他认为 深圳梦其实就是美国梦的中国版本 ，这其中又分为两个层次：
普通人通过打拼就能实现阶层跃升，当年深圳确实做到了。深圳早年是一张白纸，没有阶层固化和裙带关系一说，很多人来深圳闯荡，最终实现财富自由。 人们心怀希望来到深圳，让整座城市弥漫着硅谷的气息，这是精神层面的深圳梦。
还有一个是身体安放层面，每一个来深圳的人有没有可能赚得属于自己的房子和天地？学习新加坡模式挺好，可以看做是深圳在走向香港化的过程中悬崖勒马。但如何实现呢？
黄汉城强调：2001年小布什上台后，也提出过让每一个普通人住上自己的房子，这被视为美国梦的组成部分。结果美国政府大力资助房利美和房地美，给穷人放贷。付不上首付？没关系，月供总付得起吧。大量次级贷款证券化后，渗透整个金融体系。最后泡沫被戳破，全球金融危机爆发。美国梦的第二个层面好心办坏事，搞得一地鸡毛，最终全球都在为“美国梦”埋单。
看来深圳需要做的还很多很多。
而她需要迈过的这道坎，又何尝不是这个宏大时代的隐喻？
参考资料： 《深圳怎么了？》智本社 《深圳楼市：向左香港，向右新加坡》智本社 《深圳学习新加坡，楼市何去何从？》房东经济学 《不要再一次掉进新加坡的陷阱里。》德科地产频道 原创不易，感谢有你！ 一起转发出去，让更多人看到。

右下点在看，右上点【···】分享，就是最好的支持

智谷趋势为中产阶级的资本觉醒服务，帮助更多人获得财富。 据悉，帝都深处的人也会在睡前打开这个号。高层会议、宏观经济、城市脉络、政策变动……这里有最真实的中国，有许多人难以察觉到的趋势信号。
更多精彩经济趋势分析 请扫描二维码关注 “智谷趋势”