凤凰展翅 宝石花开----宝石花物业玉门地区公司客服管家和品质管理广州培训侧记（二十二）

        六月的广州南沙，正值雨季，倾盆大雨猝不及防说来就来，又总是任性地戛然而止。雨后的天玺湾在薄雾晨曦中别有一番烟雨蒙蒙的韵味，学习的同时将处处美景留存心中，才算不虚此行。

      今早的晨会上石莉分享的心得，通过有趣的心理科学实验成果告诉我们，每个人其实就相当于一个小宇宙，都拥有巨大的潜能。每个人也都是一个蕴藏无限宝藏的宝库，而打开这个宝库的钥匙，就是对自己发自内心的相信。不要把自己局限于一些特定的结论中，要相信自己能够做到！我们每个人都是最棒的！

    今天针对姜总提出的《管家应掌握的相关法律条文》这一学习课题，李瑜分享学习心得如下：管家服务过程中有可能涉及到的主要有《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务合同》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅室内装饰装修管理办法》等适用的法律法规。管家掌握这些法律条文，便于在服务过程中帮助广大业主对物业管理相关法律法规的了解和掌握，维护自身和全体业主的权益。其中《物权法》第75条，《物业管理条例》第8条都提到：物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。在服务过程中规避风险，防患未然。做到有法可依，有章可循。

      根据这一课题，在学习过程中延伸出物业相关法律条文在实际中的应用，以下部分相关案例，仅供参考。  例一

以不居住、未使用为由

拒交物业费或其他费用

根据《物业服务收费管理办法》中第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。所以在购买房屋以后，不管住与不住，都应该交纳物业费，这一点不容置疑。

例二

以物业服务质量不合格为由

拒交物业费

业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。

例三

以别人都不交，凭啥要我交为由

拒交物业费

不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会；对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主不能拒交物业费。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。

例四

以被盗、跑水、物品损坏等为由

拒交物业费

此种情况，关键看物业公司是否有过错。物业公司是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定。业主不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。

例五

以人身财产受到损失为由

拒交物业费

《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。

例六

以小区物业利用共用部位共用设施经营为由拒交物业费

根据《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不交纳物业费。

例七

以租客欠费跟我无关为由

拒交物业费

《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。

例八

以未签物业合同为由

拒交物业费

《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。

例九

以开发商有遗留问题为由

拒交物业费

开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。在物业管理活动中，需要我们业主和物业服务人员熟练掌握物业管理知识，相互真诚沟通，避免或减少不必要的纠纷。