卖房子是个系统的工程，绝对不是简单的去中介门店登记，等着中介带客户看房子，和买家讨价还价，签合同，过户等等，还有很多更重要的卖房准备、定价策略和谈判策略等等。
一、卖房的准备工作：
1、决心卖房子，把出租房收回来，空置卖房。房子卖个好价钱比那几个月房租更值钱。将军赶路，不逮小兔。
2、房子乱七八糟的家具换成尺寸合适或偏小，数量尽可能少，尽量让房子看起来大一点。
3、房子看起来老旧的东西翻新或更换，比如换地板，刷漆，换灯等，让房子新一点，亮一点。
4、房子可以适当软装，弄漂亮一点。挂画、地毯、绿植、配饰搭配等，可以增加房子的颜值分。
5、房子可以增加纱帘，把窗帘换掉，把空调去黄等。在软装中窗帘是一个很重要的因素，让房子温馨一点。
6、房子彻彻底底开荒保洁，把污垢、油迹、灰尘等清理干净，干干净净家居环境就是家庭最好的风水。
…………篇幅有限，还有很多卖房需要注意的事项，不一一列出。
快速低成本装修翻新改造美化让房子卖得快，卖得贵十万八万；甚至上涨阶段多卖百分之十更是很正常的事情。
装修案例：
二、销售渠道
广刷网，卖房子的销售渠道，包括互联网渠道，经纪人渠道，个人渠道等。
房产中介最大的价值是快速帮助咱找到目标客户，把钥匙多配给几家中介，或者换成密码锁，密码锁方便买家看房子。
让房产中介挣到他该挣的钱（每个城市情况不同，中介费有些是双方各一半，有些是单方全部承担）。该给到中介的钱，一分都不能少，而且还要有适当的奖励。
广州二手楼市有传过最高的佣金奖励——位于珠江新城顶级豪宅的一位神秘业主，放出一套标价2.16亿元的房源，业主同时放言，谁介绍客户并成功交易，奖励一辆兰博基尼。
三、卖房挂盘价设置
1、了解你的房子所在片区特点（热点片区、产业中心、商业中心等），你的小区优劣势（学区、地铁、花园、次新、配套等），你的房子优劣势（楼层、朝向、户型、装修等）。
2、统计出来本小区同样户型的所有挂盘价格，去掉最高价，去掉最低价，然后取其平均值。
3、统计单价平均后，乘以你面积，作为你“参考挂盘价A”。
4、再根据你的房源情况，如果楼层是中高楼层，朝向比较好，装修比较好，可以修正为“初始挂盘价格B”=“参考挂盘A” * 101%~103%
5、你拿给中介的价格是“报价挂盘价C” = “初始挂盘价格B * 101%~105%
即：报价挂盘价C = 参考挂牌价A * 103~ 108%
举例：
参考挂牌价A = 1000万
初始挂盘价格B = 1010~1030万
报价挂盘价C = 1030~1080万
6、然后再对比历史的成交价格，作为你的底线。一般情况下，最高的历史成交价可以是你的底线价格。如果市场是下行，则反过来。
7、你刚挂盘的时候，会很多中介来电话，问你底价，这个时候你要坚持原价，但可以说：有优质客户，付款方式比较好，比较快的，可以适当让点价格，但空间有限。
8、这个时候中介知道你的价格是可以谈判的，但他不知道你低价在哪儿。
（注：很多朋友卖一套房子，因为和中介透底太早，然后中介又将这个信息告诉买家，买家他以买家的低价作为锚点，作为最高点，希望往下压，导致后面谈判很被动，价格一直提不上去。）
三、买卖的谈判策略与成交价格
1、买家看上房子
如果中介说客户又过去看你房子第二遍了，或者准备和你过来谈判，那么这客户就是实在的诚意客户。
2、知己知彼百战不殆
知道买家职业，性格特点，购房用途是很关键的。因为对不同的人，不同的需求，你的策略可以不一样。
（纳什均衡：对方在知道你的底牌，策略的情况下，可以做出最有利于他的操作。如果你不让对方知道你的情况，那么对方就难以做出做好的策略。）
（举个例子：农夫和农妇在吵架说杀猪后，是要做红烧猪肉，还是做清蒸猪肉，但因为隔墙有耳，太大声了，结果被熟睡的猪听到了。在恐惧一阵子后，猪决定服毒自杀，并平静地，脸露微笑地，留一张纸条“我已服毒，请主子念恩情，保留一个全身”。从中可以看出，即猪在知道对手策略的情况下，可以做出有利于自己的最优选择，反正都要死，留着全身是最好的策略。）
3、进一步了解买家看中你房子的原因
比如因为楼层，户型，装修，安静，学位还是啥，可以利用这个作为你谈判的因素。
（举个例子：破除惯性思维，房子装修好是亮点，以为买家会看上；但和买家面对面交流的时候，对方说，对比其它房源，他是看中房子的安静，而不是装修。）
4、谈判是一种交易
谈判就是利益的交换，坚持自己的底线，让利一些自己可以让利的，比如：价格，首付款时间的平衡。
5、谈判的节奏：谈判重来都不是一次完成的
买家出价A，
卖家出价B;
买家出价A+A1；
买家出价B+B1；
。。。
买家出价A+An
卖家出价B+Bn
最后当A+An == B+Bn差不多相等的时候，就是底价了。
或者快要谈崩的时候就是底价了。
6、谈判的搭配
最好拉上你的亲朋好友。
至少其中一个口才好点，脾气大一点，可以唱黑脸。
然后另外一个唱红脸。
两个人搭配，一唱一和，谈而不崩。
谈不下去的时候，双方就隔开些。
居间方就会分别和双方做工作，
去外面透透气，聊聊天。
7、谈判地点
谈判的地点一般在中介店，
因为这个地方是中介的主场，
在主场，中介有天然的优势控制气氛。
中介一般都会分别和买家、卖家做工作。
然后买家一般会先到，卖家一般会晚到。
卖家一般做里边，买家一般做外面。
谈不拢的时候，居间方可以适当挡着卖家，不让卖家走。
8、谈判的心里优劣势
目前全国很多城市二手房到了卖方市场，一般是卖家更有谈判优势。
买卖双方，谁强势，谁占主动；谁弱势，谁让一点。
大家气都顺了，
谈判就成了。
所谓心平气和赚大钱。
或者安慰自己，我让你赚小钱，是为了自己赚大钱。
买卖就更容易成功了。
9、谈判啥时候完成？
谈判是很耗体力的活儿。
如果是晚上谈判，不管是早点谈，还是晚点谈，基本都要磨到12点后基本才谈成。
这个时候，双方都觉得压榨对方差不多了。
能降的真降了，
能加的真加了，
大家体力也差不多了，时间也差不多了，
然后大家就签约吧。
然后在中介店把合同弄完一般都要2点了。
大伙想想是不是？
10、日涨租金，夜涨房价
买家可以想，我买你房子，可能我让一点，舍小赚大，我以后会通过这套房子赚更多的钱。
卖家也可以想，我卖掉房子，拿钱是为了买更好的房子，赚更多的钱。
如果是好房子，稀缺的房子（地段，学位，配套，地铁，户型，次新等）
那么就要在“洞察要慢，执行要快”的指导下，买下它。
你的房子，只要你把卖掉它，它就会不离不弃地给你赚钱，
日涨租金，夜涨房价......
一间房子，能衍生出多少价值？买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！
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