独家！南方产业智库发布上半年房企健康体检报告

近日，2020年上半年中国上市房企60健康指数（HFI-60）正式发布。在纳入监测的碧桂园、中国恒大、万科集团、绿地控股、新世界发展、融创中国、中海发展、保利发展、中国金茂、龙湖集团、富力地产等60家在中国A股和H股上市的房企当中，47家房企处于“健康”（60-100分）状态，在60家被监测企业中占比78.3%。其中，2家企业被定义为“非常健康”（81-100分）企业，在60家企业中占比3.3%，分别是碧桂园、中海发展。
值得注意的是，有13家企业处于“不健康”（0-59分）状态，在60家房企里边占比21.7%，分别是富力地产、中梁控股、大悦城、建发国际、香江控股、金融街、首创置业、首开股份、国瑞置业、华远地产、珠江实业、北大资源和泰禾集团。其中，珠江实业、北大资源和泰禾集团三家企业低于40分，被定义为发展“非常不健康”企业，在60家企业中占比5%。
中国上市房企60健康指数（HFI-60），由南方产业智库发布，暨南大学经济与社会研究院（IESR）提供学术支持，是以关注和推动行业健康成长和城市高质量发展为核心目标的综合评价指数，目前已连续发布第三期。根据最新公布的HFI-60（2020F）指数排行榜，60家受监测房企在A股上市的有25家，H股上市的有35家。值得一提的是，中交地产今年代替深圳控股（0604.HK）首次上榜，而大悦城地产（0207.HK）则由大悦城控股（000031.SZ）替代。

2020年9月18日南方日报《宜居大湾区——2020居住幸福和房企健康发展半年报》特刊02-03版。
暨南大学经济与社会研究院副院长、HFI-60指数研究团队负责人张思思博士分析表示，导致今年上半年部分上市房企健康承压的主要原因有业绩下滑导致的成长空间受限，负债攀升和利润下滑导致的盈利能力弱化以及现金流不足导致的偿债能力不足、高周转下产品服务质量下降带来的负面舆情、公益参与和践行社会责任不足等。

60家房企总资产平均增长7.9%，40家企业盈利

今年受疫情和国际形势变化影响，楼市的平稳发展备受关注。南方产业智库综合上市公司公告及研究机构数据，对58家可统计销售额的房企监测发现，有31家今年上半年销售额不及去年同期，保利、融创、绿地等龙头房企销售额同比均有下降。远洋、华夏幸福、国瑞置业等6家房企销售额同比降幅超过30%。销售额同比上升有27家，其中瑞安房地产、建发国际的同比增幅超过50%，花样年、中交地产和中国金茂同比增幅超过30%。相比猛增和猛降的房企，同比波动在10%以内的房企共有28家。值得一提的是，受监测房企中有40家公布了明确的年内销售目标，从完成情况来看，上半年完成率普遍不到一半，有29家房企的销售目标完成率在35%-45%的区间内，中交地产和远洋集团分别只完成24.56%和20.92%，超过50%的只有恒大、金茂、金地三家，最高的恒大为53.67%。
从营业收入来看，营收超100亿元的企业有41家，超200亿元的29家，超300亿元的有16家。值得注意的是，40家企业上半年营业收入实现同比正增长，在60家房企中占比66.7%，平均增幅13.7%。其中，增幅超10%的有28家，超20%的17家，超30%的有12家，超50%的有8家，分别为中交地产、新城控股、建发国际、信达地产、华发股份、粤泰股份、招商蛇口 、合生创展。 中交地产、新城控股、建发国际三家上半年营收同比超过一倍，分别达到252.36%、128.09%和122.75%。 不过，有20家企业上半年营收出现下滑，在60家房企中占比33.3%。 其中跌超10%的有14家，跌超20%的有8家，跌超30%的有6家，跌超40%的有4家，跌幅最深的北大资源、瑞安房地产和泰禾集团三家企业，同比分别下滑了68.85%、80.57%和82.78%。

在13.7%的营收增幅的推动下，上半年60家房企总资产相比2019年末平均增长了7.9%，除深振业和粤泰股份两家企业以外，其它均实现了正增长，其中中交地产、合生创展、建发国际和新世界发展四家总资产增幅超过了20%。据统计，60家受监测房企总资产规模达到24.1万亿元，总资产平均值为3948亿元。值得一提的是，总资产1000亿元以上的企业有47家，2000亿元以上的有39家，3000亿元以上的有24家，4000亿元以上的有16家，5000亿元以上的有13家，6000亿元以上的有10家，10000亿元以上的有6家。

可见，2020年中国房地产行业虽然受到疫情等因素影响，但总体仍在延续扩张趋势，大部分企业实现了营收和资产规模的正向增长。

60家房企净利平均跌26%，超六成企业净负债回落

与资产和营收规模的持续增长有所不同的是，上半年60家房企的盈利能力普遍承压。
监测显示，60家房企上半年净利润同比去年平均下滑了25.98%。具体来说，实现同比正增长的仅26家，增幅超10%的仅10家，超20%的7家，超30%的5家。不过，增幅最大的粤泰股份、合生创展、信达地产三家分别达到了128.54%、99.54%和99.35%。与此同时，出现同比负增长的有34家，其中24家跌幅超10%，20家跌幅超20%，17家跌幅超30%，15家跌幅超40%，13家跌幅超50%，11家跌幅超70%，8家跌幅超80%。跌幅最大的香江控股、珠江实业、泰禾集团、瑞安房地产和北大资源五家，分别达到了112.34%、149.97%、201.33%、222.32%和454.88%。从绝对值来看，营收超10亿元的仅36家，超20亿元的仅28家，超30亿元的仅20家，超50亿元的仅13家。而上半年营收超100亿元的仅6家，分别为中海发展、碧桂园、万科、华润置地、融创中国、保利发展。
从净资产收益率来看，60家房企中有25家低于5%，招商蛇口、金融街、花样年控股、国瑞置业、香江控股、珠江实业、瑞安房地产、泰禾集团等房企上半年的净资产收益率甚至在1%及以下，后四家甚至出现负数。同时，有35家企业的净资产收益率高于5%，13家高于10%，仅3家高于15%。值得注意的是，北大资源的净资产收益率录得475%，由于其归母净利率为-4.58亿元，因而被标志为异常数值。若撇开北大资源，59家房企的上半年净资产收益率的平均值仅6%。在另一个参考值——总资产报酬率方面，60家房企平均下滑了24.36%。

在盈利能力普遍弱化的同时，60家房企上半年整体净负债率却有所回落。数据显示，总负债规模达到了19.3万亿元，平均值为3167亿元。上半年，有28家房企净负债超100%，其中北大资源、泰禾集团、建发国际、中交地产、华远地产、中国恒大、富力地产和金融街8家企业甚至超过了200%。不过，从数据来看，60家房企上半年净负债率同比上升的仅23家，占比38.3%；增幅超过10%的仅14家，超20%的10家，超30%的5家，超50%的北大资源、合生创展和中国奥园分别达到了457.28%、71.69%和69.12%。除此以外，增幅较大的还有天誉置业、路劲、中国恒大、瑞安房地产、保利置业、绿城中国和中交地产。与此同时，数据显示，有37家房企上半年净负债率出现了同比下滑的现象，占比61.7%。其中25家下滑幅度超过10%，有9家下滑幅度超过20%，7家超30%，下滑幅度最大的粤泰股份、新城控股、深振业分别达到了57.99%、59.20%和540.35%。值得一提的是，荣盛发展、融信中国和粤泰股份上半年最近一年通过控负债，已经成功使得净负债率低于100%的监管红线。相反，中国奥园、保利置业和合生创展三家近一年由于负债陡增，使得净负债率高于100%。

现金流方面，60家受监测房企中，有27家现金短债比低于1的监管红线。其中，10家现金短债比低于0.6，中国恒大、国瑞置业、富力地产、北大资源、泰禾集团五家低于0.4，现金流最差的北大资源和泰禾集团上半年的现金短债比仅分别为0.08和0.05。近年颇受媒体关注的泰禾集团，上半年现金及现金等价物仅32亿元，但短期借贷及长期借贷当期到期部分却达到了682.37亿元，实际偿债能力让人担忧。

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来源 |南方+客户端

记者|冯善书 葛政涵 周中雨
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