房价不合理，但不会暴跌

我是多头，我也认为房价是高估的。有趣地是，这不影响我看好楼市，因为我有很多理由相信它还会继续涨。

房价高估的衡量方式有很多种，不想说的太复杂，就看租金回报率就行了。一线城市的租金回报率普遍都在1.5%以下，就是说一线的房子一年的租金除以房价，还不到1.5%，大概需要出租66年才能回本，远低于余额宝3.5%的收益率。余额宝相当于无风险收益率，收益率低于无风险收益率的投资往往被视为不理性的。而且经过上一轮大涨，不少楼盘的租金回报率只有1%。但这丝毫不影响人们买入，因为别人看中的不是租金收入，而是未来卖出时的资本利得（价差）。

房产使用时产生的租金被逐渐忽略，表明房价中的实物使用价值在下降，金融投资价值在上升。当一个东西被金融化之后，往往会容易伴生着高估和泡沫，比如几百年前的荷兰郁金香。

房价被高估的言论，历来已久，已经有无数多的大空头阐述过了。可是我今天想说的是，房价尽管不合理，但它是在中国特殊发展阶段产生的利益选择，有其内生的因素。只要我国经济发展的运行模式不变，房价就会一直高企，而且从长远看只会越来越高。

造成房价高估的根本原因有三点：

一. 大量的货币供给

这是一个已经被说滥的理由。几乎人人都知道，房价涨是因为货币超发。过去、现在货币一直都在大量发行。那今天来说说，为什么我坚定认为，未来多年还是货币还会超发。

信心来自两个方面。

一是人口老龄化，中国的劳动总人口的峰值已经在2012年达到顶点，未来数年，中国会像日本一样进入老龄化社会。可是悲剧的是，中国是未富先老。这样就注定了，国家为了维持经济增长，必须要支持大量货币供应。可以看下欧洲、日本这样的老龄化国家，都是高举货币宽松大旗，他们的现在就是我们的未来。经济调节就这几招，不会错的。

二是低效的经济运行方式，国进民退大家都很熟悉，中国各个关键行业都是由国企把持着命脉，相对较为低效的运行效率，注定了经济内生增长动力不足，只能通过外生货币刺激来提升增长。为什么会保持国企优先的运行模式，因为是国体，所以不会变。

二. 资本管制

照理说，钱多了发滥了就会外流。可是你们放心好了，国家采取了严格的资本管制，就是你们手上的人民币是没办法流出去买美国房子的，想也别想。国家所有对外的购汇和汇出都是要有贸易背景的，像出国买房子、炒股票这样的资本项下项目是根本不可能通过正常渠道汇出。就算你收集全家身份证，最多也就是20、30万美元，根本不够看的。所以钱最终都得留在国内买房。

原来老大说是2020年要放开资本管制，可是最近小川行长更正了，2020年要采取的是有管制的放开资本项目。好嘛，这你们都懂的。

为什么资本管制会在相当长的一段时间不会放开。看看三元悖论就知道了，简单地说，天朝是未来的世界中心，必须要有独立的货币政策（废话，小川行长号称是世界上最有权势的央行行长），固定汇率制度（绑定美元才能搞大出口），但做到这两个，就没法资本自由流动了，最后只能资本管制。顺便说一下，美、日、英选择的都是货币政策独立、资本自由流动，放弃固定汇率制。香港选择的是固定汇率+资本自由流动，放弃了货币政策独立（绑定美元）。

三. 控地

这是香港教会大陆的老玩法了。事实上国内现在土地财政这一套几乎都是和香港学的，70年产权（香港是50年）、国有土地招拍挂、公租房、经济适用房一套一套的，都来自于香港。

上海、北京和香港一样，如果土地全部拿来开发的话，够用好几百年，但是国家一招控地，就把土地限制的死死的，慢慢地供给释放，倒逼了房价慢慢上涨。

香港房价曾经于97年重创，但现在又创新高，从香港的经验来看，只要控地在，房价还能涨很多年。由于地方政府的依赖症，控地政策短期也不会取消。

上面这些说的都是长期内在机制，每一条都涉及国家经济的根本性的政策，这不是一朝一夕就能改变的。目前执行的严格的限购限贷政策只能打压房价一时，迫使房价回调10%到20%，但不会从根本上影响到房价上涨的大趋势。

如果有一天，这三条政策有变化，那就要当心了。

目前来看，这个投资游戏，还可以玩很多年。