1979年1月31日，中央批复同意了建立蛇口工业区的请示，蛇口工业区正式成立。作为改革开放的“试管”，蛇口工业区是招商局集团全资开发的中国第一个外向型经济开发区，开创了多项制度革新与观念革新。蛇口工业区率先实行招聘用人、率先改革干部制度、率先实现改革工资分配制度、率先实行社会保险制度等，在蛇口诞生了新中国第一家由企业创办的股份制商业银行——招商银行。这些敢为人先的改革试验，后来在全国推广，被誉为“蛇口模式”。
——国资小新
从1979年的蛇口工业园开始，我国的产业园区已走过四十余年的时光，见证了改革开放的三个重要时期。如今的产业园区已经成为我国经济发展和创新的重要载体，2013-2017年连续五年间，国家级开发区贡献的生产总值占全国比重在22.4%以上，已经明显成为地方经济建设的主力军。未来，产业园区对经济发展的贡献会越来越高。
随着社会的发展，产业园区的数量也是大幅度增加，根据前瞻研究院的数据显示，我国目前的产业园区在六万家以上（包含园中园），数量最多的是广东省，产业园区数量已超过一万家。面对着数量如此众多的产业园区，园区运营商们必然面临着极大的竞争压力。
这也就意味着，园区的精细化运营、精准化服务、智慧化招商也必然会成为各个园区的发力点，接下来的几年，园区的被服务需求会带来新的市场增长，这部分市场对产品技术的需求也会相应增大，现在在红海市场艰难打拼的同学，可以尝试切入园区市场，早做准备。
目前网络上还没有多少关于园区的文章，我们了解一种事物，要先从它的发展讲起，所以，本文就从产业园区历的发展历程开始，为你揭开中国产业园区四十年的历史。
产业园区1.0：企业聚集，劳动密集
1979年，一个多么遥远的年份。要谈产业发展，就离不开社会背景，否则谈产业发展毫无意义。我们这一代人对1979年都没有什么概念，我就给大家举几个例子，让大家看看那年的中国，都发生了什么。
1979年，中国和美国建立外交关系；
1979年，中共中央作出《关于地主、富农分子摘帽问题和地、富子女成份问题的决定》，开始为地主、富农摘帽子；
1979年，我国的GDP不足美国的十分之一；
1979年，我国工业总产值仅四千多亿，而2018年，我国工业总产值为30万亿，已占全世界的30%；
……
这就是1979年的中国，彼时是改革开放的第二年，中国刚打开国门，既缺资金又缺人才，对国际市场的了解程度又很有限，亟需引进国外的资金和先进的技术/管理经验，而当时国内可以拿出来合作或者交换的，也就只有廉价的劳动力和土地。
在这种环境下，被称为“三来一补”（来料加工、来样加工、来件装配、补偿贸易）业务遍地开花，吸引了外资发展，对国内经济产生了很强的拉动作用。所以当时的产业园区作为企业的聚集地也应运而生，当时的产业以劳动密集型产业为主，企业生产的东西技术含量较低，单个企业即可完成生产或装配，企业对产业发展环境需求相对简单，只要交通方便、场地便宜、水电价格低，企业就愿意入驻。
当时的产业园区还处在“探路”阶段，主要分布在沿海开放城市，以生产制造业为主，管理粗放，甚至还没有形成“园区”的概念，但依然为我国的产业腾飞奠定了基础，也为当时的国家经济发展提供了强劲动力。
产业园区2.0：产业转型，技术导向
“三来一补”模式的成功，核心是劳动力红利和土地红利，以蛇口工业区为例，蛇口工业区与香港元朗隔海相望，而其土地成本是香港的十分之一，人力成本则为其百分之一。但随着国家的高速发展，经济的飞速进步，劳动力和土地成本的优势，总有一天会消耗殆尽，于是我国的产业园区在出现不久后，就开始了向科技型园区的转型。
1988年5月，国务院批准成立我国第一个国家级高新区——北京新技术产业开发试验区，即中关村科技园区的前身。1988年8月，国家高新技术产业化发展计划——火炬计划开始实施，建设和发展高新技术产业开发区是计划中的重要内容。火炬计划的宗旨是：使高技术成果商品化，高技术商品产业化，高技术产业国际化。1988年10月，武汉东湖高新区成立，即“武汉中国光谷”。
火炬计划的提出，揭开了我国高新区发展的序幕。
此时的高新区，国家不仅以资金扶持，还允许高新区自己设立政策，大力吸引高新技术企业入驻，打造企业孵化器。
1987年，东湖高新创办起全国第一家为科技人员服务的“孵化器”——东湖新技术创业者中心，不仅提供场地、帮办执照，还用国家科委下拨的70万元扶助资金作担保，向银行贷款210万元，大胆投资在孵企业。武汉市华中科技大学的孙文从这里起步，创出我国第一家激光企业——楚天光电子公司。1988年，邮电部、武汉市与荷兰飞利浦公司共同创建长飞光纤光缆有限公司，后长飞携手烽火科技，使武汉成为世界最大光纤生产基地。
但是园区的飞速发展，也带了很多乱象，到2003年，我国的开发区数量已经达到6866个，园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。
另外，中国加入WTO后，产业面临严酷的国际竞争，以上因素共同引发国家清理整治行动，2003年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，宣告产业地产迈入规范经营阶段。在2003年到2004年的清理整顿中，全国的开发区数量由6866个减少到2053个，规划面积由3.86万平方公里压缩到1.37万平方公里。
产业园区3.0：优化配置，健全产业
随着我国经济的腾飞，企业数量迅速增加，就像血细胞一样，充满了各行业的毛细血管，任何一种业务，在我国都可以对应的企业，产业链得到了极大的完善，经济也逐渐从粗放管理进步到集约式发展。
此时的产业也需要进一步优化产业链配置，提升生产效率，形成产业集群优势不能再像以前一样盲目集聚，而是需要相同主题的企业集聚，比如笔记本制造的企业，上下游都在同一产业园，彼此距离不过几百米，可以很大程度上减少各企业的物流成本，对于很多制造型企业来说，物流成本可不是一笔小数目。从企业角度来讲，其实也更愿意入驻产业配套完善的园区。
在此阶段，值得一提的是，民营园区也开始大力发展。最典型的便是联东集团，2003-2011年，这时的联东集团一直处于产业的摸索与蓄力期，在成功做成一两个工业园之后，也逐渐摸索出了自己做产业园区的思路，开始进行全国范围的大规模扩张，如今的联东U谷，在全国有两百多个园区，引进科技型企业一万多家，在国务院发展研究中心企业研究所、中国指数研究院联合发布的“中国产业园区十强企业排行榜”中排行首位。
产业园区4.0：产城融合，智慧管理
当产业完成从劳动密集型到知识密集型的转变后，“人很自然的便成为一个产业园区的规划中不得不考虑的因素。
传统产业园区功能单一的生产模式，生产区、居住区、消费区等城市功能相互分离，导致产业园区商业服务、创业氛围、人居环境严重缺失，很难吸引到人才和优秀企业。所以现在很多园区喊出了“产城融合”的口号，以城市为基础，以产业为核心，构建生产、生活、商业、物业、休闲娱乐混合布局的生活圈，驱动园区完善综合配套服务，营造“人产城”和谐可持续发展的生态环境，满足入驻企业和员工的多元化需求。
同时，在信息化、智能化不断发展的今天，产业园区也在“+互联网”，通过线上线下的连接，实现更智慧化的管理，更精准直达的服务，更便捷的沟通，更合理的资源配置，更完整的产业生态圈。
一个比较典型的例子就是天安云谷。
项目致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业，同时发展在坂田乃至深圳有强大产业链基础的IC设计、软件与信息服务业等信息产业，并发展依托信息技术的智能电网产业，还将尝试在园区内进行研究应用，同时还将发展与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。项目发展运营也注重加强与之相关的金融业、商业、咨询、培训机构、公共服务平台、公共技术平台、服务中介、酒店服务及相关社会配套的引进。在提升产业的同时，还将注重社区民生和原居民的生活发展，并计划将岗头社区塑造成为深圳市社区经济转型的示范社区。最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体、面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。
天安云谷不仅为大、中、小企业打造高端的产业空间，还将基于云服务理念构建的智慧园区服务体系，将整合空间、金融、物流、信息等产业资源，像水和电一样让用户随需使用，为新兴产业带来高效低成本的云商务服务模式体验。
——百度百科天安云谷介绍
天安云谷不仅环境优美，配套设施完善，还拥有很多智慧化的服务，这些都可以极大程度上提升企业的运作效率，为企业节约时间，就是创造了无形的价值。
产业园区发展到今天，故事还远没有结束，未来的产业园区，一定会继续为国家发展提供动力，产业园区也会随着历史的变迁而肩负起新的使命，四十年，还只是一个开始！