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“报告期内，公司实现营业总收入737亿元，其中房地产销售收入673亿元，占比91.3%。公司销售规模稳居行业前五、央企第一。”
“2020年上半年，公司实现签约销售2245.36亿元，位列行业前四、央企第一。”
“报告期内保利物业综合实力稳居物管行业前三、央企第一。”
保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利地产”，600048.SH）周一发布了其2020年H1财报（截止2020年6月30日），似乎并未受到上周末其北京分公司那位“文灵总”冲媒体颐指气使、“没转发的移出本群”一事的影响。
保利地产一直在财报里陶醉于自己是大陆房地产企业Top 5里的唯一央企。但从其2020年上半年财报来看，想继续呆在Top 5里，保利需要努力了。如果那位“文灵总”那样继续摆央企的架子，保利被踢出地产圈Top 5的群聊不是不可能实现的目标。
保利地产2020H1主要财务数据，截图：保利财报
先来看一下2020年8月24日晚保利地产发布的这份半年报，财报显示，2020年上半年，保利地产实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%；上半年经营性现金流为-252.44亿元，同比大降255.56%，去年同期为162.28亿元。
保利2020H1净利润率略低于去年同期，但在过去五年中仍处于高位，数据和图表：雪球
半年报还显示，保利地产在报告期内实现销售回笼2023亿元，回笼率为90.1%；资产负债率为77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%；账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本约4.84%，较年初降低0.11个百分点。货币资金1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，债务风险相对较小。
保利2020H1资产负债率77.66%，是过去4年来同期最低，数据和图表：雪球
现金流方面，H1经营现金流 -252.44亿，同比下降255.56%，保利称减少的主要原因是销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加；
投资现金流 -90.54亿，同比下降478.27%，保利将其归因于投资、收购现金支出同比增加；
筹资现金流208.15亿，同比增加494.17%，则主要是因为净增有息负债、中期票据。保利称，为了把握融资节奏、抓住市场利率窗口期融资，报告期内累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平，以低成本储备长期发展资金。
加一个背景：8月23日，央行官网显示，20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，会议指出，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
网传接下来房企融资的“三条红线”：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。
从这个标准来看，作为央企，保利地产倒完全是个乖宝宝。
保利过去五年H1经营现金流、投资现金流和筹资现金流对比，截图：雪球
其他一些数据——
土地资源方面，上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%；
保利地产实现新开工面积2866万平方米，竣工面积1213万平方米。截止报告期末，保利拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米，其中38个核心城市占比58%；
比较可圈可点的是其物业管理业务，截止报告期末，保利物业在管面积3.17亿平方米，合同面积4.93亿平方米，物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增 27.6%，净利润 4.11亿元，同比增长28.0%。
但营收和归母净利润增速几乎停滞，经营性现金流与去年同期比少了400多亿以至为负，无论是跟自己比还是跟其他头部房企比，这份半年报都不算是一份漂亮的财报，有分析甚至认为这是一份“失速的财报”。
保利在财报伊始就先把一份行业报告放在开头，力证财报数据受到疫情影响。报告称，2020年初以来，新冠肺炎疫情对宏观经济及房地产行业造成冲击，市场成交规模经历深度调整，2020年上半年全国商品房销售金额6.69万亿元，同比减少5.4%，商品房销售面积6.94亿平方米，同比减少8.4%，销售金额及面积增速分别较2019年同期降低11.0、6.7个百分点。
对风险这块儿，保利地产表示，在“房住不炒”的主基调下，房地产领域将继续保持从严监管的调控思路，房地产企业融资风险进一步加大；另一方面，受益于年初流动性宽松及销售复苏的影响，土地市场竞争激烈，整体呈现出高起拍价、 高成交价、高溢价率的“三高”特征，房地产企业经营风险将有所上升。
Top5房地产企业中，碧桂园8月25日晚（周二）刚发布了半年报，尽管恒大、万科、融创还没发，但根据五家公司发布的今年前6个月每月财报数据还是可以推算出一些数据的，比如销售金额和销售面积。（注：各家统计口径不一，恒大是合约销售面积、金额；碧桂园是权益销售面积、金额；保利是签约面积、金额；万科和融创是合同销售面积、金额）
恒大、碧桂园、万科、保利和融创的2020H1销售面积及增速
数据：各家公司公告，制图：虎嗅/周超臣
先看销售面积，保利签约面积在五家中排第四，增速垫底，为-8.81%，而紧随其后的融创合同销售面积与其只有89万平方米的差距，孙宏斌稍微加一下油门就可以把保利超越了。另外，五家中只有恒大和碧桂园上半年的销售面积增速为正，且都在3000万平方米一档，其中恒大销售面积暴增47.46%，或与其疫情期间疯狂打折有关。而保利和融创在1000万平方米一档。
恒大、万科、碧桂园、保利和融创的2020H1销售金额及增速
数据：各家公司公告，制图：虎嗅/周超臣
销售金额方面，保利地产签约金额同样排第四，其增速同样垫底，为-11.12%，融创与其销售金额相差不到300亿，未来二者很可能会互换位置。五家房企中，只有恒大的销售金额增速为正，增加了23.59%，增速不及其销售面积的增速，亦证明了过去半年，恒大的销售单价降低。
显然，对于自诩为龙头企业的保利地产来说，今年上半年的表现有好的一面，比如其资产负债率、融资能力都是相对安全和健康的。但正如其财报所言，是国资委下属的央企背景为其信誉进行了背书。其签约面积和签约金额表现垫底也是不争的事实。
下一次财报，保利还能不能继续稳坐老四？
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