中国资产证券化进程绕不开的一个人

在家歇着没事，想起前一段时间在北京参加一个活动，认识了一个人——王戈宏先生。有幸亲耳聆听了他的演讲，被他丰富的人生经历，执着的信念和创业奋斗精神感染，进而对中国的REITs市场有了非常浓厚的兴趣。就我浅薄的见识，我认为王戈宏先生是中国房地产领域资产证券化，乃至中国资产证券化进程中绕不过去的一个人物。

王戈宏先生是北京新派公寓创始人及CEO，中国首单商业物业——新派公寓资产证券化业务的推动者及落地者。美国丹佛大学研究学者，上海交通大学MBA，新派公寓资产证券化的落地，标志着中国商业物业一个新的投融资时代的到来。

在我们这个北方的2.5线的太原，是否能操作一笔真正意义上的房地产REITs基金呢？一直在临近放假，一直有人在向我咨询商业物业资产证券化业务，有房地产开发商，有金融圈人士。我也知道了本地的房地产商也不甘于人后，在积极学习、试图在这个领域有所突破。

REITs是REAL EASTE INVESTMENTS TRUSTS的所写，翻译过来就是不动产信托基金投资。房地产企业传统融资包括三种:一、拿地融资；二、项目贷款；三、按揭贷款。REITEs又打通了另外一个环节,盘活存量资产环节。这个存量资产包括两种：

1、不动产经营产生的物业收益

2、银行发放按揭贷款后的存量资产收益

第二种的权益人因为是银行，就暂时不提。王戈宏们做的是第一种，就是针对不动产经营产生的物业收益为底层资产做的资产证券化业务。

李嘉诚们开发房地产，有很大一部分是自持经营了，在上海、香港、新加玻、纽约、伦敦这些地方，商业非常发达，企业云集，写字楼、公寓、商场这些物业的经营都可以带来长期、持续、稳定的现金流。王戈宏作为创始人开发的新派公寓位于北京CBD，面向的客户群体为北京中高端年轻白领，他们对于居住环境的诉求是：中高端、便利、整洁、卫生、私密、有面子。

新派公寓就满足了这类人群的诉求，进而在北京获得了超高人气和长期租约。王戈宏在购置这幢物业的时候，并没有足够的钱，他与当时国内顶级的私募基金——赛富资本合作，通过向国内高净值人士募集资金，据他所讲，是花了半年的时间，飞遍整个中国，向49个潜在客户路演新派公寓项目，然后募集4亿元资金购买新派公寓的前身——一个位于CBD，却常年亏损的一个不动产。

王戈宏代表的赛富资本是GP,也就是基金管理人，而这49个人投资者，是LP，在投资协议中，这49个人只享受年6%的固定分红，而不参与管理，也不能享受物业升值带来的收益。在王戈宏的精确定为下，新派公寓在北京得到了中高端白领青睐，王戈宏于是透支新派公寓未来数年的租金收入，融资4亿元，用于归还49个投资人的本金，新派公寓资产证券化发行成功后，王戈宏用4亿元归还投资款，给于了每个投资人年化10%的收益。此时，得益于北京房价持续的上涨，新派公寓的每平米物业价值已经从4万元/平方暴涨一倍为8万/平方，而投资者作为LP，根据投资协议，是无权享受物业升值的收益。

这个成功的案例，无疑开启了中国商业物业的新的投融资时代的到来。中国的房地产市场，已经从单纯的开发——销售，转变为开发——销售——运营模式，未来，考验一个开发商真正实力的，是商业运营能力、金融资源整合能力、存量资产盘活能力等综合实力。所以，开发商，和中国的其他制造业企业也好、互联网企业也好，都进入了强者恒强的时代。

这个案例有什么意义呢？对于房地商而言，如果开发了一个商业物业，没有去销售，而去运营的话，只要有持续现金流，就可以透支未来现金流融资，同时继续享受物业升值的收益。

对于二房东，也就是专业物业运营公司，就可以透支未来现金流，盘活存量资产。

太原这个城市，是一个商业物业极度不发达的城市，商业物业的价格和住宅是倒挂的，在这样一个城市，开发商没有动力去运营一个商业，而往往一售了之。

王戈宏们做的资产证券化业务，是私募基金性质的（美国已经公募）。什么样的投资者会去投资这种资产证券化产品呢？中国的北京、上海、深圳、厦门这些城市，资金方众多，但是，只有好的产品才能吸引到资金。新派公寓为什么能通过私募销售掉呢？第一、租金持续稳定，可以覆盖到期债务。第二、收益率满足投资者需求。

在太原这样的城市，什么样的物业的租金能持续稳定，能覆盖到期债务，并提供给投资者一个相对满意的收益率呢？我持消极态度看待太原房地产企业的资产证券化业务。

王戈宏们走出了房地产REITs第一步并且成功了，现在制约REITs的最重要的因素——投资端仅限于私募，已经逐渐破冰，预计2018年，公募基金也可以投资REITs产品，届时，普通民众可以在银行柜台，像购买现在的公募基金一样购买REITs基金。

一线、二线这些核心城市的房地产商，真正进入了一个强者恒强，房地产与金融真正结合的一个时代。