动征收与拆迁是加快城市发展的基础性工作，但对被征收拆迁房屋进行相应补偿是保障征收拆迁顺利实施的前提。由于房屋征收拆迁引起的恶性事件并不鲜见，为此，我国一直在积极推动完善征收拆迁方面的法律法规以及操作规程。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，简化了征收工作，直接将被征收的对象简单固化为房屋产权人。
但从征收拆迁的实践操作来看，不可否认，房屋承租人作为被征收房屋的实际使用人，由于征收行为打破了其正常经营状态，其正当权益无疑会受到一定的损害。因此，对如何保护承租人在房屋征收拆迁过程中的合法权益这一问题进行研究，具有现实的价值和意义。
一、主要法律框架
支撑我国房屋征收拆迁工作主要法规从《城市房屋拆迁管理条例》（1991年1月18日国务院第七十六次常务会议通过，国务院令第78号）到《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日国务院第40次常务会议通过），再到《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院于2011年1月21日发布）。最初1991年《城市房屋拆迁管理条例》尚且认可了承租人（房屋使用人）可以作为被拆迁人身份，但此后2001年《城市房屋拆迁管理条例》、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将承租人排除在被拆迁人、被征收人之外。
笔者认为，虽然我国现行征收拆迁方面的法律规定仅将产权人作为被征收拆迁人，但该规定所规制的对象是征收拆迁部门与产权人，属行政征收关系，该规定只是限定承租人就征收拆迁补偿事宜对征收拆迁部门没有请求权。但至于产权人（出租方）与承租方之间如何结算则属于另一民事法律关系。而且，我们应该注意到，法律规定没有将承租人作为被征收拆迁人，只是证明征收拆迁部门没有与承租人协商的法定义务，但如果征收拆迁部门自愿与承租人就某些项目达成了征收补偿协议的，该行为亦不被法律所禁止，应属有效。
二、基本处理思路
承租人在征收拆迁过程中，就房屋装修价值、停业停产损失、搬迁补偿费（含搬迁奖励）等主张权利时通常会因为缺乏直接的法律依据而导致各地法院认识不一、裁决各异。笔者认为，征收拆迁活动势必会影响到承租人对房屋的实际正常使用，进而影响到承租人的居住生活以及生产经营活动，给承租人带来一定的经济损失。因此，承租人要求就征收补偿款进行分配具有一定的正当理由，笔者为此提出如下具体处理思路。
1、租赁权属物权化了的债权，具有一定的对世性，房屋征收过程中应当对承租人的合法权益予以保护。
从法律规定来看，租赁权虽为债权，但具有物权的性质，具有一定的对世性，标的物所有权变动不影响承租人的合法权益即“买卖不破租赁”。房屋征收的实质是国家出于公共利益的需要，对所有权人的房屋进行收购、拆除并予以补偿。
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”之规定，没有明确规定房屋征收部门应当与房屋承租人签订征收补偿协议，简化了征收补偿程序。
但前述规定并不代表房屋征收部门对承租人的合法权益不予保护，而只是房屋征收部门不直接与承租人协商补偿，将对承租人的补偿一并补偿给被征收人即房屋所有权人，房屋所有权人与承租人之间的补偿费用分配问题，由双方另行解决。法院应当根据前述法理，以及征收补偿款的组成和性质将征收补偿款在房屋所有权人与承租人之间合理分配。
在湖南省湘潭市中级人民法院（2018）湘03民终4号案中，该法院认为：“房屋征收过程中征收部门对承租人的合法权益依法应当予以保护。根据补偿款的具体性质，除了房屋本身价值补偿应当属于出租人外，其他与承租人密切相关的装饰装修费用、搬迁费用、停产停业损失等，应当在房屋所有权人与承租人之间合理分配。”
2、如合同当事人有约定的优先按约定处理，如约定不明或没有约定，则应当参照拆迁政策并结合相关法律规定进行处理。
房屋产权人作为出租方与承租人签订的房屋租赁合同属民法范畴，根据“意思自治”和“法不禁止即自由”的基本原则，笔者认为，在私法领域，应尽量尊重当事人的真实意思表示。
如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）第九条规定：“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”
在江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终10636号案件文书中，法院认为：“双方之间的房屋租赁关系因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。但案涉租赁物因政府征收已被拆除，政府征收部门已给予了相应的补偿，对征收补偿款的分配，如合同当事人有约定的可按约定处理，如合同当事人约定不明或没有约定，则应当参照拆迁政策并结合相关法律规定进行处理。”这都是强调当事人约定的重要性。
3、鉴于征收拆迁是以房屋土地为基础的，在租赁协议未明确排除承租人相关权利的情况下，法院应首先依据补偿款性质分配有关款项。此外的其他补偿款项应当推定征收拆迁补偿款属出租人所有。
基于房屋征收拆迁补偿款是对原房屋及土地的补偿，所以原则上来说，除根据征收拆迁补偿款自身的性质可以分配给承租外，其他补偿款项在承租人不能举证自身享有分配某项征收拆迁补偿款项相应的事实依据和法律依据的情况下，我们应当认定，征收拆迁补偿应当然属房屋产权人或土地使用权人所有。
在浙江省高级人民法院（2017）浙民申2364号案（二审生效判决为绍兴市中级人民法院（2017）浙06民终1668号）中，该法院认为：“关于房屋租赁人是否有权获得相关拆迁补偿款问题。根据飞凤公司与新昌县房屋征收办公室签订的《房屋征收货币补偿协议》，其中有明确的装修补偿、搬迁补偿等针对房屋用于商业经营补偿的项目，在讼争租赁协议未明确排除承租人相关权利的情况下，原审法院依据补偿款性质分配有关款项并无不当。”
4、在合同当事人没有约定的情况下，依据“谁投资、谁受益”的基本原则，结合征收拆迁补偿款的性质，公平分配征收拆迁补偿款。
在司法实践中，征收补偿款往往涉及到房屋价值补偿费（有证房屋补偿费、无证房屋补偿费）、土地价值补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁奖励费、签约奖励费、临时安置补助费（过渡费）、停产停业损失补偿费。一般来说，与承租人有关的补偿项目包括装修补偿费、搬迁费、搬迁奖励费、过渡费以及停产停业损失补偿费。
第一，装修补偿费应当根据出租人与承租人所提供的证据（如施工合同、采购材料等）认定装修的实际投入者，进而依据“谁投资、谁受益”的基本原则来分配该笔款项的权利人。
第二，停产停业损失补偿费并非专属于承租人的补偿，且产权人将房屋出租管理并赚取租金本身也属于一种经营行为。因此，法院在分配停产停业损失时需要兼顾出租人丧失了出租房屋的机会、承租人需要另行寻找经营场所，前者将丧失收取租金，后者确实会对经营产生一定影响，故该款项的分配由法院根据租赁期限、合同履行情况等因素综合酌情确定。
第三，搬迁费，即腾退房屋时所产生的货物、设施设备的运输费用，从该补偿款项的名称以及性质看，应属对实际腾退者（房屋的实际经营者暨承租人）的补偿，故该部分补偿费用应归属承租人所有。
泉州市中级人民法院（2011）泉民初字第721号案、福建省高级人民法院（2013）闽民终字第332号案、江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04民终1439号案、江苏省高级人民法院（2017）苏民申2738号案就房屋土地征收拆迁补偿款项如何妥善分配，有明确、清晰的说理和分析。
5、提前签约和搬迁需要承租人的积极配合，也势必会对承租人造成一定的损失。因此，承租人有权分割签约奖励和搬迁奖励等费用。
基于被征收拆迁房屋及土地由承租人实际占有、控制和管理，征收拆迁的顺利推进（提前搬迁腾退并顺利拆除房屋等）都一定程度上有赖于承租人的积极配合。因此，从这个角度来说，签约奖励和搬迁奖励等费用一定程度上有承租人的贡献。与此同时，承租人为了配合各方快速搬迁腾退、交付房屋，不可避免地也会产生一定的损失。所以，承租人对提前签约奖励和提前搬迁奖励等也应当享有一定的分割权利。
在上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终14145号案中，法院认为：“搬迁协议的顺利履行有赖于成泰公司的积极配合，而且成泰公司主张其为配合各方快速搬迁，不可避免产生一定损失的意见符合常理。因此，本院认为，速搬奖405,910元应由成泰公司、超天公司各半享有，一审法院对速搬奖的判决有所不妥，本院予以变更。”
6、不定期租赁合同的承租人对相应的经营风险理应自行承担。
一般来说，如果不考虑承租期内遭遇征收拆迁这一特殊情形，我们认为，关于租赁关系中的装饰装修、附属设施设备补偿问题，除当事人之间有特别约定外，我们一般按照来装去丢或来修去丢的原则进行处理。即，由产权人直接收回承租房屋并且不对承租人的装饰装修行为作出任何补偿。
在征收拆迁过程中，司法审判部门应当优先尊重当事人之间的内部约定，若产权人与承租人之间建立的是不定期租赁关系，那么依据《合同法》的规定，产权人有权随时解除租赁合同。此时，除非租赁合同中明确约定对承租人对某些征收补偿项目享有权利。否则，作为不定期租赁合同的承租人，应当承担相应的经营风险，承租人的拆迁利益不应考虑。在上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终12941号案中，该法院则据此没有支持华化公司对华东理工大学请求分配拆迁利益的请求。