买 房 现 实 说（二）

——交易流程，及避开可能出现的坑

房屋交易流程

注：出卖方为甲方、买受方为乙方

贷款购买二手房交易流程

1）支付定金

买卖双方在签订中介提供的房屋买卖合同后，根据双方约定时间，乙方向甲方支付一定数额定金，一般是在签订合同当日或一周内，支付不超过成交价的20%，不同中介公司有不同的规定，但通常支付50万左右的定金比较普遍。定金属于首付款的一部分。

定金支付方式：1万元可现金支付，10万元以内可自行划转，超过10万元通常由第三方监管支付。

2）还款解押

如果房屋有抵押，根据双方约定时间，需要甲方及时还清剩余贷款、办理解押手续。当然解押工作可以提前完成。如果需要乙方提供的房款来协助解押的，具体细节要甲乙双方协商，并将注意条款写入合同。如果仅是商业贷款，在过户前完成解压即可。

3）房屋评估、资质审核

这部分工作由中介公司协助完成，中介公司会约评估公司对房屋进行评估，向住建委提交买房人资格审查、存量房屋信息查询等工作。

4）网签

在甲乙双方约定时间内，中介公司将网签合同发给甲乙双方签订。

5）申请贷款

按照的房屋买卖流程，申请贷款是在过户后进行的，但是为了保险起见，中介公司都会将申请贷款工作提前。中介公司约甲乙双方到银行办理贷款业务。如果乙方只是公积金贷款，甲方只需房主到场即可；如果乙方涉及到商业贷款，甲方如果是已婚就需要夫妻双方到场。目前银行申请贷款大概需要1个月左右时间，这个根据政策变化以及银行批贷情况而不定时变化。

6）交税

根据合同约定时间，由中介约甲乙双方共同前往税务部门办理交税手续。

7）支付首付款

根据双方约定时间，乙方不晚于过户时间前3日，将除了定金之外的首付款支付给甲方，通常是先打到第三方监管账户。等过户后，由第三方监管账户将首付款打给甲方。

8）过户

根据合同约定时间，甲乙双方共同办理房屋不动产转移等级手续，北京过户基本在各区的办公中心办理。

9）银行放款

过户后，贷款银行根据中介人员提供的新房本出具抵押材料，中介拿抵押材料去建委盖抵押登记章，并再将材料返回银行，银行确认后开始放款。这个过程大概需要1-2个月的时间，银行将贷款金额打到卖方指定账户。

10）过户后细节

过户完之后，还有户口迁出、物业交割等细节。这些都需要在最初甲乙双方协商好，如果出现户口晚迁出、晚物业交割的情况，就都要落实到合同条款当中，并提出一定的保证金以保障后续工作顺利进行。

全款购买

如果是全款买方，那程序就简单多了，甲乙双方如果放心可以自己操作，还可以省中介费。

北京市房屋交易大概流程如下：

1）资格审查

买房人上网做资格审查（海淀住建委网站http://hdzjw.bjhd.gov.cn/  审查通过后30天有效期）

2）申报购房资格

 买方需到1层网签窗口申报购房资格（1个工作日出结果，30个自然日内有效）

3）办公中心办理网签

打印网签合同，并且提供房产证、身份证、结婚证、户口本的原件和复印件，当日就能完成网签。

4）交税

网签后5个工作日的预审时间，然后去地税交契税。满五唯一的商品房只交1.5%契税，税费是按照网签房屋价格来提交。

5）过户

根据交税凭证在网上预约过户时间。预约网站：北京市规划和国土资源管理委员会市不动产登记网上预约（1个工作日）。

6）支付房款

根据甲乙双方协商时间支付，找银行做资金托管。

银行资金托管：网签时准备好约定银行的银行卡（所选银行要提前咨询好），网签时生成资金托管账号；去约定银行办理资金托管；按流程交税、预约交易过户后24小时内，资金到卖方账户。

如何避开房屋交易中可能出现的坑

房屋产权、合法性问题

确认好房屋权利归属以及家庭成员关系；查询房屋信息，确认是否已与他人做过网签，有没有抵押、查封等情况。

交易过程中，对于已婚房主要求房主（甲方）至少有一次夫妻双方在场。避免出现一方将房产偷偷卖掉，另一方起诉，买方被告的局面。

签订合同时

1）确定好最终成交价格、支付方式、网签以及过户时间。

2）解房屋的户口情况，约定好户口迁出时间，如果晚迁要商定违约金金额。尤其是学区房，更要注意这个问题。

3）约定好交房时间、物业交割时间，如果出现过户后不能立刻交房或者进行物业交割的，这就可以作为房屋成交价格的谈判条件，并适当约定一定的违约金金额。

4）签订合同时，需要核对三方（买卖双方以及中介）合同是否一致合同，合同空白处都要打叉，避免另行增加条款。合同签署，签字加手印比只签字的合同更可靠。

支付方式

对买卖双方最有利的交易模式是，先支付一小部分定金剩余款项全部交由资金监管。定金和房款应当直接打到房主本人的银行卡，如果房主要求打到其他人的银行卡，一定请房主写一份收款确认书。通常知名品牌企业对于交易的细节规定要更规范些，会直接规定要求房主提供本人银行卡。

交易过程中

1）如果房屋贷款尚未还清，甲方（房主）提出由乙方垫资还贷款，一定不要直接把钱打入甲方账户，而是甲乙双方一起去银行办理，避免资金被挪作他用，无法追还。

2）交易过程中，不要伪造材料以及使用虚假证件，以免导致合同无法履行，甚至承担刑事责任。

3）在谈判和交易过程中，有意识地保存证据。发生纠纷时，短信、微信、语音通话记录都是法律认可的有效证据。