京津冀，只剩一个城市房价没跌了！

大家都知道，2016年调控之后，环京各大小城市房价跌了至少四成乃至腰斩，天津、石家庄跌了三成，北京也跌了起码两成。
放眼整个京津冀，我发现只有一个城市房价没跌了！ 那就是唐山！
太神奇了！京津冀一个三线城市的房价涨幅！过去四年，居然能吊打一二线城市。
所以这引发了我的兴趣，到底是什么神奇的魔力，能让唐山如此鹤立鸡群，表现不凡？

01 唐山房价涨了多少？

我们先看一下，唐山房价到底涨了多少？

我跟唐山本地房产自媒体博主陈德辉了解到，唐山房价真正上涨，也是从 2016年 开始，随着土地拍卖地价上涨带动房价涨，楼市迎来上涨周期。
这其实也不是唐山一城，而是全国的普遍黄金行情。
图表来自米宅北京
据米宅北京报道，到2017年，市区新盘普遍翻番，凤凰新城新盘，价格普遍在1.2-1.6万；中心区，价格在1-1.3万。
唐山二手房均价从2016年的5200元/平，也翻倍涨到了2020年的10415元/平。

不过这个房价走势图不太统一。
我从唐山本地号上看到的走势图是这样的：

唐山今年8月二手房均价 10633 元/m，同比上涨 21.37%，就是说今年二手房还在涨。

不管谁的图对错，但房价在涨是肯定没错，而且唐山也是被叫去喝茶的一个城市。
国家统计局7月的数据都说了，唐山新房、二手房同比、环比都在涨。

2017年唐山调控出来后，市场横盘了一段时间。
但2019年8月中旬，唐山房管局以系统升级为由，取消购房资格审查，变相的放松了限购。
陈德辉跟我说，到2018年年末，市区房价仍在1万左右，但到今年年中，均价已经到了1.6万了， 一年半时间，又涨了六七千，均价涨幅40%左右。
路北区以凤凰新城为代表，因为教育医疗等规划配套逐步高水平兑现，地质又好，不怕发生地震，深受购房者认可。
图片来自精准地产研究院
如果从2016年上涨之前，新盘六千左右的均价算起， 那涨幅超过150%了。
当然这两年唐山房价上涨，主要也是中心三区（路北、路南、高新区）上涨，郊县涨的不多，分化明显。

从下图河北省各大城市主城区去年以来房价走势图可以看出，只有唐山的房价是一路往上走的（红线），而石家庄的曲线却是一路向下。

原本排第五的唐山房价，在一年多的时间里，就把他们抛诸脑后，名列第一。

02 唐山房价为什么一直涨？

唐山房价为什么能够一直逆势上扬，这成了很多人心中的疑惑。

有的人说是因为唐山限购放松了，还有唐山的大规模棚改，土拍火热，开发商、中介炒作，把房价炒上去了。

这是真相吗？

了解唐山楼市的陈德辉说，这没有看到全部的本质。
实际上，唐山的棚改在2016年就已经进入尾声了，这几年都不是推动房价上涨的购买力主流。
综合来说，唐山房价上涨有以下几点原因：
1、土地价格上涨；
唐山2016年才取消勾地制度，正式开始招拍挂，也正是这时候，大房企开始蜂拥进入唐山发展，瞬间碾压本土小开发商，有个好处是房地产市场也变得越来越规范了，大家不用担心买到烂尾楼盘。
时机上刚好又这么凑巧，正好碰上房地产牛市，购房者对唐山楼市也越来越有信心。
大房企来了，资金雄厚，有钱就会抢地，地价越拍越高。
世联锐易的数据看来，2016-2019年以来，路南和路北区的地价上涨是最快的。

据唐山地产研究院统计，唐山全市2019年楼面地价只有1558元/平，2020年1-8月就已经涨到2844元/平了 ，累积同比上涨83%！



唐山市三区的地价也从2019年的3730元/平米，涨到今年1-8月的6235元/平， 累计同比上涨67%。

著名的凤凰新城地王楼面价已经到了16000元/平米！
从数据来看，唐山地价的涨幅还是很猛的！

面粉涨了，购房者自然会担心未来的面包越来越贵。
2、供不应求；
唐山的新盘供求还是有些失衡，不像河北其他城市，供给远远大于需求，正是供需基本面不协调的根本原因，唐山的价格能一直上涨；
我看从2016年以来的近五年内，整体的供应量明显下降了一个台阶。
（图片来自世联锐易） 陈德辉说，唐山房价补涨基本上到2017年结束，但2018年上半年市区几乎没拍地，导致市场供应量一段时间断档，2019年供应量严重不足，同时市场多数项目逼近14000元/㎡，这是多数刚需能承受的天花板。
依然是唐山地产研究院的数据，不管是2019年，还是2020年至今8月份，都是一个供不应求的状态。

大家看下面这个图：

2019年唐山全市的供应量是575万平米，成交量是615万平，供不应求。

2020年1-8月份，供应量是433平米，成交量是643平米，今年8个月的成交量就已经超过去年全年了，而供应量却远远不足。

所以今年的成交价格又从去年的7906元/平涨到了8484，小涨了8%。

而市内三区的房价就涨的更多了！
虽然市内的供求关系还没这么紧张，但也是供不应求，而且由于高价盘的增加，成交均价从2019年的8624元，涨到了今年8月的14059元/平（相比6月的1.64万还有所回落），同比涨了39%。


我们知道，供需基本面是决定任何一个城市房价涨跌的根本原因。
如果供不应求持续得不到缓解，而且调控又不升级的话，哪怕刚需承受能力有限，购房者即使是借钱咬牙也会恐慌性的买入，因为买涨不买跌永远都是市场的惯性。
3、调控放松；
唐山去年8月份实际上放松了限购，限贷没有变化，年底虽然出台了限售政策，但是以网签之日计算，所以实际上影响不大。

从多数城市的调控政策我们也可以看出，限售并不是影响市场的主要因素。
4、环京房价轮动，唐山补涨
在唐山中心区房价此轮大涨之前，很多人认为是低估的。
因为2016年那波整个环京都轮动上涨了，虽然唐山也翻倍了，但唐山本身房价底子就很便宜。
2019年到来之前，石家庄、沧州、秦皇岛、承德、张家口、保定、廊坊的房价早就上万了，而唐山房价还不过万。
但要知道， 唐山的GDP可是河北第一！ 所以市场一致认为，唐山房价只不过是后来居上，并不过分。
而且这几年唐山利好预期不断，比如2022年京唐城际铁路即将开通，京唐城际将拉通北京--唐山--曹妃甸三点区域。
随着北京产业疏散到曹妃甸，在增加唐山及曹妃甸就业机会的同时，还能吸入一批外来就业人口。
根据现在在售刚需盘客户结构盘点，唐山地级县户籍客户占比由2019年50%增加到60%，本地的购买力还是很强的。
所以我们就看到唐山从最低价，一路追赶乃至超越了他们。

03
京津冀为什么都沦陷了？只剩下唐山？

最后一点，其实我还想多追问一下，为什么京津冀都跌了，只剩下唐山还在逆流而上呢？
除了北京调控过度，外地资金进不去，本地刚需买涨不买跌，改善需求杠杆低等多重原因引发的房价下跌不说。
其他天津，河北等城市的下跌，我们不得不说跟经济滑坡有很大关系。

很多人只知道河北的省府是石家庄， 但不知道经济总量最大的其实是唐山，其雄厚的工业实力，是房价补涨的潜在基石。
2019年GDP，唐山依然位居第一，沧州、邯郸、保定、廊坊都是3000亿级别，不到唐山的一半。

唐山作为有名的钢铁之城，在2014年GDP增速曾落入谷底，2015年底，国家搞供给侧改革，去产能也开始初见成效，走出泥潭，2016年之后逐步缓慢回升。
那几年也是唐山房价的低谷之年。

一旦走出低谷，就是大家对这座城市越涨越买的自信心了，看谁都是有钱人。
陈德辉说他们随机做过50个样本调查，涵盖建材，服装，钢材，医疗等行业，对于买房有强烈需求的样本有37个，购置方向以140平米三室和160平米四室为主，这37个样本的家庭综合年收入50-100万，集中在60-80万元。
此外，唐山的人口基数还可以。
唐山常住人口从2011年到2019年增长33.72万人 ，年平均增长4.2万人 ；
唐山城镇人口从2011年到2019年增长114.49万人， 年平均增长14.3万方；

这也是大家看涨唐山的一个理由。

有唐山粉丝告诉我，唐山的教育医疗配套不如石家庄，但唐山挨着天津，他们很多地级市的人如果要买学位房的话，会选择去天津，但天津的工作机会不多啊，唐山人工作还是会留在唐山。
据唐山世联锐易的报道，最近两个月，因为唐山调控升级传闻，大家观望的气氛有点增加了，会不会重启限购？到底买还是不买呢？
所以新楼盘到访和开盘去化率都有明显下降！


就看唐山调控何时落地了，也看措施严不严厉， 如果不严厉的话，大家继续买买买，房价继续涨涨涨， 因为涨跌还看供需基本面，严厉的话就凉凉了。
我说说远期吧，唐山去年经济增长为负，而石家庄却有8个多点的增幅，所以进一步拉近了和唐山的距离，而且省府首位度的提高，以后石家庄的地位还会提升。
因为 石家庄的人口吸附力还是要强于唐山， 目前人口也比唐山多300万，石家庄是1100万，唐山只有800万人。
唐山现在的房价上涨是因为供不应求造成的恐慌性上涨，虽然因为地价的上涨导致房价还有一定的空间， 但石家庄是因为目前调控下跌过度，我估计长远看，如果唐山能增加供给量，石家庄的房价还是有希望超过唐山的 。
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