三座大山压顶！房企的寒冬，提前来了！

房产行业在短短二三十年里，催生了无数世界五百强。

丰厚的利润让其他行业的人眼红，做家电的、做小商品的、做粮油的，纷纷扎入这个赛道。

其中也不乏碰壁者， 但总的来说多数地产商都在这个赛道上赚了钱，只要能拿到地，能以相对低的成本拉来资金，都不会很惨。

再加上这些年楼市周期波峰波谷比较密集，就算资金链再紧张，只要辗转腾挪，挺过低谷，马上就会迎来下一波牛市，起死回生。

但如今楼市周期逐渐进入相对平缓的横盘阶段，没有了大起大落的刺激，也没有了波峰的赚钱效应。

殊不知，温水煮青蛙才最要命。

01

海外形势不容乐观 低成本的资金，一直是地产商的命脉。
而海外融资一直以成本低深受地产商的青睐。 在top100的房企里，海外融资一直占房企资金来源的1/3以上，部分房企甚至达到了1/2。 海外融资金额也一度水涨船高，特别是去年，我国房企海外融资金额达到了752亿美元，同比上涨52%！ 与2018年的496亿美元相比，翻了一番。 但受大环境影响，今年的境内房企海外融资一直不乐观，先是出现了4月份的0发债情况。 随后虽有好转，但最致命的还在后面，海外融资成本正在不断攀升。 2016年，境外美元贷款平均利率仅为4.35%-4.5%。 但一年比一年高，到了2018年境外发债平均票面利率就达到了6.24%。 今年的大环境实在是不容乐观，货币转换成本、锁汇成本、税费成本、时间成本都有不同程度的增加，这些综合因素均导致房企海外融资成本一路走高。 前段时间房企发行的海外债票面成本普遍较高，大部分利率都逼近10%，而以往这个数据在7%左右。 以某知名头部房企为例，其海外融资利率高点更是达到了13.75%，大房企融资成本都如此之高，更何况中小房企？ 对于资金链紧张的房企而言，无论成本多高，咬牙也得借钱续命。

02

双重调控 对房企而言，还有一条路能缓解资金压力，那就是销售回款。 但五六月的楼市小阳春过后，大部分城市马上进入了调控模式。 截止目前深圳、东莞、南京、杭州、宁波等10多个城市均陆续发布了楼市调控政策。 我国楼市受政策影响极大，只要一调控，市场马上就有反应。 对于购房者而言，今天花100万能买到房，再过半年这套房仍然只需要100万，那大部分人都会选择继续观望。 受调控政策影响，预计今年最后这几个月也难见回暖。 房企经营活动现金流入80%来自销售回款，这种温水煮青蛙，无异于堵死了房企迫切通过销售回款的路。 除了楼市政策调控外，金融方面也出手了，可谓双管齐下。 上周出台的“三条红线”，算是彻底给现金流不健康的房企浇了一盆凉水。

这三道红线分别是：

1、各房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1 倍。 2、如果有房企触犯了其中一条，则会被划为黄色档，有息负债规模年增速不得超过10%； 3、如果有房企触犯了其中两条，则会被划为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；

如果有房企触犯了其中三条，则会被划为红色档，有息负债规模不得增加。 这个规定对崇尚“高周转、高负债”的房企而言，可谓非常严格。 我们耳熟能详的头部房企，完全没有触碰红线的也寥寥无几，在百强房企中近半数房企都触碰了红线。 无论是市场调控，还是金融调控，二者都打在了房企资金链的七寸上。

03

偿债高压 借新债，还旧债，一直是房企的常见还债手法。 但今年对地产商而言，属于典型的屋漏偏逢连夜雨。 除了海外融资成本急剧上升、国内双重调控高压外，下半年还得面临偿债高峰。 据统计，2020年4-12月房企债券到期规模约为4000亿元左右，尤其今年下半年房企将面临较大的偿债压力。 借不到钱，高成本借钱，也难以堵住缺钱的口子，今年的压力比以往大太多。 在这种情况下，如果回款不佳的企业，遇上资金链问题，很难有生路，这也是近几年，很多企业纷纷撤出地产开发生意的主要原因。 对此黄奇帆也曾表示过，今后十几年中国房地产开发企业数量会减少2/3以上， 2020年，将会有越来越多的开发商难逃破产的命运。 地产商的焦虑，从年初的裁员风波再到给终端销售的回款压力，已经摆到了明面上。 不少房企对客户认购后的面签时间有了更严峻的限定，如果销售无法督促客户按时面签，则需要按天承担不菲的罚款。 此外，三座大山压顶，最近几个月房企拿地也收敛了许多。 7月份，无论是从成交规模、成交价格来看，土地市场都开始明显降温。 7月全国300城经营性土地总成交建筑面积为19624万平方米，环比下降24.3%；经营性土地幅数共计成交3276幅，环比下降20.6%。 在总成交金额上，也比6月下降了27.8%！ 土地市场的反应最为直接，房企钱荒还会持续很长一段时间。

04

擦亮眼睛 面对三座大山的压力，地产商调整原有模式将势在必行，降负债、慎拿地会成为常态。 震荡调整，对整个行业而言是好事。 但短期来看，上层的每一次调整，对末端的购房者都会造成不小的影响。 对购房者而言，今年最后这几个月，很多开发商为了优化债务结构，将拼命加速销售回款节奏，会出现不少打折笋盘，也会推出很多诱惑条件以促成签约。 因此，面对各种诱惑，更要注意区分到底是馅饼还是陷阱，万一房企扛不过去，成为烂尾，便宜没捡到，还搭上了首付和房贷。 给大家整理了以下几点，可作为避坑参考： 1、房企为了加速回款，在销售环节会增加很多口头承诺，例如返租、修建重点学区、有五星级酒店等知名配套。 一般情况下，销售承诺的返租合同都是跟运营商签订，最后开发商卖完楼盘，把自己摘的干干净净，拍拍屁股就走人，最后拿不到返租房企也不担责。 对很多担忧孩子教育的家长而言，买房还附带优质学区简直是个大诱惑。 但对于学校未开建，官方没有明确公示的情况下，这种所谓的“学区房”最好别当真，最后耽误了孩子上学可是大事。 对于未落实到合同上，而对自己又很重要的条款，千万要多留个心眼儿。 2、房企资金链出问题，将直接导致在建楼盘偷工减料。 这一点对改善盘尤为致命，购买改善盘最看中的就是楼盘改善功能。 但最后由于房企资金问题，偷工减料，高配变低配，花了改善的钱，却没有得到相应的品质， 因此对于改善而言，能买现房最好买现房。 3、尽量买大房企的楼盘，大房企烂尾的比例比小房企要小很多。此外，还可以看开发商在建的其他项目，大部分开发商都有多个楼盘在开发。 参考其他项目的交房情况和进展情况，如果该房企的其他项目出问题，就危险了，如果该房企其他项目运作情况都正常，则说明该开发商还是相对安全的。

功夫财经上线好物频道，
更多超值推荐，快捷购买链接