重庆链家租房数据分析

     据数据统计，2020年我国城城流动人口已经达到8000多万，相比2010年的4600万已经增加了一倍。《2020中国青年租住生活蓝皮书》中显示在城市租住人群中，30岁以下占比超过55%，其中31.48%都是26-30岁租客，而2020年初贝壳找房发布的《2019租客居住报告》中重庆的租客平均年龄为28.2岁，是所有城市样本中最低的。从统计数据可以看到，当下年轻人租房需求非常普遍。

       在建筑房产交易相关领域，相比新房和二手房交易，租房交易频率高，资金日常且稳定，“租住”的买方和卖方基本涵盖了房屋建成交付后的住房消费全生命周期。

       作为曾经在建筑设计行业的打工人，虽然平日画的设计图纸的对象是地产新房，但同样经历过几次自己或者帮助建议他人的租房经历。在“租住”需求如此普遍的背景下，想要通过近日重庆租房房源数据分析的方式，了解当下居住的城市—重庆的租房市场以下几个问题的答案：

• • 租房房源会留存多久？房东放上房源后大概多久能够定下租客？租客寻找租房，比预定入住时间提前多久关注寻找房源比较合适？

  • 重庆主城区九区，房源在各区块上分布情况是怎么样的？

  • 整租/合租房源户型数量和价格分布是怎样的？

  • 以区块、小区为单位，房源性价比是怎么分布的？

• 数据来源：爬虫爬取2022-09-02链家重庆主城九区租房房源

• 数据描述：数据包括2022-09-02当日链家网站重庆主城九区租房房源共17688条房源数据，包括房源验真编号、区域、房源上架时间、价格、租赁方式、户型、所在楼层、面积等信息

• 使用工具：

  • 总体数据的导入拼接、预处理在python3平台上完成

  • 字段拆分等处理在PowerPivot上完成

  • MySQL平台提取分析

  • Tableau可视化展现

• 分析结构：

• 分析结论概览：

  • 房源留存时间：

    • 5~6天左右平均留存时间，68.6%房源集中在前6天，6天后逐渐开始明显下降

    • 租客寻找房源基本可以参考5~6天左右安排看房计划，房东方面在房源上架超过7天后也需要及时考虑信息补充，优化条件等措施

  • 房源区域分布：

    • 房源集中在中央的渝北、江北、渝中、沙坪坝等六区，六区房源数量分布均匀，小区数量基本与区块面积大小相关

    • 房源小区的分布相对反映了区块人口和经济发展的差别，后续找房如无区域要求优先考虑中间六区

• 房源整体情况：

  • 整租房源居多，房源所处楼层分布较均匀，房源楼栋基本在6层以上，以19-33层高层为主，看房一般以提前预约的方式为主。需留意：部分楼栋高于6层的无电梯，约十二分之一房源为商用水电

• 整租与合租户型数量：

  • 整租以1~4室户型为主，2室1卫最多；1室1卫次之，3室的户型基本为1卫或2卫，剩下4室2卫较多144.3㎡。

  • 合租以3~5室户型为主，4室2卫户型最多，5室2卫次之，4室、5室的户型总体占比都比较多，基本为1~3卫，3室总体占比次之，以1卫、2卫为主，主流占比的户型中合租卧室的平均面积在17~18㎡左右。

• 整租与合租区域性价比

  • 整租1~4室中1室房源均价明显高出其他户型很多，2~3室基本遵循人均租金逐渐降低的规律，四室开始人均租金比较不均匀，价格反而随户型卧室数

  • 合租1~2室均价最高，九龙坡、南岸区1室，沙坪坝、渝中区2室均明显低于其他区均价，应属于价格洼地，如果需求相同可重点关注。整体上随卧室数增多均价下降，沙坪坝区整体均价较低，在600左右

  • 江北、渝中、渝北整租合租的人均租金都明显高于其他区，尤其江北、渝中的整租房源，渝北的合租房源人均价格与其他区有明显差距

• 区域小区户型性价比参考：统合布置了房源性价比动态看板，可结合区域户型需求寻找

一、数据情况和预处理

1、数据来源

    基于之前找租房的经历，数据来源的选取原则有：

• 真实性：

  • 受限于平台房源验证策略和面对的房东群体，租房平台的房源数据中可能存在中介低价高质的引流虚假信息，这会造成数据的失真。

  • 链家的房源数据有平台规则和验真编号保证真实房源，因此选定链家中有 验真编号房源数据

• 时效性：

  • 对于房东与租客双方，房源信息都是一段时间内有效的，交易的意向时间比较短，提早和迟了都对当下决定没有参考意义。在找租房信息时，如果比预定入住时间太早看房，看中的房源不能定下来最近入住，房东仍需要继续找租客，租客也不能保证期间是否会是其他人成交

  • 因此决定数据由爬虫爬取当天（2022-09-02）的全部重庆九区的房源信息

2、处理数据

1.将爬虫爬取的各区具体信息拼合后字段信息如下：

2. 拼合共21923条数据，去重全部字段重复的值后剩余17688条数据

3.统计缺失值，可以看到基本是验真编号的缺失附带的基本信息缺失，因验真编号对应房源识别，直接去除验真编号缺失值，去除后果然只剩余16条经纬度缺失，可忽略

3.字段内信息需要提取和拆分处理，导出数据到excel，进入PowerPivot将验真编号、房型、楼层、房源介绍字段拆分出需要信息并调整数据类型，重新导入python

4. 统计‘验真编号’重复数据，发现存在仅上架时间、维护、价格存在差别，其余客观指标均相同的记录，可以判断是同一房源，价格后续有变动，产生了多条记录，时间较新的记录排序较后。因此取验真编号、标题（包含了租赁方式/小区/户型/朝向等信息的集合字段）、面积、所在楼层均相同的判断为同一房源，去重保留最后的数据。

去重剩余16683条数据

rent_r.drop_duplicates(subset=['房源验真编号','房源标题','面积','所在楼层'],keep='last',inplace=True)

统计缺失值，关键字段如验真编号、价格、面积等无缺失值，其余缺失值基本可忽略

去重后房源标题、维护字段已不再需要，重定义列去除

5.python导入MySQL中rent库作为rent表，另有爬虫抓取的小区-区位-区表去重后导入为position表，后续需要时连接

3、字段含义

通过拆分提取处理，最终得到信息字段有：

房源验真编号	作为房源的代表ID
区域、区块	区域：在重庆的哪个区 区块：区下的大致区块位置（在position表中）
小区	小区名
房源上架时间	房源信息的上架时间
租赁方式	整租还是合租
价格	季付方式下月租金
室, 厅, 卫生间	房型的卧室、厅堂、卫生间数量
所在楼层	房源所处楼层
楼栋分类	按房源所在楼栋总楼层数划分多层、小高层、高层、超高层等
面积	网页标注房源面积，㎡为单位
朝向	房源朝向
地铁	是否近地铁
经度, 纬度	地理位置信息
可入住时间	房东设置租客可入住时间
电梯, 用水, 用电, 燃气	是否有电梯，水电燃气是民用还是商用
看房方式	房东设定的方便看房时间

二、租房信息留存时间

1.各区房源信息平均留存时间

计算房源上架时间到数据采集时间的时间间隔，再求出各区的平均留存时间

SELECT `区域`,ROUND(AVG(diff),1) as '平均留存时间' 
FROM ( 
    SELECT `房源验真编号`,`房源上架时间`,`区域`,
            TIMESTAMPDIFF(DAY,`房源上架时间`,'2022-09-02') as diff 
    FROM `rent`
     ) AS day_diff 
GROUP BY `区域` 
ORDER BY `平均留存时间`

2.留存时间房源数量分布

以留存天数分组，统计房源数量，得到不同留存天数下房源数量分布

SELECT diff,COUNT(`房源验真编号`) 
FROM day_diff 
GROUP BY diff 
ORDER BY diff

结论：

• 从各区的平均留存时间看，天数相差不大，总体在4.8~5.8天内，也就是5~6天左右

• 从留存时间的房源数量分布看，房源集中在前6天，6天后逐渐开始明显下降，前6天的房源数量合计占总数量的68.6%

• 结合来看，租客寻找房源基本可以参考5~6天左右安排看房计划，房东方面在房源上架超过7天后也需要及时考虑信息补充，优化条件等措施

三、房源区位分布

结论：

• 可以看到房源集中在中间的渝北、江北、渝中、沙坪坝等六个区，六区房源数量在2000~2700，房源小区数量在400~650之间，小区数量基本与区块面积大小相关

• 巴南、北碚、大渡口三区房源数量锐减，结合中间六区，房源小区的分布也相对反映了 区块人口和经济发展的差别

• 后续区域详细分析关注中间六区

四、房源整体情况

结论：

• 以整租房源为主，所处楼层分布较均匀，楼栋基本在6层以上，以19-33层高层为主，看房以提前预约的方式为主

• 有12%无电梯多于2.6%的多层，高于6层无电梯影响较大，需留意

• 以民电为主，约十二分之一为商电，需留意水电缴费性质

• 基本都有燃气

五、整租/合租情况分析

1、人均租金

为方便后续比较价格时标准的统一，按每室一人，计算人均租金（合租标记价格为单人的，保留；整租按卧室数均分）

Update rent 
set `人均租金`= 
    CASE 
        WHEN `租赁方式`='整租' THEN `价格`/`室` 
        WHEN `租赁方式`='合租' THEN `价格` 
    ELSE 
        '缺失' 
    END

2、整租/合租房源情况

以`租赁方式`,`室`,`卫生间`分组统计房源数量、平均面积。

以室和卫生间为维度，房源数量为大小和颜色区分，做出树形图，标注户型、户型平均面积、房源数量占比。

结论：

• 整租房源中：2室1卫户型是最多的，平均面积74.7㎡；1室1卫次之，平均面积48.8㎡；3室的户型总体是最多的，基本为1卫或2卫，平均面积94~114㎡，剩下4室2卫较多，平均面积144.3㎡。

• 合租房源中：4室2卫户型最多，5室2卫次之，4室、5室的户型总体占比都比较多，基本为1~3卫，3室总体占比次之，以1卫、2卫为主，主流占比的户型中合租卧室的平均面积在17~18㎡左右。

• 合租的主流户型要比整租的卧室数多

六、区域&户型租金性价比

1、区域&户型租金性价比

结论：

• 整租房源中：

  • 在房源数量占比最多的1~4室区间：1室房源均价最高，比其余户型多出不少，因为1室整租一般为单间配套，人均使用面积一般要大于其他户型，独立性高，比较受年轻人的欢迎，所以均价高出其他户型是符合常理的

  • 2~4室同区域基本遵循人均租金逐渐降低的规律，部分区域四室反而会比三室高一些，可能是这区间户型已经面对家庭或分租二房东比较多，四室反而比较受欢迎

  • 后续4室以上的户型人均租金比较不均匀，可能原因有到大户型区间卧室数多更受欢迎，也有后续房源数量少，部分大户型高价房源拉高了均价

  • 1~4室区间江北区、渝中区整体租价较高，渝北区4室以上均价较高

  • 租客和房东均可按具体房源户型和区位选择参考均价或预算

• 合租房源中：

  • 1~2室均价最高，合租1室能存在单间和多室户型标注一室的情况，可能需要关注具体户型图，但九龙坡、南岸区1室，沙坪坝、渝中区2室均明显低于其他区均价，应属于价格洼地，如果需求相同可重点关注

  • 在房源数量占比最多的3~5室区间：整体上随卧室数增多均价下降，沙坪坝区整体均价较低，在600左右，渝北、渝中区整体均价较高，在800左右

• 整租与合租对比：

  • 整体看江北、渝中、渝北整租合租的人均租金都明显高于其他区，尤其江北、渝中的整租房源，渝北的合租房源人均价格与其他区有明显差距

  • 1室户型以整租数据为准，中间6区价格在1500~2700，如能接受多室合租，则租金能下降一半

  • 2室户型一般整租较划算，但渝中区、沙坪坝区合租最划算，几乎是合租性价比最高的选择

  • 整租4室以上大户型及1室单间配套价格较高，合租2~3室小户型价格较高，但后续合租卧室数增加均价降低幅度有限，考虑多人干扰，性价比不高

2、 小区&户型租金性价比

基于前面区域房源数量分布的分析，选取中间6区房源数量前10的小区分析：

SELECT `区域`,`小区`,`人均租金`,`室`,`租赁方式`,`卫生间`,`楼栋分类` 
FROM `rent` 
WHERE `小区` IN ( 
    SELECT `小区` 
    FROM ( 
        SELECT `区域`,`小区`,num,RANK() OVER(PARTITION BY `区域` ORDER BY num DESC) ra 
        FROM ( 
            SELECT `区域`,`小区`,COUNT(`房源验真编号`) as num 
            FROM `rent` 
            WHERE `区域` not in ('北碚区','大渡口区','巴南区') 
            GROUP BY `区域`,`小区`
             ) T1
         ) T2 
    WHERE ra<=10)

结论：

• 根据数量热力图基本可以看出该小区主流户型，对应户型与均价热力图选择

• 假设我想在中间6区，选择1~2室性价比房源，结合之前的区域均价分析：九龙坡、南岸区一室，沙坪坝、渝中区两室，根据均价与数量热力图，我会重点关注九龙坡区：北大资源燕南小区一室（均价1100 房源数14）、汇祥荟广场小区一室（均价1200 房源数32），沙坪坝区：重庆融创文旅城御华小区两室（均价588 房源数13）、富力院士廷两室（均价600 房源数5）

3、区域小区&户型综合性价比动态看板

六、结论与建议

• 5~6天左右平均留存时间

  • 各区域平均留存时间相差不大，均值均在5~6天左右。68.6%房源集中在前6天，6天后逐渐开始明显下降

  • 租客寻找房源基本可以参考5~6天左右安排看房计划，房东方面在房源上架超过7天后也需要及时考虑信息补充，优化条件等措施

• 房源集中在中央的渝北、江北、渝中、沙坪坝等六区，巴南、北碚、大渡口三区房源数量锐减

  • 六区房源数量在2000~2700，房源小区数量在400~650之间，小区数量基本与区块面积大小相关

  • 房源小区的分布也相对反映了 区块人口和经济发展的差别，后续找房如无区域要求优先考虑中间六区

• 整租房源居多，房源所处楼层分布较均匀，房源楼栋基本在6层以上，以19-33层高层为主，看房一般以提前预约的方式为主。需留意：部分楼栋高于6层的无电梯，约十二分之一房源为商用水电

• 整租与合租户型数量

  • 整租以1~4室户型为主，2室1卫最多，平均面积74.7㎡；1室1卫次之，平均面积48.8㎡；3室的户型基本为1卫或2卫，平均面积94~114㎡，剩下4室2卫较多，平均面积144.3㎡。

  • 合租以3~5室户型为主，4室2卫户型最多，5室2卫次之，4室、5室的户型总体占比都比较多，基本为1~3卫，3室总体占比次之，以1卫、2卫为主，主流占比的户型中合租卧室的平均面积在17~18㎡左右。

• 整租与合租区域性价比

  • 整租1~4室中1室房源均价明显高出其他户型很多，2~3室基本遵循人均租金逐渐降低的规律，四室开始人均租金比较不均匀，价格反而随户型卧室数

  • 合租1~2室均价最高，九龙坡、南岸区1室，沙坪坝、渝中区2室均明显低于其他区均价，应属于价格洼地，如果需求相同可重点关注。整体上随卧室数增多均价下降，沙坪坝区整体均价较低，在600左右

  • 江北、渝中、渝北整租合租的人均租金都明显高于其他区，尤其江北、渝中的整租房源，渝北的合租房源人均价格与其他区有明显差距

  • 1室户型以整租数据为准，中间6区价格在1500~2700，如能接受多室合租，则租金能下降一半

  • 2室户型一般整租较划算，但渝中区、沙坪坝区合租最划算，几乎是合租性价比最高的选择

  • 整租4室以上大户型及1室单间配套价格较高，合租2~3室小户型价格较高，合租卧室数增加均价降低幅度有限，考虑多人干扰，性价比不高

• 区域户型性价比参考：统合布置了房源性价比动态看板，可结合区域户型需求寻找