NO.63 2018-03-15

任泽平谈房地产周期：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

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徐远提出8要素原则分析房地产投资潜力城市：

第一、城市规模，主因是指GDP总量和人口总量。

第二、人口流入，一线城市人口流入多，或者落户政策优越的城市吸引更多高素质年轻人。

第三、人均收入，人均收入与房价高度相关。

第四、土地供应，土地供给紧张则房价坚挺。

第五，儿童数量的增速。数据分析发现，学龄儿童的增速与房价高度相关。比如说这些年深圳的房价涨得非常快，原因之一就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。

第六，上市公司的数量。上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。

第七，财政收入或地方债务。如果地产政府财政收入来源狭窄，收入较少，或者债务重，根据中国“土地财政”的模式，买地增加财政收入或还债是主要方式之一，于是土地供给增加，房价增长乏力。

第八，服务业占比。服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行。近年来，我国经济增速放缓，服务业占比高的城市经济受影响小。

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客户问：临淄的房价是被炒起来的吗，价格怎么长的这么快，变得这么高？

置业顾问答：房价确实长得很快啊（附和客户的话语）它价格上涨的因素也是多方面的，我给您分析分析：

①成本分析：⑴地价，从一百万每亩到六七百万每亩；⑵人工费，技术工日薪三百；⑶建安费，2700元每平方；⑷税收，17%；⑸利润，10%-20%  。

②政策影响：棚改带来大量刚需及资金，城市化进程进一步推动，市场疯狂去库存，加之通货膨胀。

③反问周边是否有人炒房，亲友都有几套房，房子的用途都是什么。如果手头的房子都有用处而非倒买倒卖的，那就不算炒房。

④进而分析已买房者的购买意图，是以刚需及改善为主，顺便摸底了解该客户的买房意图。

⑤客观分析三线城市的现状，不值得炒。

总结，不是被炒起来的，是客观发展的结果。再简要分析未来房价还会继续上涨，让客户觉得早买早得利，进而逼定。