如何看待汇率贬值引起房产为负资产现象？

房地产业深受汇率贬值之苦。汇率贬值对国内房企影响较大，尽管海外债券的融资成本正在提高，而且难度逐步加大，但在一些开发商眼中，海外融资的优势仍然相对明显。一方面，国外举债的利率要比国内低，所以国内一些知名房企都将融资的眼光投向海外资本市场，另一方面，在国外发行债券相对比较容易，融资渠道比较通畅。不过，当时房企海外举债都是以美元计价，美元升值将会加重国内房企的还款压力。

汇率的涨和跌跟其他商品本质一样，就是取决于供求关系，本国货币有人买就涨，有人卖就跌。对于房地产来说，资金宽裕价格就会涨，资金紧张就会跌，那么汇率升值说明一个国家资金宽裕，有助于房价上涨，汇率贬值说明资金紧张，房价就会下跌。日本金融危机发生后，日元汇率下跌，日本房价同样下跌，亚洲金融危机时期，东南亚国家的货币暴跌，房价跟着下跌。

衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。美元的数量并非保持固定不变，美国经济预期、政局变动、风险因素等也会对美元走势带来干扰。利率、资产价格等对汇率的真实反映还需要建立在资金能够自由流通的情况下，而实际情况是中国存在汇率管制。我国国内的市场利率原本就比美国市场利率要高，比如中国10年期国债收益率是3.295%，美国尚不足1 %，为的是保持利差优势，防止资金外流。

“房价和汇率二选一，只能保一个”的话题一度在网上热议，日本选择保汇率，俄罗斯选择保楼市，后来的结果都不尽如人意。我们国家通过动用外汇储备，收购市场上多余的人民币，同时实施外汇管控，降低货币供应量等措施保住汇率。

政府在实行货币调控的同时，针对稳房价做了很多保护性措施，才使得房价和汇率只能二选一在我们国家成为一个伪命题。从资金流动的角度看，人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长，但运用多种调控手段后，两个目标是可以同时实现的。

未来汇率和房价可能的趋势是，汇率逐步修正高估，但资本管制加强，资金留在国内，国内房产以人民币计价能够稳住。但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求。

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