两大「宇宙中心」之争：未来科技城如何一步步落后奥体？
2019-06-15 11:16:46
1.
输了！未来科技城，输了！
在这一轮的房价比拼中，未来科技城终于落后奥体。广大码农们表示：不服。至少，我知道，两家开发商已经非常愤懑，那就是绿城和景瑞。
未来科技城的「地王」——镜溪绿汀批出了叠墅的价格：均价46500元/㎡，含5500元/㎡精装修。相信湖畔雲庐也八九不离十了。按照开发商原先对外释放的消息，5万5总要的吧？
这个价格基本上锚定了未来科技城的价格体系。
为什么说未来科技城输了呢？
同样是「地王」，奥体的保利澄品第一张预售证均价47438元/㎡，含5000元/㎡精装修。不过它是高层。
这边叠墅：4万6，那边高层：4万7。高下立见。
这么说吧，城西码农们感觉很委屈，有一种莫名的挫败感。他们只想大声喊出：未来科技城房价被低估了！
2.
插个小花絮。
这些年，关于「谁才是宇宙中心」的争论，无休无止，僵持不下。所谓的「仓托」与「萧托」激烈互掐，在微信群和论坛帖子上的互相DISS的口水仗，更是没少见。
一个在萧山，一个在余杭。你有拥江战略，我有马云。你有奥体中心，我有马云。你有亚运会，我有马云......
3.
回来。
说实在的，我也替未来科技城鸣不平。
听说湖畔雲庐，五一期间有上千组客户来访，不仅有广大的未来科技城IT精英们，还有很多是西溪诚园的业主，也想改善到这里来。当时暗示客户的价格就是5万5左右。
而镜溪绿汀，一个月下来，也有几千组意向客户登记。
退一万步讲，即便两个面对面的楼盘，所有客户都是重合的。这一圈摸底下来，开发商依然很自信，根本不愁卖。
◎未来科技城·航拍实景
镜头转到奥体。
前天晚上七点，澄品147套高层开始摇号，三个小时全部售罄。这里有个小道消息，据说澄品能批出了4.74万的价格，连自己都吃了一惊。
一边是很幸运地批出了完美的价格，一边是报上去的价格被摁了下来。镜溪绿汀说：你笑得我都快哭了。
4.
以澄品和镜溪绿汀为例，究竟差了多少？
限价之下，精装修毫无意义。我们先刨去，留着它反而会扰乱判断。两者的毛坯价分别是：镜溪绿汀约4万1，澄品约4万2-4万3。
政府在核定不同产品价格时，有一定价格系数。
比如多层一般是同小区高层的1.2倍单价。叠墅稍微特殊一些，同板块高层价格1.2-1.5倍的例子都有，价格认定存在比较大的空间。
我们倒推一下：
假设镜溪绿汀是高层，那毛坯应该是2.7-3.4万。
再来看看另一个数据：未来悦二期最新均价3万1，含精装3500元/㎡。很明显，镜溪绿汀的价格，没有明显突破板块价格。
一般情况下，如果叠墅取1.2倍高层系数，那政府是把叠墅当洋房了。但镜溪绿汀这个叠墅，是“3+3”的6层叠墅，在居住功能上比普通叠墅更靠近排屋一些，所以我们取中间值，估计高层毛坯限价大约在3万左右。
即便是这样最保守的估算，同是「地王」命，奥体的限价天花板（毛坯4万2），居然要比未来科技城（毛坯3万）高出40%左右。
5.
追溯变化的起源，应该就是G20。
就算是把时间倒回到一年前，我们或许都无法想象，奥体和未来科技城的价格天花板体系，会如此悬殊。
在很长一段时间里，未来科技城和奥体几乎平分秋色。即使某个板块在某个阶段更占优势，但价格差距也不会有这么大。
我复盘一下：
2016年伊始，万科星空一路领涨未来科技城：先成功把所有房源全部开出2字头，后又领衔未来科技城把小高层的价格抬上3万。
据我查证。万科星空的4张预售证时间，依次是2016年的4月到7月之间，含精装3000元/㎡。
同时期奥体同样是小高层产品，比如美哉美城，2016年3月，小高层标准层（除跃层户型外）的毛坯单价基本在2万1-2万7范围内。同期的世纪之光大概还维持在2万3-2万7。
到年中涨价后，才几乎与未来科技城同步冲上3万。
在澄品上市之前，奥体房价已经呈现出超越未来科技城的迹象，但全新价格体系扩大到40%，真让人意外。
6.
再来复盘一下地价的关键节点：
地价破1万，时间几乎一致，同为2010年1月。顺发江南丽锦，地价10480元/㎡；大华西溪风情，地价12016元/㎡。
地价1万5的标杆，钱江世纪城略早一些。
2015年12月，融创时代奥城，地价15987元/㎡。未来科技城地价破1万5是在2016年6月，中南樾府，地价15281元/㎡。不过，同天出让的东原印未来，地价已经超过1万8。
2016年下半年，两个板块的地价基本都在1万8-2万。
一直等到澄品地块出让，奥体地价正式破3万，顺手还拍出了「百亿地王」，震惊全国。而未来科技城地价，至今没能冲破3字头。
7.
我们把焦点再放回到镜溪绿汀和澄品：如果我们从当初拿地价格来推算，两者之间的差异，是否真的这么大？
两宗地块都是2018年3月底出让，前后只差1天。
澄品楼面价32277元/㎡，除此之外需要配建4000方农贸市场和6200方幼儿园。我们暂且不把配建算入成本，那么澄品所对应的毛坯保本房价为44324元/㎡（建安3500元/㎡，税费12%，资金成本10%）。
而镜溪绿汀楼面价26997元/㎡，自持8%，实际楼面价27890元/㎡（自持按6成可售利润计算）。与之对应的，镜溪绿汀的毛坯保本房价为33840元/㎡。
相比之下，两者的毛坯保本房价，价差30%左右。
这对于景瑞，不是沉重的一击吗？
8.
毫无疑问，从「奥体百亿地王」的那一天，限价的分水岭就已经悄悄埋下伏笔了。
那么，究竟是奥体贵了，还是未来科技城便宜了？
澄品147套的中签率只有7%。如果贵不贵由市场说了算，这个价格，购房者还有幻想，2105组客户用脚做出了投票。
◎钱江世纪城·航拍实景
毕竟，钱江新城与钱江世纪城是拥江发展的双核心，江对岸的二手房价早已冲上7万+。
而另一个答案是肯定的：未来科技城，便宜了。
9.
从产业角度来看，这是一个有潜力赶上甚至超越滨江的板块。在我看来，如果未来科技城聚焦发展，房价完全有可能超越申花、城东新城。
即便目前的状态下，跳涨到4万，也绝对配得上。
现在价格牢牢卡在3字头，其症结是未来科技城多次扩容，导致饼摊得过大。与之相对的，新房的供应量也大，远不如奥体、滨江稀罕。
接下来，未来科技城需要一块压箱底的宝地，或者一个极具标杆性意义的项目，或者来一个现象级的事件，或者有大人物的加持，只有这样，才能快速突破限价天花板。