开场
来自杭州，包租110多套，拥有8套房。
心灵创富：财务自由，心灵富足，成就自己，影响他人。
为何做包租：符合被动收入，倍增的潜力，可复制。
最初的梦想：一年四套，每套每月溢价4000。
五年的经历：
第2年16套，第3年30多套投入100万，第4年合伙人成立公司，贷款300万，快速发展。
目前113套。2个股东，5个人的团队。
30年规划：买80套房。
杭州情况：租售比低，供房压力大，租金高，可以支撑月供。5套包租供一套房子。
投资理念：只投自己懂的领域。
包租：可以做到闭环，可以有很好的现金流，可以实现财务自由
座右铭：未尽人事，何以听天命。
一，自我介绍。
深信：最大的慈善就是做一个榜样。
微习惯：运动，看书，分享，总结，每天总结。
使命：心灵创富理念。
二，现状和前景
1，包租行业：
缺点：群租性，不被接纳，有明显缺点。行业成见。
优点：感恩这一行，为别人解决住的问题，只要是为社会就是好事情。
（我的感悟：每个人都需要被尊重，有尊严，都想有更好的居住环境而且便宜）
2，包租行业是否有未来？
目前：政府出租房管理条约，客厅不能隔间，备案。
上个月好多客厅隔间都被拆了。
正因为有这样那样的问题，才会过滤很多坚持不下来的做包租的人。
问题：税收问题，政策问题，管理办法，有人会放弃。
G20后，拆隔断。解决：一套房子变二套出租。想办法合规。隔标间。重新隔断。
前景：造福社会。大城市化，高房价，租房会越来越多的，需求不断扩大和细分。
今天很困难，明天也困难，后天很美好。
按照客户的喜好来改造房子。
按照自己30年的目标来走。
（我的感悟：租客支付一切。房地产的行业机会，就是没有固定的规则。加上目标和使命感就能坚持走下去）
3，包租现状：
1，脏乱差。2，影响邻居。3，影响小区品质。4，行业口碑不好。5，政策越来越严格。
有投诉就拆除。
案例：四年前135平。2万一年（合同不涨价）。现在5万一年。
政府也不希望房租涨价太快。
前景：国家强大，国运，人民富有，居住品质。
4，两个重要的规律
*利润差价规律
包租就是一个生意，就应该赚钱，该有利润。
进价和出价有差。装修成本一般5万（一年回本）
风险管控：就算少一间，或空几个月，也会回本，事先测算。
*朋友圈规律
朋友资源，朋友圈帮忙，朋友给希望，朋友给予无限可能。信息沟通的必要手段。
朋友可以成为同路人，领路人，担保人，团队合伙人，无限可能。
朋友相互鼓励，坚持走下去。有朋友在一起会走到更加坚定。
（我的感悟：未来就是信息和社群的世界，朋友圈给了我们一个信息沟通场地，看到别人做成的，我们去模仿，朋友带给我们希望）
五：分享内容目录
1，做包租如何开始。
2，1到110如何做到的。
3，装修里面的坑。
4，买进，人生不止如此。
5.1包租如何开始
尽量签长期合同。
住宅为主。
价格越低越好（价格会随时间慢慢涨高，这就是我们的利润，多看看未来）
测算收益，细化，设计模式。
A，利润差。B，找朋友。
学习方法-----复制---改进---再复制
（我的感悟：用数据说话，时刻了解行情，时刻准备着拿房）
5.2我的第一套包租
12年，刚刚到杭州，租二房东的房子，卖课程，很辛苦。
看别人做的每月4000，就去中介找。
找新小区起步，因为房子多，分析未来发展情况，拿一套做。目标4套
和谐家园，隔8间，135平，4500进，8500出。第一套一定要成功。
第二套，更便宜，学会比价。借钱做（想办法借钱做）
5.3 从1到113套，我做了什么？
A，借别人的信用卡，借父母的，从零开始做。大哥帮忙，带领。
被人知道你在干什么，放心借钱。
（我的感悟：借，OPM，千金难买少年穷。只要开始了，总有办法解决问题）
B，发展阶段，30--60套
合伙人：100万，占49%
43套，月利12.9万，团队不计得失，相互支持。
注册公司：自己打造团队----把自己做好------团队信任-----勇敢担责。
团队管理：会鼓励，用人之长，分工合理。
大公司和小团队的区别。
大公司：50-60套一下拿，出房快，大资金，广告，公司规范化房东信任。
小团队：方式灵活，利用大公司资源，（OPT）
做团队就是做榜样。5个人团队（2个股东）
银行贷款资源，他们找上门来做的。
目标：每年拿30-50套。其中新小区一下拿30套，低成本。
（我的感悟：按计划有序进行，谈？套，装？套，出？套）
三，装修的坑
水，电，搭阳台，扩空间，返潮，空调安装，防盗
尽量考虑周全，提前准备，避免问题。
1，防水，养水（最关键）
防水做1.2米到1.8米，做两次。每个环节检查到位，才能做下一步。
厨房和卫生间的对面墙，避免返潮，也要做防水。这样卫生间成本在4000左右。
案例：有一种高分子材料，堵住瓷砖缝隙，1个卫生间2000左右。
试水，试压：3天左右。如果老房子换掉水电。
热水器接地（曾经出人命），检查电器接地情况。
2，安装智能电表。500多房间改造安装。
手机控制。房间一路线控制，WIFI连接，账号付款，微信关注，了解用量。
不交房租，手机停电。微信充电费，均摊共用电，淘宝158一个，
赚取差价，利由阶梯电价，商业标准收取，出去每度电3毛，收进8毛1快。
3，水电尽量用好材料，自己买材料。
总结一：
1，老房：升级装修，楼梯房，口岸好，房子够大，户型关键。也是商业机会。
2，合同注意：租期长，同意分割，同意合租转租。我们是正规房屋托管公司。
3，发现目标：板块分析，发现未来涨价板块，地铁口，次新房。
4，跟着品牌走，他拿100套，我们拿10套。升级超过他，利用他资源。
5，杭州规定每套房子不可以分割10间以上。