富爸穷爸（一切为了增值2）

1.投资选择

杠杆，现金流，现金的现金流回报率，资本化率，毛租金乘数（租售比价）

2.swout分析法（优势，劣势，机会和威胁）

3.市场趋势

4.人口统计数据

杠杆就是用尽可能少的自有资金去进行尽可能大的投资。就是说获得最大限度的投资回报。当你对一处房产进行分析的时候，首先要做的就是搞清楚自己的初始投资会是多少。

实实在在拿到钱才是我们最终的目地。正向现金流能够为你的投资创造动力。一栋产生现金流能力很差的房产估价会比其他同等级别，到现金流充裕的房产估价低很多。

资金回报率代表的是你的资金回报速度。投资初期资金投入需要多久才能收回来，这一点很重要。因为你需要让有限的资金活动起来，不停的投入新的项目中去。所以你资金回笼速度越快，那么你就能更快的进行投资扩张。

现金回报率，在既定的时间内通过房产获得现金流一般为租金与投资头款的比率。现金回报率目标定在10%～20%之间。而高于20%的回报率就是优秀的代名词了。

你经常能在相对贫困和收入水平较低的地区找到资本率高的房产。营业收入/资本化率=房屋售价

盈利能力，毛租金乘数越低，现金流就越大。相反的，如果毛租金乘数升高，那么现金流就会相应减少。毛租金乘数等于房屋的购入价格除以它每年的租金收入。这个比率越低越好。

swot是优势，劣势，机会，威胁。聪明的房产投资人都会放入这个模型里分析，到这也是非常主观的分析方法。也就是不存在所谓完全正确或者完全错误的结论。

要先于大众了解市场，观察周围的一切。包括行为方式变化，阅读，学会获取不同渠道信息和从不同角度了解事情。你要努力做个连接者。聆听。人口统计，数量，收入情况，工业情况

对投资有利的人口统计数据，女性高于男性，未婚高于已婚，年轻人和老年人的人数高于中年人的数量，年收入低于4万美元，当地最大的用工企业盈利情况

同时还要了解，到达公交的距离，城市的下一步规划，到公园的距离，附近是否有学校，周围是否有购物中心个餐馆，最后，才是问自己最简单问题的时候，你想不想在这里投资？

房屋较差和住着麻烦房客的房产进行维护投资。

团队在于各尽其职，每个人都各尽其职，那么整体效率就会提高。思考如何建立一只强有力的团队，从而实现短期以及长期的目标。

机遇从来不是一件容易的事情。问题，挑战和挫折时常发生。那些偷懒的人只能面临失败的结局。他们看到了危险，而我却看到了一座桥。我们应该如何锻炼自己的信念，从而勇于直面并克服困难呢？答案很简单，不断尝试。总是要给自己打气，他们承认自己也会害怕，但无论如何他们都一直向前。一旦你屈服于自己内心恐惧，那你就一点胜算也没有了。

准备大干一笔，事实证明，一切都要慢慢来。实际上，最初得那几个月，根本连一个机会都没有。没有，没有，还是没有。我的存款账户余额越来越少。我那颗热得发烫的脑袋竟然冷了下来，我不再积极，而是变得越来越担心。我从绝对的乐观变成了极端的消极。只有那些在困难个挫折年前有勇气有耐心，并且永不放弃的人才能最终获得胜利果实。

利润孕育麻烦之中。我经常见到那些习惯偷懒的人，但我还是希望鼓励你成为一个积极乐于付出的人。其实这个世上本来也没有什么绝对的错或对，大多数只是大家的观点不同而已。无论你现在身处何境，何地位，你都可以通过自己得努力不断前进，并帮助身边的人一同成长。