机器学习、数据科学与金融行业 系列二十六 PropTech

机器学习、数据科学与金融行业

系列十五 PropTech

前言
          科技可以让我们生活得更容易，让我们可以更快更好地完成一些事…
          — James Surowiecki

         你通过浏览器影响这个世界。
            — Tim Berners-Lee

         一切财富来源于土地。
            — 亚当斯密

    毋庸置疑，房地产在金融投资领域和大类资产方面占有举足轻重的地位。在互联网技术和高科技领域飞速发展的今天，房地产市场的情况如何呢？
来看一张关于五大国近年来房地产的市值情况：

    从2018年到2019年，全球房地产投资市场从8.9万亿增长到9.6万亿美元，上升了7.8%，超过了2017到2018的增长率4.1%。美国的市值总量最大，日本和英国其次，中国处于第四，最后是德国。
    从趋势上看，房地产投资市场呈现良好的状态。在这种状况的背后，科学技术是如何助推房地产行业呢？这就是本篇文章所要讨论的核心问题。

一. 什么是PropTech

    在我们研究和学习一个新生事物时，第一步就是了解其基本定义。那什么是PropTech呢？来看一下James Dearsley的定义：

    Proptech is one small part of a wider digital transformation in the property industry. It considers both the technological and mentality change of the real estate industry, and its consumers to our attitudes, movements and transactions involving both buildings and cities.

    主要意思是说Proptech是关于房地产行业的数字化，考虑技术上和思路上的改变，涉及城市建造相关行动和事务。可见，Proptech是“Property”和”Tech”的结合而已。简单一点，我们可以说Proptech是房地产市场的新商业模式相关的技术变更的综合描述。
    Proptech这个词在2018年就比较火了。所有参与到房地产行业的企业都希望这个行业变得更好，他们会受到数字化蓝图和新的消费模式的影响，从而采取行动改变自己适应趋势和潮流。今天，和Proptech有密切关系甚至包含在期内的相关概念包括**智慧城市(Smart Cities)，共享经济(The Sharing Economy)，建造科技(ConTech)，金融科技(Fintech)**等。
    下图展示了这些名词之间的相互关系、共通之处。当然，这里并没有什么真正新的东西。随着其它许多行业疲软，对投资者而言，房地产似乎又成为了一个香饽饽。

    总的来看，PropTech，类似与其他行业与科技关联的名词，诸如eduTech，HRtech还有上面提到的Fintech, ConTech，就是利用和借助科技手段，对于制定计划、管理、交易提供新的解决方案，在房地产的整个生命周期里更加高效的使用房地产资产。

二． VC投资PropTech的情况

    整体来看，VC投资Proptech呈现上升趋势，见下图：

    在2016年，作为独角兽的Proptech公司Compass估值超过10亿美金。链家(Homelink)和SMS Assist紧随其后，最后是Opendoor。这四家最大的Proptech公司从其经营属性和范围上来看是各有不同：Compass是房地产网络销售模式；Homelink是门户网站；而SMS Assist是资产管理工具；最后一家主要是开发了算法针对在线买卖。这四家龙头企业在2012~2016年融资超过64亿美元，资金量远超新的800家新成立的房地产相关企业。
    从VC对Proptech的热度来看，他们对其非常看好。我们需要问一下自己，到底Proptech提供了什么样的价值？它对房地产行业提供了什么新的增长点？
    笔者认为，投资者主要是看重房地产行业潜在的还未被开发出来的市场机会，而激发这些机会的主要手段是Proptech。例如在房屋租住领域，有机会通过价格差异(专业术语为价格歧视)或者提高租户留存来最大化利润；亦或提高空间利用率，降低市场化成本，高效节能等方法降低物业经营成本；见下图:

三． Proptech对行业的冲击

    显而易见，房地产行业的所有板块都会受到Proptech的影响和冲击。事实上，Guarantors和SMS Assist正在侵入房产租赁管理；TenX, Opendoor 和 Purplebricks已经进入了房产销售；VTS在商业房产，而Habiteo进入了房产开发，很多很多…。在新建造领域，新涌现出来的Proptech公司更多是出现在中间或者媒介环节，亦或为开发商提供技术服务，至少目前如此。
    进一步说，新的趋势已经在房地产行业的各个板块展露头角：

• 共享办公模式，针对办公室空间板块，典型例子WeWork。
• 享住公寓，针对住户。
• 众筹为新制造和房地产投资带来新的模式。
• 房屋互换，针对季节性租户。

    Opendoor在达拉斯、凤凰城和拉斯维加斯对于希望更快卖出他们的房产的客户正在替代传统的机构；在英国，在线房地产中介已经占据了5%的市场，预计在2020年会占到15%~20%。
    人们会认为房地产开放商是不太会被这种趋势影响因为他们占据了最重要的生产制造环节。以今天和未来的事业来看，想象是否有可能使用大数据来定位住房用地；使用区块链技术来增强购买流程；使用3D打印来辅助房屋建造；使用虚拟现实技术使消费者可以在线体验房屋。

四． Proptech进一步分析

    分析Proptech是一个非常复杂的任务，因为我们很难枚举Proptech所用到的所有技术。这里我们针对典型情况稍作总结。

    Zoom.ai采用人工智能技术；
    Smart Service Connect采用蓝牙技术；
    FrontDoor使用智能家庭展示订阅工具；
    Ubitquity使用区块链；
    Matterport使用虚拟现实；
    Datrix采用增强现实；
    Create.io融入了数据可视化技术；
    其他涉及的技术还有对象连接、3D 打印、移动技术和大数据等等。

    大多数公司联合使用了多个领域技术，例如Opendoor，支持直接从房主在线购买，而价格是由大数据驱动的专卖算法来得出。通过使用智能连接的锁和摄像头，可以使潜在购买者自己进行参观。这个牵涉到的技术就有连接对象、移动技术、大数据、数字化等等。
    例如Gooee，其应用主要基于IoT，包括但不限于智能家居，BMS（Building Management System）等，涉及范围很广，见下图

    这些新起的Proptech公司拥有比较优势的原因是他们对房地产生态的各个环节带来了改革，并且对现存的系统和机制进行了彻底的重新思考和审视。Proptech公司确实为房地产行业带来了新的视角，从某种意义上说是值得投资者青睐的。他们想要改写房地产行业的蓝图，会尽其所能解决高度专业领域问题，例如建筑信息模型、多个参与者之间的协作，从而参与到从建造到销售租赁管理的全流程中。
    大多数Proptech公司可以分成两大类：

• 为房地产行业提供服务和工具。
• 替代现有房地产行业板块

    研究表明，超过50%的Proptech公司聚焦在销售和租赁；而16%在建造，12%在房地产投资金融。

总结

本文中的核心点为：

• 房地产投资市场呈现良好的上升状态。
• Proptech是房地产市场的新商业模式相关的技术变更的综合描述。
• 近年来，VC界对PropTech的投资呈现上升趋势。
• 房地产行业的所有板块都会受到Proptech的影响和冲击。
• Proptech公司主要集中在销售租赁、建造和房地产金融。

    总而言之，Proptech将会改变房地产行业的各个板块和整体的生态环境。深度思考行业的商业模式特点及其各个流程，结合科技力量，会最大程度提高整体效率，降低成本，从而同时为消费者和服务提供者带来更大的价值和利益。科技让世界更美好！