二手房增值税怎么收？

​一、什么是增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为 计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。

纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。

增值税及附加基准税率：5.3%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加。

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。因此，增值税及附加金额=官方认可的成交价格5%+（本次增值税额 7%+本次增值税额3%+本次增值税额 2%）50%=官方认可的成交价格5.3%。

二、如何计算增值税及附加税额

1、影响增值税及附加税额的因素

1）出售人性质（个人或公司）
2）房屋性质（住宅或非住宅）
3）房屋持有年限
4）房屋原购置价
5）缴税基数：过户指导价与网签价格（孰高原则）

2、增值税及附加优惠政策，须同时满足下列条件时：

• 购买人为个人

• 交易房屋为住宅

• 产权证满2年

3、增值税及附加计算总结

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三、增值税及附加免征常见情形：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征增值税；
2.夫妻之间更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税；
3.直系亲属间赠与，免征增值税；
4.住宅产权证登记日期满两年，卖方为个人的情况下免征。