中粮地产更名为大悦城，从传统地产向产业地产延伸

作者： I康康I/首发自格隆汇

3月26日晚间，大悦城（000031.SZ）（原中粮地产）发布公告称，公司证券名变更为“大悦城”，证券代码不变。公司解释是，大悦城已成为了中粮地产的核心资产，且大悦城品牌具有较高的价值和知名度。

（资料来源：公司公告）

受名字变更消息影响，今日早盘公司股价高开0.8%，最终收盘涨幅为2.86%，最新市值239亿元。

（行情来源：富途证券）

重组解决同业竞争

对于名字变更这事，还得从去年年底说起。2018年12月5日，中粮地产发布公告称，公司购买资产的方案获证监会通过。按照方案，中粮地产以发行股份的方式向明毅公司收购其持有的大悦城地产（00207.HK）91.34亿股，占其总股份的64.18%，交易价格约为147.56亿元。自此，中粮地产成为大悦城地产实际控股股东。

公开资料显示，中粮地产和大悦城地产同是中粮集团旗下的房地产公司，中粮地产经营业态以住宅为主，同时在大本营深圳推进城市更新项目；而大悦城以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向。重组前，在中粮集团层面，地产板块被统一称为“中粮置地”。

根据最新业绩预告，中粮地产2018年净利润将在11亿元到15亿元之间。同比增长预计16.36%—58.67%，是由于2018年结转的部分商品房毛利率较高所致。

（资料来源：大悦城业绩预告）

而据大悦城地产年度业绩报告显示，2018年公司实现营收81.2亿元，同比下滑了30%；净利润达到21亿元。同比大幅增长83%。2018年公司销售面积下滑导致的营收下滑较多，但销售成本大幅降低以及租金收入的增加，从而导致净利润增长幅度较明显。

虽然中粮地产和大悦城属于同一集团公司，但在重组之前，都是各自为战，鲜有合作。两家公司长期面临着同业竞争的问题。比如，大悦城在快速扩展商业项目的同时，中粮地产也推出了“祥云商业小镇”等类似项目。

这导致中粮地产方面业务单一，从而受到宏观经济变动的影响较大；而此次合并后更名为“大悦城控股”，或许有助于这一问题的缓解，也能拓展公司在产业地产的布局。

从整个市场来看，当前头部房企普遍开展多元化布局，既注重规模，又谋求转型，面对激烈的市场竞争，中小规模的地产央企同样不能置身事外。同为央企，保利发展、中海地产、华润置地已走在前面。招商蛇口、中国金茂、远洋集团也已跻身千亿行列。而老牌央企中粮地产，却一直徘徊在百亿阵营。

公司开始聚焦城市更新项目

此前，中粮地产方面表示：“未来地产是存量市场，城市更新正成为城市发展新的增长点”。目前中粮地产在深圳有多处城市更新项目在建，主要为以旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园的“工改工”类城市更新项目。所谓“工改工”类城市更新是指以现有土地为基础，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园等。

中粮地产通过三种方式进行城市更新：自有土地、收并购、以及收购未来可能进入城市更新规划的项目以进行土地储备。

中粮地产自1981年开始耕耘深圳市场，坐拥宝安区大量工业地产，目前中粮地产在深圳宝安区拥有十几个旧工业区，合计拥有物业建筑面积约130万平米。除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。

2018年1月，中粮地产还收购了深圳全一电子，获得其名下三宗地块未来城市更新权。事实上，在土地资源极为稀缺的深圳，通过旧改扩充土地储备已经成为共识，包括万科、恒大、佳兆业等在内的大批房企，都在借助“工改工”类城市更新布局深圳。

总结

在告别了高增长的时代后，地产央企该怎么转型，是内部整合还是寻找新的赛道。未来如何凸显母公司中粮集团的优势、如何充分发挥整合后的综合能力、又如何推进多元化产业的持续健康发展，都是变身后的大悦城控股需要思考的问题。